tiistai 17. syyskuuta 2019

Ensimmäinen uudiskohde

Olen katsellut puolella silmällä uudiskohteita jo jonkin aikaa. Sijoitussuunnitelmani mukaan tänä vuonna olisi hankinnassa kolmas sijoitusasunto. En ole pitänyt uudiskohteita kovinkaan varteenotettavana vaihtoehtona, sillä en ole saanut niiden kanssa lukuja oikein täsmäämään. Kunnes vastaan tuli asunto, jossa kaikki loksahti paikoilleen.

Löysin uudiskohteen, joka on jo rakenteilla tutussa kaupungissa, hyvien liikenneyhtekysien varrella ja tarpeeksi lähellä Helsinkiä. Olen seuraillut rakennustyömaan edistymistä aiemminkin, koska autoin ystävääni etsimään paikkakunnalta asuntoa itselleen. Tuo uudiskohde olisi ollut ehkä mahdollinen vaihtoehto, mutta hän päätyi kuitenkin toiseen asuntoon. Uudiskohde koostuu kolmesta kerrostalosta, joista kaksi ensimmäistä alkavat olla valmiina ja viimeisen rakentaminen alkaa pian.

27,5m2: Pohjan L-muoto helpottaa
huonekalujen sijoittelemista.
Kiinnostuin asunnosta edullisen hinnan ja hieman tavallisesta poikkeavan pohjapiirroksen vuoksi. Otin yhteyden välittäjään ja pyysin tiedot saatavilla olevista asunnoista ja uudiskohteesta muutenkin. Tutustuin asuntoesitteeseen ja löysin listalta itseäni miellyttävän yksilön hyvään hintaan.

Sain tehdä asuntoon maksuttoman varauksen, joka ei sitonut minua vielä mihinkään. Varausvaiheessa talon tarkemmat tiedot eivät olleet vielä saatavilla ja kauppojakin päästään nyt vasta tekemään, joten minulla on ollut hyvästi aikaa järjestellä raha-asioita ja pohdiskella sijoitusta. Odotellessa kävin myös tutustumassa jo valmiisiin malliasuntoihin, joihin ihastuin heti.

Varaamani asunnon plussat:

  • Sijainti keskustassa, juna- ja bussiasema noin 900m päässä, samoin kaikki keskustan palvelut. Talon kivijalkaan rakennetaan lähikauppa ja myös Lidl on aivan naapurissa. 
  • Velaton hinta 118000€, myyntihinta 35000€. 
  • Neliöitä 27,5, joka ei ole taloyhtiön pienin. Kaksiot ovat vain muutaman neliön isompia.
  • Vaikka asunto on pieni, on siinä: iso kylppäri,  järkevä pohjapiirros, tavallista korkeampi huonekorkeus, koko seinän korkuiset ikkunat ja todella suuri parveke, joka lisää neliöitä merkittävästi. Asunto näyttää valoisalta ja avarammalta. 
  • Asunnosta on upea näkymä kauas kaupungin yli ja vaikka matalat rakennukset sen edessä varmaan joskus puretaankin, jää asuntoni eteen silti parkkipaikka ja piha antamaan välimatkaa tulevaisuuden kerrostaloihin
  • Keittiöseinäke näyttää järkevältä ja siinä, sekä eteisen kaapistossa on paljon säilytystilaa
  • Pitkä lyhennysvapaa ja maltillinen laina-aika: 5 vuotta lyhennysvapaata asunnon valmistuttua, 20 vuotta lyhennystä. Asunto pääsee tuottamaan mukavasti tuottoa ensimmäisinä vuosinaan 
  • Lyhennysvapaiden jälkeenkin yhtiövastike on reilusti alle mahdollisen vuokrapyynnin. Voittoa pitäisi jäädä noin 100€/kk.
  • Myyntihinta on sen verran matala, että tarvitsemani pankkilaina (23000€) kustantaa noin 100€/kk.
  • Mahdollinen kuukausivuokra asettuu 650€:n tietämille. Tämä oli sekä oma, että välittäjän arvio ja vastaa myös ympäristön tämän hetkisiä vuokrapyyntejä. 

Varaamani asunnon miinukset: 
  • Vuokratontti, ei lunastusmahdollisuutta: Tontin vuokrahinta saattaa nousta ja on erikoista, ettei sitä saa lunastaa itselleen. Tämän kohteen tulen luultavasti myymään jossakin sopivassa välissä, jos tontin vuokrahinta lähtee nousemaan liikaa
  • Pankki vaatii 10% investoinnin velattomasta hinnasta omassa rahassa. Koska vakuuteni eivät ihan riittäneet takaamaan 90% velattomasta hinnasta, joudun maksan asunnosta 14000€ käteisellä ja loput myyntihinnasta otan lainana
  • Sälekaihtimet kuuluvata hintaan, mutta parvekelasitus ei. Tästä tulee kuluja 2000-3000€ lisää
  • Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta: 2360€
  • Alueella on rakennettu paljon, eritoten pienistä yksiöistä koostuvia kerrostaloja. Moni kohde on jo muuttovalmis ja käytössä, mutta vuokraovesta ei alueelta silti löytynyt montaakaan tarjolla olevaa asuntoa
  • Valmistuminen vasta vuoden 2020 lopulla: Toivon aikataulujen sopivan hyvin yksiin oman kotini linjasaneerauksen kanssa, jolloin voisin ehkä asua asunnossa hetken itse! 

Lisäksi on vielä sanottava, että saman alueen 70-luvun putkiremontoimattomissa taloissa yksiöt maksavat noin 100k€. Toki ne ovat yleensä muutaman neliön isompia ja sijaitsevat omalla tontilla. Toisaalta hoitovastikkeissa ei ole suurta eroa, vaikka omani sisältää myös tonttivuokran. Kun vanhoihin taloihin tehdään isot remontit, nousee hinta äkkiä samalle tasolle, kuin tässä uudiskohteessa. 

Toivon tältä uudiskohteelta myös huolettomuutta, sillä aiemmissa sijoitusasunnoissani ovat linjasaneeraukset pian alkamassa. Tämän pikkuasunnon pitäisi tuottaa saman tien voittoa, kun saan sen vuokralle. Riskitön sijoitus tämä ei missään nimessä ole, mutta itse ihastuin siihen kovasti ja uskon, että muutkin asunnon näkevät tuntevat samoin.

Perjantaina menen tekemään asunnosta kaupat. Palaan ensimmäiseen uudiskohteeseeni vielä myöhemminkin, kun seuraan talon ja asuntoni valmistumista.