Kelan vakuuden realisointi ja vuokra-asunnon korjauksia

Vuokralaiseni jätti jälkeensä likaisen asunnon, reiän lattiaan ja vain yhden avaimen.

Kun asunto oli monen tunnin aherruksen jälkeen siivottu ja uusi vuokralainen asettunut kodiksi, jouduin minä vielä jatkamaan vuokranantajan velvollisuuksiani. Seuraavana päivänä soitin isännöitsijälle ja tilasin heidän kauttaan lukkosepän, joka kävi uudelleensarjoittamassa asunnon lukon, sekä vaihtamassa turvalukon. Olin saanut takaisin vain yhden avaimen neljästä, yksi kumpaakin avainta minulla oli itselläni. Koetin kysyä avainten perään ja antaa vuokralaiselle mahdollisuuden tuoda avaimet takaisin vaikkapa postiluukusta pudottamalla, mutta hän sanoi kadottaneensa kaikki muut avaimet. Olen iloinen, ettei taloyhtiö vaatinut ulko-oven tai yhteistilojen lukkojen uudelleensarjoitusta. Paikallinen lukkoseppä teki työn nopeasti ja 4 kotiavainta ja 2 turvalukon avainta kustansivat yhteensä 440€.

Laminaattilattiassa oli reilun kokoinen reikä, jonka synnystä minulla ei ole oikein minkäänlaista teoriaa. Se näyttää lähinnä eläimen kaivamalta reiältä, mutta kaikesta asunnosta löytyneestä liasta en kyllä havainnut yhtäkään eläimen karvaa. Toki asunnossa on eläintenpito kiellettykin. Paikallinen remonttifirma lupasi käydä korjaamassa lattian muiden töidensä välissä. Reikä sijaitsi sopivasti keskellä huonetta, joten laminaatin purkaminen olisi ollut iso työ. Rikkoutuneet laminaattilevyt leikattiin irti ja tilalle liimattiin uudet. Korjaus menettelee ja kustansi yhteensä 310,50€. Vielä on muutamia laminaattilevyjä tuleviakin korjauksia varten. Myös edellinen vuokralainen onnistui vahingoittamaan asunnon lattiaa akkunesteellä. 

Valitettavasti olin ehtinyt luvata vanhalle vuokralaiselle, että hoitaisimme loppusiivouksen itse, joten en voinut veloittaa vakuudesta siivouskuluja. Ilmeisesti Kela hyväksyisi vakuudesta vähennettäväksi esim. 11€/tunti omasta työstä. Asunnon puhtaaksi hinkkaamiseen meni kahdelta ihmiseltä noin 4 tuntia. 

Saippua ja vesi onneksi tehosivat pinnoille kertyneeseen likaan. 

Minun oli myös koetettava tavoittaa vuokralainen vielä kerran, sillä asuntoon ja kellarikomeroon oli jäänyt hänen tavaroitaan. Puhelimeen hän ei suostunut enää vastaamaan, mutta vakuutettuani hänelle tekstiviestitse, etten ole hänelle henkilökohtaisesti vihainen hän suostui keskustelemaan unohtuneesta muuttokuormasta. Onneksi hän ei muistanut, mitä tavaroita asunnolle oli jäänyt, joten sain luvan hävittää/lahjoittaa eteenpäin kaiken, mitä oli jäänyt. Uudelle vuokralaiselle kelpasivat siivoustarvikkeet, olivathan ne lähes käyttämättömässä kunnossa. Heh. Sain itse muutaman kympin, kun myin kellarin romppeita. 

Tämän kaiken jälkeen edessä oli vielä hakemuksen täyttö Kelalle. Hakemuksesta tulikin pitkä kaikkine liitteineen. Hakemuksen lisäksi Kelalle piti toimittaa vuokrasopimus, vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus, laskut aiheutuneista kuluista (lähetin myös kuitit näiden maksusta) ja valokuvat lattian reiästä. Kelan sähköisen palvelun kautta hakemusta ei voi lähettää, joten minun oli tehtävä tämä erillisestä "suojatun sähköpostin lähetyspalvelusta". Onneksi Kelan sivuilta löytyy ihan hyvät ohjeet tähän, mutta liitteiden skannailuun ja hakemuksen täyttöön vierähti kyllä pari tuntia ihan omaa aikaa, josta ei mitään korvausta saa. 

Yhteensä hain 750,50€:n korvausta ja ihan mukisematta Kela tämän minulle korvasikin noin parissa viikossa. Mitään etuahan minulle ei tästä syntynyt, sillä asunto palautui vain (lähes) alkuperäiseen kuntoonsa, enkä saanut edes omasta vaivasta mitään korvausta. Huh, mikä homma! 

Uuden vuokralaisen voin luottaa hoitavan asuntoa hieman paremmin ja toivottavasti hän myös viihtyy asunnossa pitkään. Hän aloittaa pian koulun ja koulu sijaitsee kivenheiton päässä asunnosta. 

Reikä lattiassa ja uusi vuokralainen

 Vuokra-asuntoni vuokralainen vaihtui ja jätti jälkeensä reiän lattiaan. 

Olen ollut oikein tyytyväinen pitkäaikaiseen vuokralaiseeni ensimmäisessä sijoitusasunnossani, elikkä yksiössä. Hän ehtikin asua peräti neljän vuoden ajan, kunnes elämäntilanteen muutos sai hänet muuttamaan toiselle paikkakunnalle. Valitettavasti ulosmuutto ei sujunut ihan oppikirjan mukaan, joten sain aihetta kirjoittaa blogiini.

Vuokralaisen oli tarkoitus lähteä asunnosta heinäkuun loppuun mennessä ja mukavasti minulla olikin tiedossa asuntoon uusi vuokralainen jo hyvissä ajoin. Tiesin vuokralaisen muuttavan tavaroitaan jo heinäkuun aikana ja hän lupasi siivota asunnon ja luovuttaa avaimet kuun lopussa, jotta uusi vuokralainen pääsisi heti kuun viimeisenä päivänä muuttamaan sisään. Kaikki valmistelut sujuivat hyvässä yhteisymmärryksessä. 

Tuli muuttopäivä ja lähdin kesken päivää töistä vastaanottamaan avaimet. Myös uusi vuokralainen oli paikan päällä muuttokuorman kanssa. Ensimmäinen ongelma oli, ettei vanha vuokralaiseni avannut ovea eikä vastannut puhelimeen. Asunnosta ei kuulunut minkäänlaisia ääniä ja vuokralainen tuntui kadonneen. En saanut häneen mitenkään yhteyttä, en soittaen, en tekstarilla, en sähköpostilla. Huumori meinasi kyllä loppua, mutta onneksi uudella vuokralaisella oli vuokrakärry muuttokamoilleen seuraavaan aamuun asti varattuna, joten jäimme odottamaan. Onneksi sotkussa mukana ei ollut palkattuja muuttomiehiä.

Kävimme syömässä ja kun päivä alkoi taittua iltaan koetin taivutella vuokralaista vastaamaan ensin hyvällä. Lupasin, ettei muuttosiivouksella niin väliä, jos vain saamme mennä asuntoon. Ei vastausta. Seuraavaksi lähetin jo ikävämmän viestin. Kerroin, että jos asuntoon ei muuttopäivänä päästä, joutuu vuokralainen maksamaan seuraavankin kuukauden vuokran ja lisäksi uuden, kodittomaksi joutuneen vuokralaisen majoittumiskustannukset hotellissa sekä tavaroiden säilytyksen maksullisessa varastossa. Tämä viimein tehosi ja sain vastauksen vuokralaiselta kahden minuutin sisällä. Hän kertoi asunnon olevan tyhjä/siisti ja avaimen pöydällä. 

Pääsimme viimein sisälle asuntoon (minulla toki oli oma avaimeni). En tiedä, miltä asunto oli näyttänyt ennen siivousta, mutta siisti se ei tosiaan ollut. Avaimia löytyi keittiötasolta yksi kappale, turvalukon avaimesta ei tietoakaan. Joitakin siivoustarvikkeita oli jäänyt vielä asuntoon (loppusiivous oli ehkä kuulunut entisen vuokralaisen suunnitelmiin, mutta jäänyt jostakin syystä puolitiehen), joten imuroimme lattian äkkiä, että tavarat saatiin kannettua sisälle. Uusi vuokralainen on tuttuni, joten jäin auttamaan häntä asuntoon asettumisessa. Käytimme koko illan ja puolet yöstä asunnon siivoamiseen. Kaikki pinnat, seinät, ja ennen kaikkea kulmat ja katkaisijan ympärykset olivat liassa. Jouduimme pyyhkimään aivan jokaisen pinnan asunnosta ennen kuin sitä saattoi kutsua siistiksi. Myös jääkaappi oli epämääräisessä vihreässä limassa ja pakastin paksulti jäässä. Kaiken lisäksi asunnon laminaattilattiasta löytyi messevän kokoinen reikä poikineen. Avainten puuttuminen myös huoletti uutta asukasta. 

Noin tulitikkuasinkin kokoinen reikä lattiassa ei ole normaalia kulumista.

Minun oli siis ryhdyttävä erinäisiin vuokranantajan velvollisuuksiin: 

• Hankittava lukkojen sarjoitus
• Tilattava korjaaja lattian reiälle (onneksi samaa laminaattia oli vielä tallessa)
• Koetettava tavoittaa vuokralainen ja kysyttävä hänen viimeisistä tavaroistaan
• Tehtävä hakemus Kelan vakuudesta kulujen kattamiseksi

Onneksi kaikki asunnossa oleva lika lähti ihan pesemällä, pyyhkimällä, hankaamalla ja hartiavoimin hikoilemalla. Huonommastikin olisi voinut olla, mutta tässä teille vähän makupalaa siitä, miltä näyttää useamman vuoden huoleton asuminen, kun unohdetaan perussiivous.

Perintöasunto ja sen kohtalo

Sijoitusasunto numero 3½. siirtyi salkkuuni alkuvuodesta. Saimme asunnon perinnöksi yhdessä veljeni kanssa niin, että omistamme molemmat siitä puoliskan.

Asunto on samalla myös ensimmäinen velaton asuntoni, joten tällä hetkellä se takoo puhdasta voittoa joka kuukausi. Tämä on tietenkin miellyttävä uudistus varallisuuteeni, mutta samalla olemme miettineet asunnon kohtaloa.

Asunto on siis rivitalokaksio kaukana pohjoisessa. Siinä asuvat pitkäaikaiset vuokralaiset ja mm. kylpyhuone on juuri remontoitu saneerauksen myötä ja velkaosuus maksettu pois. Asunnon vuokra on 611€ ja hoitovastike 202€, näin ollen asunto tuottaa 409€ joka kuukausi buttona jaettavaksi minulle ja veljelleni. Perunkirjaan asunnon arvoksi on arvioitu 80000€, mutta sitä ei ole virallisesti arvioitettu välittäjällä.

Toistaiseksi sijoituskohde on melko vakaa, mutta koska kohde on kaukana ja pienemmällä paikkakunnalla, on siinä omat riskinsä. Asuntoa emme ole koskaan itse nähneet ja ongelmatilanteessa asunnolle meno on hyvin vaikeaa välimatkan takia. Vaikka asunnosta on remontoitu kylpyhuone uutta vastaavaksi on se muuten pian remonttia vailla. Ainakin keittiö pitäisi modernisoida.

Olemme miettineet veljen kanssa kohteen myymistä. Erityisen onnekkaaksi tämän teki se, että nykyiset vuokralaiset olivat kiinnostuneita ostamaan kohteen itselleen. Valitettavasti koronakevät laittoi pisteen suunnitelman edistämiselle. Nyt asiaan voisi taas palata ja pyytää asuntoon hinta-arvion. Paikallinen (ainoa) välitysliike pystyisi hoitamaan arvioinnin ja kaupanteon paperit etänä. Hintaa he pyysivät tästä noin 300€, joka ei olisi ihan mahdoton asian helppouden huomioiden. Mutta jos vuokralaiset vetäytyvät kaupanteosta, niin asiaa joutuu pohtimaan uudelleen ja välittäjän palkkiokin nousee, kun asuntoa ryhdytään myymään ulkopuolisille.

Myynnistä mahdollisesti saatavia rahoja olen suunnitellut käyttäväni sillä kaikkein kauheimmalla tavalla: Maksamalla kotiini kohdistuvan asuntolainan pois! Älkää kuitenkaan pillastuko. Mielestäni perustelut tälle toimelle ovat suht järkevät:

1. Riski pienenee. Raha riittäisi koko koti-velan kuittaamiseen ja kun koti on velaton, jää minulla lainalyhennyksen verran rahaa käteen joka kuukausi. Tässä tapauksessa n. 628€. Tämä olisi valtava helpotus taloudelleni. Jäljelle jäävän yhtiövastikkeen saisin maksettua pienilläkin tuloilla, vaikka minulta menisi työt alta.

2. Vapautuvilla käteisvaroilla olen suunnitellut lumipallottavani sijoituskohteiden lainoja pois niin, että myös ne alkavat tuottaa positiivista kassavirtaa. Tämä on tärkeää sijoitussuunnitelmani aikataulun takia. Haluan asunnot velattomaksi ollessani 40-50 vuoden ikäinen ja siihen mennessä asuntojakin pitää olla sen verran, että katan niiden tuotoilla elämiseni. Laskelmieni mukaan noin 7 asuntoa pitäisi riittää + oma, velaton koti.

3. Kotilainan (n. 20500€) maksun jälkeenkin myyntivoittoa jäisi sijoitettavaksi. Summa saattaisi riittää sellaisenaan tai pienellä lisäpanostuksella seuraavan sijoitusasunnon käsirahaksi. Uuden asunnon hankkisin velkavivulla vähemmän riskialttiilta ja muuttotappiolliselta paikkakunnalta.

4. Velattomaksi maksetusta kodista vapautuu vakuusarvoa vastaavasti seuraavia hankintoja varten.

5. Pörssiin sijoittaminen ei innosta. Koen asunnot itselleni parhaaksi tavaksi sijoittaa.

Ensimmäinen uudiskohde

Olen katsellut puolella silmällä uudiskohteita jo jonkin aikaa. Sijoitussuunnitelmani mukaan tänä vuonna olisi hankinnassa kolmas sijoitusasunto. En ole pitänyt uudiskohteita kovinkaan varteenotettavana vaihtoehtona, sillä en ole saanut niiden kanssa lukuja oikein täsmäämään. Kunnes vastaan tuli asunto, jossa kaikki loksahti paikoilleen.

Löysin uudiskohteen, joka on jo rakenteilla tutussa kaupungissa, hyvien liikenneyhtekysien varrella ja tarpeeksi lähellä Helsinkiä. Olen seuraillut rakennustyömaan edistymistä aiemminkin, koska autoin ystävääni etsimään paikkakunnalta asuntoa itselleen. Tuo uudiskohde olisi ollut ehkä mahdollinen vaihtoehto, mutta hän päätyi kuitenkin toiseen asuntoon. Uudiskohde koostuu kolmesta kerrostalosta, joista kaksi ensimmäistä alkavat olla valmiina ja viimeisen rakentaminen alkaa pian.

27,5m2: Pohjan L-muoto helpottaa
huonekalujen sijoittelemista.

Kiinnostuin asunnosta edullisen hinnan ja hieman tavallisesta poikkeavan pohjapiirroksen vuoksi. Otin yhteyden välittäjään ja pyysin tiedot saatavilla olevista asunnoista ja uudiskohteesta muutenkin. Tutustuin asuntoesitteeseen ja löysin listalta itseäni miellyttävän yksilön hyvään hintaan.

Sain tehdä asuntoon maksuttoman varauksen, joka ei sitonut minua vielä mihinkään. Varausvaiheessa talon tarkemmat tiedot eivät olleet vielä saatavilla ja kauppojakin päästään nyt vasta tekemään, joten minulla on ollut hyvästi aikaa järjestellä raha-asioita ja pohdiskella sijoitusta. Odotellessa kävin myös tutustumassa jo valmiisiin malliasuntoihin, joihin ihastuin heti.

Varaamani asunnon plussat:

• Sijainti keskustassa, juna- ja bussiasema noin 900m päässä, samoin kaikki keskustan palvelut. Talon kivijalkaan rakennetaan lähikauppa ja myös Lidl on aivan naapurissa. 
• Velaton hinta 118000€, myyntihinta 35000€. 
• Neliöitä 27,5, joka ei ole taloyhtiön pienin. Kaksiot ovat vain muutaman neliön isompia.
• Vaikka asunto on pieni, on siinä: iso kylppäri,  järkevä pohjapiirros, tavallista korkeampi huonekorkeus, koko seinän korkuiset ikkunat ja todella suuri parveke, joka lisää neliöitä merkittävästi. Asunto näyttää valoisalta ja avarammalta. 
• Asunnosta on upea näkymä kauas kaupungin yli ja vaikka matalat rakennukset sen edessä varmaan joskus puretaankin, jää asuntoni eteen silti parkkipaikka ja piha antamaan välimatkaa tulevaisuuden kerrostaloihin
• Keittiöseinäke näyttää järkevältä ja siinä, sekä eteisen kaapistossa on paljon säilytystilaa
• Pitkä lyhennysvapaa ja maltillinen laina-aika: 5 vuotta lyhennysvapaata asunnon valmistuttua, 20 vuotta lyhennystä. Asunto pääsee tuottamaan mukavasti tuottoa ensimmäisinä vuosinaan 
• Lyhennysvapaiden jälkeenkin yhtiövastike on reilusti alle mahdollisen vuokrapyynnin. Voittoa pitäisi jäädä noin 100€/kk.
• Myyntihinta on sen verran matala, että tarvitsemani pankkilaina (23000€) kustantaa noin 100€/kk.
• Mahdollinen kuukausivuokra asettuu 650€:n tietämille. Tämä oli sekä oma, että välittäjän arvio ja vastaa myös ympäristön tämän hetkisiä vuokrapyyntejä. 

Varaamani asunnon miinukset: 

• Vuokratontti, ei lunastusmahdollisuutta: Tontin vuokrahinta saattaa nousta ja on erikoista, ettei sitä saa lunastaa itselleen. Tämän kohteen tulen luultavasti myymään jossakin sopivassa välissä, jos tontin vuokrahinta lähtee nousemaan liikaa
• Pankki vaatii 10% investoinnin velattomasta hinnasta omassa rahassa. Koska vakuuteni eivät ihan riittäneet takaamaan 90% velattomasta hinnasta, joudun maksan asunnosta 14000€ käteisellä ja loput myyntihinnasta otan lainana
• Sälekaihtimet kuuluvata hintaan, mutta parvekelasitus ei. Tästä tulee kuluja 2000-3000€ lisää
• Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta: 2360€
• Alueella on rakennettu paljon, eritoten pienistä yksiöistä koostuvia kerrostaloja. Moni kohde on jo muuttovalmis ja käytössä, mutta vuokraovesta ei alueelta silti löytynyt montaakaan tarjolla olevaa asuntoa
• Valmistuminen vasta vuoden 2020 lopulla: Toivon aikataulujen sopivan hyvin yksiin oman kotini linjasaneerauksen kanssa, jolloin voisin ehkä asua asunnossa hetken itse! 

Lisäksi on vielä sanottava, että saman alueen 70-luvun putkiremontoimattomissa taloissa yksiöt maksavat noin 100k€. Toki ne ovat yleensä muutaman neliön isompia ja sijaitsevat omalla tontilla. Toisaalta hoitovastikkeissa ei ole suurta eroa, vaikka omani sisältää myös tonttivuokran. Kun vanhoihin taloihin tehdään isot remontit, nousee hinta äkkiä samalle tasolle, kuin tässä uudiskohteessa. 

Toivon tältä uudiskohteelta myös huolettomuutta, sillä aiemmissa sijoitusasunnoissani ovat linjasaneeraukset pian alkamassa. Tämän pikkuasunnon pitäisi tuottaa saman tien voittoa, kun saan sen vuokralle. Riskitön sijoitus tämä ei missään nimessä ole, mutta itse ihastuin siihen kovasti ja uskon, että muutkin asunnon näkevät tuntevat samoin.

Perjantaina menen tekemään asunnosta kaupat. Palaan ensimmäiseen uudiskohteeseeni vielä myöhemminkin, kun seuraan talon ja asuntoni valmistumista.

70-luvun asuntoriski alkaa realisoitua, Osa1

Realisoitumisella tarkoitan tässä tapauksessa toteen tulemista, en tiedoksi tulemista!

Toki olen jo ostovaiheessa tiennyt ja saanut mahdollisuuden varautua sijoitusasuntojeni tuleviin remonttitarpeisiin. Silloin remontit olivat vielä muutamien vuosien päässä, mutta hiljalleen ovat vuodet asuntosijoittajana rullailleen kohti remonttien aloitusajankohtaa. Tällä viikolla saapui postissa kutsu ensimmäisen sijoitusasuntoni linjasaneerausta koskevaan infotilaisuuteen.

Kutsussa oli hyvin tarkasti eritelty kaikki tällä hetkellä tiedossa olevat asiat koskien remonttia. Korjaustarpeissa ovat niin käyttövesi- ja viemäreiden uusinta, sähkönousujen uudelleenlaitto, sekä joitakin taloyhtiön tekniikkaan liittyviä uudistuksia. Linjasaneeraus voidaan toteuttaa kahdella eri tavalla, joiden pääero on se, tulevatko vesiputket kulkemaan kotelossa huoneistojen sisällä vai kulkevatko putket rappukäytävän katossa, jolloin niiden alle rakennetaan madallettu välikatto. Näistä jälkimmäinen oli halvempi vaihtoehto.

Linjasaneerauksen suunnittelu on nyt valmistunut, seuraava vaihe infotilaisuuden ja suunnitelman hyväksynnän jälkeen on kilpailutusten aloitus. Muistelen, että remontin alkamisajankohdaksi oli merkitty vuosi 2020. Tarkemmat päivämäärät puuttuivat, mutta linjasaneerauksen kestoksi arveltiin 9-12kk ja asuntokohtaiseksi haitaksi 10-12viikkoa. Käytännössä asuntoni on asuin- ja vuokrauskelvoton kolmen kuukauden ajan ja senkin jälkeen taloyhtiössä on paljon meluhaittoja.

Remontin kustannuksistakin oli alustavaa arviota. 32neliön yksiöni korjaukset tulevat halvimmillaan olemaan noin 20832€ ja kallein skenaatrio oli arviolta 24896€. Summaan sisältyy kylpyhuoneen kaikkien pintojen ja kalusteiden uusiminen, joka on tietenkin asunnon arvoa kohottava uudistus. Asuntoni kylpyhuone oli edelleen alkuperäisessä kunnossa, joten täysremontti ei minua haittaa yhtään niin paljoa kuin ehkä niitä, joilla on uusittu kylpyhuone. Suunnitelmassa luki, että myös juuri remontoidut kylpyhuoneet revitään kokonaan auki.

Täytyypä sanoa, että tuli illalla valvottua myöhään. Laskeskelin vastikkeiden mahollisia määriä ja laina-aikoja ja mietin sekä asunnon vuokrausta että myymistä. Myymään en tällä hetkellä lähde, sillä haluan nähdä lopulliset kustannukset ja vastikemäärät ensin. Kylpyhuoneremontin jälkeen asuntoni on kauttaaltaan uusittu ja hyvässä kunnossa, joten se kannattaisi myydä vasta remontin jälkeen, mutta vuokraaminenkin tulee varmasti olemaan helppoa, kunhan luvut kohtaavat.

En varsinaisesti ole joutumassa mihinkään suureen pulaan linjasaneerauksen takia, mutta joksikin aikaa nousevat kustannukset voivat syödä osan säästöön jäävistä varoistani. Käytännössä alan maksaa omistani vuokralaisen asumista uudessa, korjatussa asunnossa. Nousevaa rahoitusvastiketta ei ole mahdollista kokonaisuudessaan siirtää vuokraan, vaikka asunnon taso paraneekin merkittävästi.

Linjasaneerauksen pitkän keston takia mietiskelin lyhennysvapaan ottamista. Mietin myös pankin suhtautumista, kun asuntoon kohdistuu lisää yhtiölainaa. Tämä taas nosti huolen vakuusarvojen riittävyydestä, joskin onnistuin laskemaan lainojeni lyhenevän sellaisella nopeudella, että vakuusarvoja vapautuu vuosittain noin kymppitonnin edestä. Huolet pitivät kuitenkin Nukkumatin kaukana ja minut yksin valvomassa jonnekin aamu kahden paikkeille.

Kirjanpito on kivaa

Jostain syystä minua ei ole kauheasti iltaisin nukuttanut. Viime yönä päätin hyödyntää iltavirkeyden ja käytin 2,5 tuntia kirjanpidon saattamiseksi ajan tasalle. 

Pidän rahasta ja exceleistä, joten olen päättänyt pitää itse oman kirjanpitoni. Lukujen kanssa teen joskus toki virheitä, mutta kirjanpidon idea ei ole minulle aivan täyttä hepreaa. Sen sijaan en pihinä ihmisenä halua millään maksaa kirjanpidosta jollekulle muulle. Vähäisten tapahtumien ja yksinkertaisten vientien takia en pidä hommaa edes kovin haastavana tai aikaa vievänä. Toki viime yönä aikaa kului, mutta se oli samanlaista ajankulua kuin hauskan harrastuksen parissa vierähtäneet tunnit. 

Tällä hetkellä pidän kirjaa seuraavista elämäni osa-alueista:

• Yritystoiminta
• Vuokraustoiminta
• Kodin säästöbudjetti
• Lahjabudjetti (Uutuus!)

Kolmen vuoden kirjanpito sijoitusasunnosta.

Yrityksen tuloista ja menoista on pidettävä kirjanpitoa jo ihan lakisääteisestikin. Käytännössä jokainen opastus ja osto tarkoittaa yhtä riviä excelissä ja yhden kuitin skannausta arkistooni. Riville merkitsen tulon/menon ja sen alvit. Excel laskee automaattisesti niiden yhteissummat ja kokoaa tulot ja menot koko vuodelta sekä kertoo voitto/tappio-tilanteeni. 

Pienimuotoisesta vuokraustoiminnasta kirjanpitoa ei välttämättä tarvitsisi pitää, mutta käytännössä sen teko pitkin vuotta helpottaa veroilmoituksen täyttöä valtavasti. Eipähän tarvitse viimeisenä iltana kaivaa kuitteja ja ynnäillä vastikkeita. Taulukosta saan nopeasti kaikki pyydettävät tiedot vuokratuloista ja vähennettävistä menoista. Samalla seuraan, että suoritukset tulevat ja menevät, kuten pitää. 

Pidän ensiarvoisen tärkeänä, että pidän kirjaa myös omien säästöjeni edistyksestä. Käytännössä varmistan näin, että minulla on aina sopivasti puskuria ja voin myös suunnitella säästöjen käyttöä helpommin. Taulukosta näen, mitä on sijoitettu minnekin, kuinka paljon ja onko jostakin tulossa ylimääräisiä tuloja tai suuria menoja. Lisäksi taulukko kertoo, paljonko on kulloinkin löysää rahaa valmiina sijoitettavaksi. 

Viime yönä aloitin taas uuden taulukon, johon laskin raa'asti kaikki joululahjoihin ja koristeisiin käytetyt rahan. Olen ennenkin pitänyt kirjaa ostetuista lahjoista, mutta nyt merkitsin mukaan myös lahjojen ostohinnat. Minua ahdisti, kun en tiennyt tarkasti, paljonko olen käyttänyt rahaa lahjoihin. Onneksi olin arvioinut tuhlaamani rahamäärän todellisuutta isommaksi. Joululahjabudeteista kerron teille myöhemmin lisää, mutta muistin kannalta tällaista taulukkoa voi olla ihan hyvä pitää! Itseäänkin on paljon vaikeampi huijata, kun taulukko kertoo totuuden.

Kirjanpitoa teen yritystoiminnan kannalta pitkin kuukautta, mutta muita taulukoita ylläpidän ehkä noin kerran pari kuukaudessa. Homma ei normaalisti vie paljoa aikaa, mutta viime yönä laitoin taulukot kuntoon myös ensi vuotta varten: Loin vuodelle 2018 uudet pohjat ja imuroin verkkopankista valmiiksi tiedot lainalyhennyksistä ja koroista. Uudelle asunnollekin oli luotava kokonaan uusi, oma taulukkonsa. 

Kirjanpidon olen siirtänyt muuten kokonaan Google Driveen (joten oikeastaan ei saisi enää puhua Excelistä vaan Sheetsistä). On kätevää, että omia talouslukuja pääsee nopeasti selailemaan kaikilta nettipäätteiltä niin töissä, kännykällä kuin kotikoneellakin.

Sijoitusasunto nro. #2

Lahjuksia välittäjältä. 

Sijoitussuunnitelmani harppasi taas askeleen eteenpäin toisen sijoitusasunnon muodossa. Asunto on nyt ostettu!

Olen pitänyt tarkoituksella teitä vähän jännityksessä, sillä halusin olla aivan varma, etten iloitse liian aikaisin löytämästäni asunnosta. Palasin juuri pankista (ja kauppojen juhlistuslounaalta) kotiin: laina on nyt nostettu sekä asunto ostettu.

Kuten viimeksi kerroin, olin jo löytänyt sopivan kohteen ja tehnyt siitä tarjouksen. Asunnon löytyminen oli tavallaan yllätys. Se osui silmiini heti, kun tein haun aivan uudella alueella, josta en aiemmin ollut ajatellut ostaa asuntoa kalliimman hintatason takia. Tarkoituksenani on aina löytää kohde, joka on paitsi hyvällä paikalla, siisti kunnoltaan, myös hinnoiteltu alakanttiin. On olemassa tietty ihmisryhmä, jotka herkästi hyväksyvät tavallista alhaisemman hinta-arvion välittäjältä ja on valmiina myymään asuntonsa edullisesti. Olen lähes aina ostanut asuntoni tällaisilta myyjiltä. Plussaa näissä asunnoissa on se, että ne ovat poikkeuksetta siistissä kunnossa ja remontoituja. Tietenkin tällaisten hinnoitteluvirheiden löytyminen vaatii aikaa, markkinoiden tarkkaa seurantaa ja kärsivällisyyttä.

No, nyt on oma helmi kuitenkin lisätty asuntosalkkuun.

Ostamani asunto on tällä kertaa kaksio. Kaksioista on tullut houkuttelevia sijoituskohteita, koska yksiöiden osalta markkinat ovat turhan ylikuumenneet - lisäksi valmistumassa on valtavia kerrostaloja, joihin rakennetaan pelkästään pikkuriikkisiä yksiöitä. Veikkaan, että yksiöiden hinnat ja saatavuus saattavat elää tulevina vuosina hyvinkin rajuja muutoksia. Sen sijaan on aina niitä, jotka kaipaavat isompaa kotia, kuten sinkut ja pariskunnat. Kaksioiden hinnat ovat monilla paikoin jopa yksiöitä alhaisemmat, joka tekee sijoituksesta laskennallisestikin houkuttelevamman.

Kaksioni on ensimmäistä kertaa sellainen, että sen vuokrasta jää rahaa jopa käteen. Kuukausitulojani se kasvattaa 40-50€:n verran. Ainut tekemätön remontti taloyhtiössä on putkiremontti, mutta remontin ajankohta ei ole vielä tiedossa. Saanen vuokrailla asuntoa huoletta ainakin muutaman vuoden ajan.

Kaksion hinnaksi tuli 108 000€, josta jouduin itse maksamaan osan yhdessä varainsiirtoveron kanssa. Lainaa otin tasan 100 000€, jolle tuli vajaan 25 vuoden laina-aika 0,89%:n marginaalilla. Pankissa oli oikein mukava asioida, sillä sain lainalyhennyksen sovittua haluamani suuruiseksi ja samalla siirsin kaikki lainani lähtemään säästötilini puolelta. Nyt ei tarvitse enää vekslata rahaa säästötilin ja käyttötilin välillä - siirrän vain palkan suoraan säästötilille ja jätän käyttötilille käyttörahan. Takaisinmaksuturvat ja korkokatot aion itse säästää, joten niitäkään en pankilta ostanut.

Sijoitusasunto Kakkosen tunnusluvut: 

Laina: 100 000€
Oma pääoma: 10 160€ (sis. varainsiirtoveron 2160€)
Kuukausilyhennys: 375€
Vastike: 237€
Mahdollinen vuokra: 800-850€/kk

Asunnossa ei ole yhtiölainaa ja vesimaksu sisältyy vastikkeeseen. Olen nähnyt yksiöitä, joissa on kalliimpi vastike. kun vesimaksun huomioi. Asunnon vapautumista tosin joudun odottamaan tammikuun loppuun asti, sillä nykyinen asukas haluaa rauhassa etsiä uuden asunnon. Toki hän hoitaa vastikemaksut tuolta ajalta, mutta yhden lainalyhennyksen joudun tammikuun alussa maksamaan itse, ennen kuin vuokralainen muuttaa asuntoon. Vuokralainen minulla asuntoon jo näillä näkymin onkin.

Pettymys nimeltä Kiinteistömaailman tarjouskauppa

En kerta kaikkiaan ymmärrä Kiinteistömaailman harjoittaman tarjouskaupan ideaa.

Lyhykäisyydessään homma menee näin: Asunnolle annetaan lähtöhinta, joka on huomattavasti alueen keskihintatasoa alhaisempi, joskus jopa absurdin halpa. Tarkoitus on herättää ostajien kiinnostus. Hinnasta kysyjille ilmoitetaan heti, ettei asunto tule missään nimessä lähtemään tuolla naurettavan halvalla lähtöhinnalla vaan ostajan on tehtävä isompi tarjous.
Ostajan tekemä tarjous on voimassa min. 48 tuntia eikä myyjä voi hyväksyä tai hylätä tarjousta tuona aikana. Tarkoitus on houkutella muita ostajia tekemään suurempi tarjous. Vaikka muita tarjouksia ei olisi tullut, voi myyjä hyljätä tarjouksen, voimatta kuitenkaan tehdä vastatarjousta. Riippuu välittäjästä, vihjaako hän ostajaehdokkaalle, millä hinnalla myyjä ehkä olisi valmis kaupat tekemään.

Meni tarjouskilpailu aivan miten tahansa, on lopputuloksena yksi kettuuntunut tarjouksentekijä, joka tuntee tulleensa vedätetyksi. Tulihan hän alun alkaenkin paikalle halvan hinnan houkuttelemana.

Tällä tavalla kävi minullekin tässä juuri: 

Blogissani käytyjen keskustelujen rohkaisemana päätin viimein laittaa pankkiin lainahakemukset seuraavan sijoitusasunnon ostoa varten. Täytin hakemuksen OP:n sivuilla ja sain parin päivän päästä lainatarjouksen suoraan verkkopankkiini. Erillisiä neuvotteluja ei tällä kertaa edes tarvittu ja lisäksi sain lainaa juuri niin paljon kuin pyysin: 100 000€. Pyysin tarkoituksella enemmän, kuin olen aikeissakaan käyttää, jotta näkisin, mitä pankki luottoluokituksestani arvelee. Marginaalikin oli ihan ok, 0,89% ja 24 vuoden laina-aika.

Kohdekin minulla oli jo valmiina. Erittäin edulliseksi hinnoiteltu kaksio, joka tosin oli juuri näitä tarjouskauppakohteita, joita olin vannonut karttavani. Menin kuitenkin näytölle, koska asunto olisi ollut kaikin puolin minun tarkoituksiini sopiva. Kaikki meni oikein hyvin siihen asti, että tarjous olisi pitänyt jättää. Tarjosin 3000€ yli lähtöhinnan, joka sai varsin ynseän vastaanoton välittäjältä, joka arveli minun lähinnä houkuttelevan muita ostajia paikalle. Otti kuitenkin tarjouksen vastaan.

Kaksi päivää kului ja kuten arvata saattoi, myyjä ei hyväksynyt tarjousta. Päätin laskea pohjia myöten, miten paljon voisin asunnosta maksaa. Käytin kipupisteenä hintaa, jonka jälkeen kassavirta kääntyisi vuokraustoiminnassa negatiiviseksi verojen ja lainalyhennyksen jälkeen. Tein uuden tarjouksen, 13000€ yli lähtöhinnan, johon välittäjälläkään ei ollut mitään sanottavaa.

Kului taas kaksi päivää ja välittäjä soitti. Tarjoukseni oli hylätty, mutta nyt kuulemma oltaisiin jo lähellä. Ilmoitettuani, että tämä oli korkein tarjoukseni, alkoi välittäjä hätääntyä. Muita asunnosta kiinnostuneita ei vissiin ollut ja jos asunto jäisi myymättä (joka ilmeisesti sopisi myyjälle myös) jäisi välittäjä ilman palkkiota. Alkoi ihmeellinen venkoilu puhelimessa. Välittäjä lupaili, että 3000€ jos vielä tarjoisin enemmän, suosittelisi hän myyjälle hyväksymään tarjoukseni. Kävi myös ilmi, että velattomana myydyssä asunnossa olikin yhtiövelkaa, jonka myyjä oli aikonut maksaa pois ennen kaupantekoa, mutta jos ottaisinkin velan itselleni ja uusisin aiemman tarjoukseni niin saattaisin saada asunnon siltikin. Lupasin harkita asiaa.

Mitä tästä siis opimme? Minulle jäi paha mieli, kun hintaa pitää arvailla enkä saa edes rehtiä vastatarjousta. Myyjä haluaa tietenkin asunnostaan hyvän hinnan, mutta kikkailu velan ja välityspalkkion kanssa söisi tosiaan aika ison osan myyntihinnasta. Kiinteistömaailman välityspalkkiot ovat nimittäin kalliit (kiinteä hinta + prosenttiosuus kauppahinnasta) ja tarjoukset eivät ilmeisesti olleet odotetun suuria. Välittäjäkin jäi nyt ilman nopeita kauppoja, kun pelasi arvuutusleikkiä myyntihinnan kanssa. Minulla olisi ollut lainalupaus valmiina ja kaupat olisi voitu tehdä heti.

Kiinteistömaailman tarjouskauppojen lähtöhinta itsessään on kuin kakasta tehty kakku, jota kenenkään ei ole edes tarkoitus saada. Onneksi etuovi.com:issa on mahdollista rajata hakutuloksista pois tarjouskauppakohteet.

Kaiken maailman kummajaisia sitä asuntomarkkinoilla onkin. 

Verokorttipähkäilyjä

Taas on se aika vuodesta, kun olisi tiedettävä koko tulevan vuoden tulot.

Toisin sanoen verokortti tipahti postiluukusta ja minun on kyllä sanottava, etteivät verottajan kiemurat ole edelleenkään kovin selviä itselle. Ennenkaikkea jatkuva muutostilanne omassa taloudessa aiheuttaa päänvaivaa:

• Viime vuonna palkkani sekä nousi erilaisten lisien myötä että laski lyhennetyn työpäivän takia. En vielä tiedä, saanko henkilökohtaisen osaamisen lisää enää tänä vuonna.

• Palkkatulon lisäksi saan vuokratuloa, jota verottaja ei ole edelleenkään noteerannut sen ihmeemmin. Olisi päätettävä, haluanko sisällyttää vuokratulon veroprosenttiin, vai jätänkö sisällyttämättä, jolloin vero napsahtanee kerralla maksettavaksi. Koska vero laahaa aina vuoden verran jäljessä, koen vahvasti, ettei minulla ole tarpeeksi kokemusta päättää asiasta. Oletettavaa on, että viime vuoden vuokratuloverot tippuvat jossakin vaiheessa tätä vuotta maksuun, mutta tapahtuuko se heti keväästä vai vasta loppuvuodesta, on minulle täysi mysteeri. 

• Vähennyspuolelta taas löytyy työmatkakulut ja lainojen korot, jotka verottaja oli osannut laskea verokorttiin jo valmiiksi. Matkakuluja en kuitenkaan haluaisi ottaa laskelmassa huomioon, sillä monena vuonna työmatkojen vähennys on paikannut muuten rapsahtavia mätkyjä. 

• Näiden lisäksi olisi itse laskettava vuokraustoiminnasta johtuvat, vähennyskelpoiset kulut, jotka nekin tulevat muuttumaan jonkin verran kevään aikana. 

Verottajan valmiiksi laskema veroprosentti oli tälle vuodelle 8,5%. Viime vuonna prosenttini on ollut 10-10,3%. Koska aloin tehdä lyhennettyä työviikkoa vasta loppuvuodesta 2016, en ole yhtään varma, johtuuko muutos veroprosentissa työajasta vai jostakin verouudistuksesta. Muistelen, että palkkatyön verotuksen ainakin piti hieman keventyä. Myös työtovereilla prosentti oli keventynyt reilulla kädellä, joten voisin ehkä olettaa, ettei tässä ole vielä huomioitu lyhentynyttä työpäivääni ainakaan koko vuoden osalta? 

En haluaisi liikaakaan veroja maksella nyt, kun palkka on muutenkin pieni. Kovasti houkuttaisi jättää veroprosentti niin pieneksi, kuin mahdollista ja säästää vuokratulojen vero-osuus kerralla maksettavaksi. Säästöajan raha voisi olla vaikkapa Norjassa kasvamassa korkoa. 

Koetan tällä viikolla tilata uuden verokortin veroviraston sivujen kautta, mutta jos sekin osoittautuu liian hankalaksi, taidan vain soittaa ja pyytää virkailijaa laskemaan prosentin minulle oikein. 

Kommentteja ja neuvoja otetaan mielellään vastaan.

Vuosi asuntosijoittajana

Takana on nyt ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana. Mitäpä on jäänyt käteen?

Marraskuun 2015 lopussa tein kaupat pienestä sijoitusyksiöstäni ja jo samana viikonloppuna minulla oli siihen vuokralainen valittuna. Loistavan alun jälkeen vuokraustoimintani on noudattanut melko samaa kaavaa: Vuokrat tulee säännöllisesti myöhässä.

Seuraan vuokraustoimintaani excel-taulukon avulla kuukausittain. Kirjaan ylös niin tulot kuin menotkin erittelyineen. Jo verotuksenkin takia haluan olla mahdollisimman täsmällinen kirjanpitoni kanssa. Taulukosta otankin nyt muutamia lukuja niin omaksi kuin teidänkin iloksenne. Suurimmaksi osaksi käytän tässä kokonaisen vuoden (2016 lukuja) ja jätän huomiotta ensimmäisen kuukauden vuokraustoiminnan alusta.

Positiiviset luvut:

Vuokratuloja: 7422€
Vähennyskelpoiset kulut (sis. lainan korot): 2702€
Rahoitusvastikkeet: 305€

Veroa en ole vielä maksanut ollenkaan, se langennee maksuun ensivuonna. Veron suuruus n. 1400€.

Lainaa lyhennetty:
Vuonna 2015: 2970€ (ylimääräisen lyhennys)
Vuonna 2016: 2950€
Lainaa jäljellä: 60 049€

Veron jälkeen käteen jää muutama hilu, jos sitäkään, mutta lainalyhennys on varmaa voittoa! Vuonna 2016 keskimäärin 245€/kk.

Tuottoprosentti: 
Tällä kaikkein yksinkertaisimmalla kaavalla laskettuna vuokratuottoprosenttini on 6,8%.
Summassa ei ole huomioitu veroja, mutta asunnon hankintahintaan on lisätty kaupankäyntiin liittyvät kulut, kuten varainsiirtovero. Jos rahoitusvastikkeen jättää pois laskusta on tulos n. 7,3%

Omaa rahaa koko projektiin olen laittanut noin 5060€. Sijoitetun pääoman tuotto on tänä vuonna 87%, kun huomioimme rahoitusvastikkeenkin, mutta ei veroja. Verotkin huomioituna voittoa on tullut 59%.

Käyntejä asunnolla: 15 kpl, sisältäen näytöt, erilaiset lomake asiat, avainten luovutukset yms. Matka on lyhyt niin en postita vaan vien paperit perille.

Vuokralaisia vuoteen on mahtunut kaksi, mutta tyhjänä asunto ei ole ollut päivääkään.

Vuokraustoiminnan ikävin puoli: 

Keskimäärin vuokra on tullut tililleni 6,7 päivää eräpäivän jälkeen, vaikka molemmissa tapauksissa vuokralaisella/vuokranmaksajalla on ollut käytössään sama pankki kuin minulla.
13 kuukauden aikana vuokra on  tullut pahimmillaan 18 päivää myöhässä ja vain kahtena kuukautena se on ollut tililläni juuri eräpäivänä. Kolmena kuukautena vuokra on maksettu kolmessa eri erässä ja yhtenä kuukautena kahdessa erässä.
Kertaakaan myöhästymisestä tai erissä maksusta ei ole kerrottu etukäteen tai sille ole pyydetty lupaa.

Vuokrankorotus 2017

Nyt on kyllä kapitalistigrynderiolo.

Koska yksiöni vuokrasopimuksessa vuokrankorotusperusteeksi on määritelty "enintään viiden prosentin" korotusehto, joka ei ole sidoksissa mihinkään indeksiin, ajattelin nostaa vuokraa vuodenvaihteessa vastaamaan hieman paremmin ensivuonna nousevia kustannuksia ja jälkeen jäänyttä vuokratasoa. Nämä eivät itsessään ole korotukseen oikeuttavia syitä, mutta vuokrasopimuksen "avoin" prosenttiluku on. 

En aio tietenkään nostaa vuokraa koko viiden prosentin edestä, onhan ehdoissa määritelty "enintään", joka mahdollistaa myös korottamatta jättämisen tai osittaisen korotuksen. Tarkasteltuani alueella tarjolla olevia muita vuokrayksiöitä, nostan vuokran niiden lähelle, mutta jätän sen kuitenkin niitä halvemmaksi. 

Vuokra nousee n. 2,5%: 595€ -> 610€ = 15€ korotus.

Hieman kyllä jännittää, miten vuokralainen suhtautuu. Vai mahtaako hän suhtautua mitenkään, kun sosialitoimi maksaa hänen vuokransa? Tiedän, että hän on kesällä lähdössä luultavasti joka tapauksessa pois, sillä sopimus on määräaikainen. Katson vuokratasoa sitten uudelleen.

Toistaiseksi tiedossani on ainakin 27,65€:n korotus yhtiövastikkeessa ensivuodelle, kun korjausvelka lankeaa maksuun. Kevään yhtiökokouksessa selviää, nousevatko muut kulut. Sinällään vuoden vaihteessa tehtävä vuokrantarkistus on vähän etuajassa.

Kaikista perusteluista huolimatta minulla on kuitenkin lähinnä ahne olo ja korotusilmoitusta viedessäni meinasin monta kertaa pistää koko kuoren silpuksi.


Ehdotus rahoitusvastikkeen tulouttamisesta

Toinen sijoitusasuntorintamaa koskeva uutinen on, että lähestyin sähköpostitse vuokra-asuntoni taloyhtiön isännöitsijää. Pyysin ottamaan seuraavan yhtiökokouksen käsittelylistalle rahoitusvastikkeen tulouttamisen rahastoinnin sijaan. Sähköpostin liitteeksi laitoin Suomen vuokranantajat ry:n laatiman tietopaketin aiheesta.

Tapansa mukaan isännöitsijä ei vastannut viestiini (joka sisälsi myös kysymyksen seuraavan yhtiökokouksen ajankohdasta) yhtään mitään, mutta käsittääkseni kaikki ehdotetut aiheet on otettava käsittelylistalle. En ole yhtään varma, meneekö muutos läpi kokouksessa, mutta jos sattuisi, etten ole taloyhtiön ainoa vuokraemäntä, voisi minua ehkä lykästääkin. Aika näytää. 

Uusi vuokralainen saapui

Aloin hakea yksiööni uutta vuokralaista heti, kun sain virallisen irtisanomisilmoituksen vanhalta vuokralaiseltani. Ikävä kyllä vapautumispäivä vaihtui vielä pariin kertaan tämän jälkeen, mutta suurinpiirtein tiesin hänen lähtevän kesäkuun alussa pois.

Tori.fi osoittautui viimekerralla hyväksi paikaksi hakea vuokralaista ja päätin laittaa sinne uuden ilmoituksen. Edellisellä kerralla tein virheen ja laitoin vuokrailmoitukseeni oman puhelinnumeroni. Puhelimessa minun oli hyvin vaikea sanoa, jos vuokralainen ei täyttänyt omia kriteerejäni. Tällä kertaa otin hakemukset vastaan sähköpostilla ja homma toimikin paljon paremmin. Yhteydenottoja sain reilut parikymmentä, mutta suurimman osan karsin ehdokaslistalta saman tien. Parhaat hakemukset tulivat lähimpänä muuttopäivää. 

Valikoin hakijajoukosta kaksi nuorempaa naista, joille pidin asunnolla esittelyt. Molemmilla oli omat vahvuutensa ja heikkoutensa vuokralaisehdokkaina. Valitettavasti toimin liian hitaasti valinnassani, sillä ehdokas, jonka totesin kuulostavan paremmalta olikin jo saanut toisen asuntotarjouksen. Jäljelle jäi siten toinen hakijoista, joka ilolla otti asunnon vastaan. Pidän kovasti hänen reippaasta asenteestaan. Hän on ihailtavan tarmokkaasti hankkinut mm. suosituskirjeen nykyiseltä vuokranantajaltaan ja hoitanut maksusitoumuksen sosiaalitoimiston kanssa.

Vuokran maksaa ja vakuuden takaa sosiaalitoimisto. Tämä tarkoittaa suhteellisen varmaa vuokranmaksua, mutta jos ihmistuntemukseni on osunut täysin väärään, saattaisi asunnolle koitua hallaa. En kuitenkaan usko, että näin käy. Sitäpaitsi vahinkoja voi käydä, vaikka vuokralaisella olisi oma vakuus pelissä, kuten aiemmalla vuokralaisellani. Teimme vuokrasopimuksen määräaikaisena vuodeksi. Mietimme vuokrasopimusta vuoden päästä uudelleen ja jos hän haluaa jatkaa asumista, maksaa hän vakuuden itse. Toivon, että hänen vuokranmaksukykynsä olisi siihen mennessä parantunut ammattiin valmistumisen myötä.

Toivon kovasti, ettei minun tarvitse stressata enää vuokran saapumisesta ajallaan. Sain nimittäin sosiaalitoimistosta puhelun ja sovimme, että he maksavat vuokran sieltä suoraan omalle tililleni. Myös vakuus kattaa kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan.

Muistilista uuden vuokralaisen etsintään:

1. Laita vuokrailmoitus nettiin.
2. Seulo saamistasi vastauksista muutama hyvä hakijaehdokas ja pidä heille yksittäin esittelyt asunnolla. Näin pääset tutustumaan hakijaan parhaiten.
3. Muistuta vuokralaista tuomaan mukanaan esim. työtodistus ja suosituskirje aiemmalta vuokranantajalta. Näin varmistat hakijan vuokranmaksukyvyn ja halun. Myös sosiaalitoimistosta on mahdollista saada puoltava lausunto vuokralaiselle, jos vuokra/vakuus tulee sitä kautta.
4. Pyydä esittelyssä (tai sähköpostitse ennen esittelyä) vuokralaisehdokkaita täyttämään esitietolomake ja tarkasta myös heidän henkilöllisyytensä. 
5. Tarkista parhaan hakijan luottotiedot ja ota häneen uudelleen yhteyttä yksityiskohdista sopiaksenne. 
6. Kun sopiva vuokralainen on löytynyt ja hän on halukas vastaanottamaan asunnon, lähetä sähköpostilla luonnos vuokrasopimuksesta hänelle etukäteen luettavaksi ja tarkistettavaksi.
7. Sovi aika ja paikka vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle.
8. Käy vuokrasopimus kohta kohdalta läpi uuden vuokralaisen kanssa ennen allerkijoitusta. Selvitä tarkasti, mitä kukin kohta sopimuksessa tarkoittaa.
9. Sopimus on hyvä allekirjoittaa ennen asunnon varsinaista luovuttamista. Näin vuokralainen ehtii tehdä oman sähkösopimuksen, siirtää kotivakuutuksen ja ennenkaikkea hoitaa vakuuden kuntoon. 
10. Anna vuokralaiselle myös vuokranmaksulappu, jotta hän pääsee maksamaan ensimmäisen vuokran ennen muuttoa.
11. Muuttopäivänä tapaatte vuokralaisen kanssa asunnolla ja luovutat hänelle avaimet (jätä avain myös itsellesi). Vakuuden on oltava asianmukaisesti luovutettu ennen avainten saamista asuntoon. Myös ensimmäinen vuokra saisi olla maksettuna.
12. Tehkää yhdessä asunnon alkutarkastus ja laatikaa siitä kirjallinen ja molempien allekirjoittama raportti. 
13. Asunto on hyvä myös valokuvata tyhjänä ja valokuvista voi koostaa oman liitteen vuokrasopimukseen. 
14. Toivota uusi vuokralainen tervetulleeksi.
15. Tee ilmoitus isännöitsijälle uudesta vuokralaisesta, jotta hän tietää käydä laittamassa oveen oikean sukunimen ja laskea vesimaksun määrän. Vuokralaista voi kehottaa varaamaan autopaikat ja saunavuorot itse isännöitsijän kautta. 

Asianmukaisen vuokrasopimus-, hakijan esitietolomake- ja kuntoraporttipohjat saat Vuokranantajat ry:n sivuilta liityttyäsi yhdistyksen jäseneksi. Jäseneksi liittymistä voin edelleen suositella lämpimästi, sillä jäsenenä tarkistat myös hakijoiden luottotiedot edullisesti (á 8,50€).

Vanha vuokralainen lähti

Ensimmäisen vuokra-asuntoni ensimmäinen vuokralainen on lähtenyt. Vuokrasuhteen pituudeksi tuli 6kk ja 7 päivää.

En oikein osaa sanoa, menikö vuokrasuhde hyvin vai huonosti. Ainakaan se ei mennyt kauheimmalla mahdollisimmalla tavalla. Olen kuitenkin kasvattanut aimo tukun harmaita hiuksia otsalleni puolen vuoden sisään. Mutta koska loppujen lopuksi sain jokaisen kuukauden vuokran aina kyseisen kuukauden sisällä ja asunto jäi vuokralaisen lähtiessä samanlaiseen, jos ei jopa alkuperäistä parempaan kuntoon, minun lienee syytä olla tyytyväinen.

Koska vuokra ei aina tullut ajallaan, huomasin selvän virheen budjettisuunnittelussani. Lainalyhennykset ja yhtiövastikkeet lähtivät tililtäni samana päivänä, kuin vuokralaisen olisi pitänyt maksaa vuokransa. Koska vuokraa ei kuulunut, vetivät maksut tilini lähes nollille jo palkkapäivänä. Ruokaa pääsin ostamaan vain puskurirahaston avulla ja myöhemmin tipahtelevien vuokrasuoritusten saavuttua. Aion korjata asian pikimmiten ja pyytää, että lainalyhennykset lähtisivät tililtäni vasta puolen kuun paikkeilla, vaikka en tykkääkään hillota tililläni korvamerkittyä rahaa. Parasta olisi, jos lainalyhennykset voitaisiin ottaa suoraa säästötililtäni, mutta käsittääkseni laina lähtee siltä tililtä, mihin palkka tulee. Homma kaipaa hiontaa, etten sanoisi.

Vuokrasuhdettamme varjostivat myös taloyhtiössä tapahtuneet varkaudet. Ilokseni sain tällä viikolla kuulla, että isännöitsijä aikoo asentaa verkkokellariin valvontakamerat, joten tulevien rikosten mahdollisuus pienenee tällä huomattavasti. Koska vuokralainen koki verkkokellarin aarteilleen huonona säilytyspaikkana oli hän joutunut säilömään tavaraa asunnossa. Tämä johti ikävään vahinkoon, jossa lattialle oli valunut syövyttävää ainetta. Laminaatti oli tietenkin kärsinyt ja muuttanut väriä. Onneksi asunnon mukana oli tullut reilusti ylijäämälaminaattia, jonka avulla keittiön lattia saatiin korjattua ilman kustannuksia ja se on nyt aivan alkuperäistä vastaavassa kunnossa.

Tältä näyttää akkuneste laminattilattialla. 

Tiistaina kävin tekemässä lopputarkastuksen asunnolla ja vuokralainen oli siellä siivouspuuhissa. Oli hänellä toki vielä viimeinen yllätys minulle tarjota: Hän oli hiotuttanut ja maalauttanut kolhuilla olevat komeroiden ovet! Kaapit olivat aika rumaa, vanhanaikaisen harmaata sävytä, mutta hän oli teetättänyt niihin sävy sävyyn samanlaisen, uuden maalipinnan. Ilman lupaa -tottakai. Olisin toki mielelläni keskustellut tästä remonttiaikeesta vuokralaisen kanssa etukäteen, mutta koska lopputulos on ammattimaisen siisti ja kaapinovet nyt paremmat kuin aiemmin, en voi juuri valittaa asiasta. Asunnon tarkastuksen ja avainten luovutuksen jälkeen kättelimme, halasimme ja sain runsaat kiitokset vuokralaiseltani. Loppujen lopuksi erosimme hyvällä mielellä.

Uusi vuokralainen saapuu vasta parin päivän päästä, joten ehdin käydä vielä viimeistelemässä asunnon häntä varten. Pakastin pitää ainakin sulattaa.


Muistilista vanhan vuokralaisen lähtiessä: 

1. Odota, että saat vuokralaiselta allekirjoitetun irtisanomisilmoituksen. Huom! Ilmoitus pitää yleensä tehdä kuukautta ennen poismuuttoa. 
2. Sovi vuokralaisen kanssa sopivat ajankohdat asunnon näytöille, jos mahdollista, pyri tarkastamaan asunto edes silmämääräisesti jo ennen ensimmäistä näyttöä. Yllätyksiä ei ole kiva kohdata yhdessä uuden vuokralaisehdokkaan kanssa. 
3. Pidä lopputarkastus yhdessä vuokralaisen kanssa. Mieluiten vasta silloin, kun asunto on jo tyhjä tavaroista. Näin ongelmakohdat löytyvät varmemmin.
4. Avainten luovutus lopputarkastuksen yhteydessä. Viimeisen avaimen vuokralainen voi myös jättää lähtiessään asuntoon. 
5. Kiinnitä huomiota loppusiivoukseen viimeistään silloin, kun vanha vuokralainen on lähtenyt.
6. Kiitä vuokralaista, joka on hoitanut asuntoa hyvin ja jos olet valmis suosittelemaan häntä seuraavalle vuokranantajalle, muista mainita asiasta.
7. Palauta vakuus mahdollisimman pian, kun olet todennut asunnon huolella siivotuksi ja paikkojen olevan kunnossa.

Asuntojeni maksusuunnitelma

Osuuspankki tarjoaa mutkattoman ja selkeän takaisinmaksusuunnitelman verkkopalvelussaan. Siinä näkyvät riveittäin kaikki jäljellä olevat lainalyhennykset, korot ja lainasumma. On helppoa ja hauskaa spekuloida, miten nopeasti lainaa saa lyhennettyä ylimääräisillä lyhennyksillä. Jokainen ylimääräinen lyhennys kun lyhentää laina-aikaa ja pienentää koron osuutta kokonaissummassa. Lyhennän lainojani niin sanotusti molemmista päistä.


Nopean lainanmaksun hyvät puolet: 

• Velattoman kodin asumiskulut ovat n. 1/3 velkaiseen verrattuna. Vastaavaan vuokra-asuntoon verrattuna kotini kulut ovat n.  46%. Rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön, kun velka on maksettu.

• Velaton asunto kelpaa vakuusarvoksi, kun hankin seuraavat sijoitusasuntoni. Velattomasta asunnosta saa n. 70% vakuuden ja jokaiseen uuteen asuntoon tarvitaan vakuutta ostohinnasta 30%. Oman kotini arvo riittää takaamaan lainan yhteensä n. 3 sijoitusyksiölle. Ilman vakuuksia lainaa ei saa tai ostoon pitää käyttää omaa rahaa. 

• Velattoman kodin lainanmaksusta vapautuva raha lyhentää nopeammin myös ensimmäisen sijoitusasunnon lainan, jolloin sijoitus alkaa varsinaisesti tuottamaan. Velkaisesta sijoitusasunnosta kun ei jää mitään käteen vaan kaikki raha menee lainalyhennykseen. Jos velkaa ei maksa pois, ei sijoitusasunto tuota käteistä seuraavaan 19 vuoteen. 

• Tuottava, velaton sijoitusasunto tahkoaa rahaa varapuskuriksi muiden sijoitusasuntojen kohtaamille remonteille/tyhjille kuukausille. 

• Myös velattomasta sijoitusasunnosta saa vakuusarvoa seuraaville asuntolainoille. 

• Nopea lainanlyhennys vähentää jatkuvasti lainasta kertyvää korkopottia. Pitkällä lainanmaksuajalla koron määrä on tuhansia euroja. Sijoitusasunnossa koron saa vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan, jolloin siitä saa palautuksena osan takaisin, mutta oman asunnon korot saa vähentää vain osittain ja osuutta pienennetään tulevina vuosina selvästi. 

• Velaton asunto on mielestäni asuntosijoittamisen peruskivi, joka pienentää sijoitusasunnoista koituvaa riskiä vakauttamalla henkiökohtaista talouttani. Sijoitustoiminnan vakavimmat riskit ovat: Korkojen nousu, oman tulotason lasku (esim. työttömyys) sekä tyhjät kuukaudet, remontit ja hajoavat kodinkoneet. Kaikki nämä edellyttävät vahvaa taloudellista puskuria. 

Nopean lyhentämisen huonoja puolia: 

• Asuntolainan korko on melko pieni, joten ylimääräisellä lyhennyksellä voisi tehdä myös muuta. Rahan voisi esim sijoittaa pörssiin tai jättää säästöön seuraavan asuntolainan käsirahaksi.  

• Puskurirahasto on tietenkin säästettävä sopivan suuruiseksi ennen ylimääräisiä lyhennyksiä!

• Asuntosijoittaja Harri Huru on kirjoittanut aiheesta kiinnostavan teorian.

Perintörahalla sain huvennettua suuren osan oman kotini lainasta pois ja nyt sitä on jäljellä aika tasan 52000€. Tämän lisäksi ottamaani sijoitusasuntolainaa on jäljellä 62000€. Lainojen kuukausierät ovat 625€ ja 313€, joten olen päättänyt ottaa tämän vuoden tavoitteekseni kutistaa kotilainani niin pieneksi, kuin mahdollista. Lainan poiskuittaaminen vapauttaa käyttööni tuon 625€ kuukaudessa, jolloin voin ryhtyä agressiivisesti lyhentämään myös sijoitusasunnon velkaosuutta.

Kun molemmat asunnot ovat velattomia, minulle pitäisi jäädä käteen 625€ aiemmin lainaan sidottua rahaa ja n. 280€ puhdasta tuottoa sijoitusasunnosta. Miten mieltä kutkuttava ajatus! Mutta missä ajassa tämä suunnitelma on mahdollista toteuttaa?

Nyt kotilainan maksua on jäljellä 7 vuotta ja 3kk ja sijoitusasunnon lainaa 18 vuotta ja 8kk. Lyhensin sijoituslainaa heti lainanoton jälkeen 3000€:lla, joka vastaa yhtä lainavuotta. Tämä johtui siitä, että olin aikonut kaupanteossa maksaa varainsiirtoveron käteisellä, mutta pankkitäti tyrkkäsi kaikki lainanottokulut lainasummaan, jolloin lainan määrä nousi isommaksi, kuin olisin halunnut. Myöhemmin ajatellen tuokin lyhennys olisi pitänyt kohdistaa kotilainaani, mutta tuolloin en vielä kirjoittanut blogia ja sijoitussuunnitelmani ei ollut ollenkaan niin selkeä. Opinpahan oman strategian laatimisen tärkeyden kerralla!

Näin kauan en suinkaan aio lainojani maksella, sillä rahalle tulee suurta tarvetta jo paljon aiemmin. Elatusavun loppuminen ja lapsen poismuutto kotoa asettavat taloudelle uudet haasteet ja silloin pitäisi sijoitusten jo jotakin tuottaa. Kirjoitan näistä pian lisää blogissani.

Aikaa tulojen tippumiseen on noin 9 vuotta ja 8 kuukautta.

Tavallaan olen toki jo turvannut selustani, sillä olen maksanut oman asuntoni pois siihen mennessä, kun tuloni laskevat. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole jäädä laakereilleni makaamaan vaan asuntosijoittamisen toinen vaihe on saatava käyntiin mahdollisimman pian: Seuraavien 2-3 sijoitusasunnon osto.

Suunnitelmia sekä avittaa, että mutkistaa mahdollisuus siitä, että mieheni kanssa elo jatkuisi edelleen auvoisena ja hän lunastaisi osan asunnostani itselleen. Lunastettava osuus saattaisi kattaa koko jäljellä olevan kotilainani. Miinuspuolena on se, että asunnostani vapautuva lainan vakuudeksi kelpaava osa sitoutuisi vuorostaan miehen asuntovelkaan. Näin ollen tulen tarvitsemaan entistä kipeämmin velatonta sijoitusasuntoa, joka toimii vakuutena muille sijoituslainoille.

Asunto-osan lunastamisen jälkeen mies lakkaisi maksamaan minulle asumisestaan ja kuittaisi enää vain puolet yhtiövastikkeesta ja laskuista. Tämä alentaisi tulojani hitusen, mutta uskon, että pidemmän päälle olisi hyödyllisempää luopua osuudesta omaa asuntoa, kuin sitouttaa siihen turhan päiten rahaa ja velka-aikaa. Ja tulisihan kodistamme silloin todella yhteinen, kun kummatkin siitä omistaisivat osan.

Kirjaperjantai: Sijoita asuntoihin!

Sijoita asuntoihin!
Marko Kaarto

Aloita - Kehity - Vaurastu

Tässä on toinen erinomainen opas asuntosijoittamisen saloihin. Aiemmin jo arvostelin mainion kirjan "Osta, vuokraa, vaurastu", mutta yllätyksekseni markkinoilta löytyi tilaa myös toiselle asuntoihin keskittyvälle sijoitusoppaalle.

Siinä missä OVV keskittyy seikkaperäisesti kuvailemaa asunnon ostamista, vuokraamista ja vuokrasuhteen hoitoa, on Sijoita asuntoihin! -kirjan pääpaino nimenomaan sijoittamisessa. Järkevä sijoittaja hankkii hyppysiinsä molemmat kirjat ja lukee ne ilolla läpi. Kaarron kirjoitustyyli on mukaansa tempaavaa eikä sitä vaivaa turha raskaus. Mukaan on ujutettu eläviä esimerkkejä Kaarron omalta sijouitusuralta ja rehellistä analyysiä äkkipikaisten toimien kannattavuudesta. Näitä olisin voinut lukea vielä paljon enemmänkin! Yksinkertaisia esimerkkilaskuja, tiivistettyjä sijoitusstrategioita ja kiinnostavia oivalluksia keventävät vielä mukavat piirroskuvat. Kirja onkin tyylikkään puna-musta ja kansi jännittävän nahkea. Eikä ollenkaan liian pitkä! Jotkin kuvakaappaukset nettipalveluista olivat painossa muuttuneet tosin hieman sumuisiksi.

Sisältö on mielestäni monipuolinen ja mukavan rahantekopainotteinen. Kirjassa käydään läpi laaja kirjo asuntosijoittamisen riskejä sekä mahdollisuuksia ja perehdytään moniin eri strategioihin. Lisäksi kappaleissa arvioidaan avuliaasti, millaiset sijoittamistavat sopivat aloittelijoille ja mitkä jo kokeneemmille asuntokonkareille. Jottei homma jäisi pelkäksi puuhasteluksi on mukaan laitettu lukuisia vinkkejä toiminnassa kehittymiselle. Itse pidin kovasti selkeistä laskutoimitusmalleista, joilla omasta asunnosta voi laskea erilaisia tuottoprosenttilukuja.

Asuntosijoittamisessa erityisen tärkeää tuntuu olevan verkostoituminen. Kirja kyllä kertoi keihin ja miksi kannattaisi suhteita luoda, mutta ei sitä, miten verkostoitumisessa pitäisi käytännössä edetä. Varsinkin aloittelijalle on suuri kynnys mennä kaveeraamaan itseään osaavampien ihmisten kanssa, etenkin jos motiivina on oman hyödyn tavoittelu. Miten aloittelijoihin mahdetaan suhtautua kokeneempien keskuudessa? Olen itse ajatellut ottaa yhteyttä välittäjiin, joiden kanssa olen kauppaa aiemmin tehnyt ja koettaa edetä verkostoitumisessa sitä kautta. Jos minulla olisi yhtään enempää varaa, osallistuisin mielelläni myös Vuokrantajat ry:n koulutusristeilylle.

Seuraavaksi lista kirjan kappaleista, jotka luin erityisellä mielenkiinnolla:

- Vakuusarvo ja velkavipu: Ennen sijoitustoiminnan alkua en ollut tällaisesta mahdollisuudesta kuullutkaan. Velkavivun käyttö ja oman omaisuuden työskentelemään laittaminen kiehtovat minua sijoitustoiminnassa eniten. Kirjassa perusopit molempien käyttöön.

- Neljä eri tapaa sijoittaa asuntoihin: Asuntoa ei tarvitse välttämättä edes omistaa itse...

- Asuntosijoittajan tunnusluvut ja kaavat: Koska asunnot ostetaan laskimella eikä tunteella, on nämä oltava hallussa. Itselle näistä luvuista oli paljon apua, joskin harjoitusta tarvitsen edelleen!

- Vuokrien hallinnointi: Itse käytän exceliä, mutta tarjolla on myös käteviä verkkosovelluksia homman hoitamiseen pilvessä.

- Lukuisia erilaisia sijoitus-strategioita

- Asunnon ja taloyhtiön remontit: Mikä on järkevää remontointia ja mihin tulisi varautua.

- Asuntojen hinnat: Erittäin ajantasainen kappale asuntojen nykyisestä hintatasosta.

- Uudisasunnot sijoituskohteena


Vaikka kirja oli läpeensä kiinnostavaa ja hauskaa luettavaa, jäi minua hieman ihmetyttämään kirjoittajan erittäin negatiivinen asenne 70-lukulaisia asuntoja kohtaan. Korjauksethan niissä kolkuttelevat ovella, mutta jo 13 vuotta seiskytlukulaisessa asuneena en ole havainnut taloissa mitään perustavanlaisesti huonoa tai kehnosti rakennettua. Oman kotini seinät ovat läpikuulumattoman paksua betonia, parveke tukeva ja asunnon pohjapiirroskin järkevä. Toki taloissa lienee alueellisia- ja tyyppieroja kovastikin. Minua alkoi kovasti kiinnostaa, ovatko 50- ja 60-luvulla rakennetut talot todella huomattavasti parempia, kuin myöhemmin rakennetut? itse olen karsastanut eniten uusia, pahviseinäisiä taloja.

Onko teillä, rakkaat lukijani, hyviä tai huonoja kokemuksia 70-luvun taloista?

Täydet viisi ananasta miellyttävästä
lukukokemuksesta ja avuliaista opeista.

Lukemani kirjani sain omasta pyynnöstäni Markolta arvostelukappaleeksi. Mainittakoon myös, että kirjan voi nyt ostaa tarjoushintaan 29,70€ markokaarto.fi -verkkokaupasta. Kyse on toisen painoksen loppuunmyynnistä, joten tarjous jatkunee niin kauan, kuin kirjoja riittää.

Asunnon vuokraaminen

Löytämäni yksiön kaupantekotilaisuus oli sovittu perjantai-iltapäivälle. Vielä samana iltana laitoin asunnosta ilmoituksen Tori.fi:hin ja sainkin runsaasti yhteydenottoja. Hakijoista kahden kanssa sovin esittelyn asunnolle ja sunnuntai-iltana sopiva vuokralainen oli löytynyt. Maanantaina tapasimme uudelleen asunnolla, täytimme asunnosta alkutarkastusraportin ja allekirjoitimme vuokrasopimuksen.

Asuntoa oli juuri sopivasti ehostettua etukäteen. Lattiat ovat harmaata laminaattia, joka ei kunnolla kuvissa näy.

Vuokralaiseksi valikoitui viisikymppinen nainen, joka muutti töiden perässä maalta kaupunkiin. Vuokran suuruudeksi asetin 592€ + vesimaksu 18€/henkilö. Yhteensä siis 610€. Lisäksi vuokralainen maksoi kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan vakuudeksi ja otti laajan kotivakuutuksen vastuuosineen.

Vuokraustoimintaan ei kannata lähteä harjoittamaan yksin ja kylmiltään. Suosittelen lämpimästi kirjaa "Osta, vuokraa ja vaurastu" (kirjoittanut Joonas Orava ja Olli Turunen, Talentum), jota saat erinomaiset opit sijoitusasunnon ostoon ja vuokraukseen. Lisäksi liityin itse Suomen vuokranantajat RY:hyn jäseneksi. Loppuvuodesta jäsenyys oli sangen edullinen, vain 22€. Jäseneduista olenkin jo aiemmin kertonut teille, mutta kertaukseksi mainittakoon edulliset luottotietojen tarkistusmaksut, ilmainen neuvonta ja monet ilmaiset koulutukset ja muut edut. Yhdistyksen sivuilta imuroin itselleni myös vuokrasopimuksen ja alkutarkastuksen asiakirjapohjat. Ne oli helppo muokata omia käyttötarkoituksia vastaavaksi.

Sijoituskäyttöön tulevaa asuntoa valittaessa on otettava huomioon asunnosta saatava kassavirta. Onko se positiivinen vai negatiivinen? Vuokratuoton voi laskea helposti esimerkiksi tällä vuokratuottolaskurilla. Minulle tärkeintä oli saada vuokratuotolla katettua lähes kaikki asunnosta koituvat kulut: Yhtiövastikkeen, lainalyhennyksen ja verot. Asuntoni onnistuukin tässä suhteessa erinomaisesti, sillä vuokran jälkeen minulle itselleni jää maksettavaksi vain muutama kymppi. Suurimman loven tekee kaikesta tuotosta menevä 30% vero.

Vuokrayhtälöni menee jotakuinkin näin:

Vuokra: 592€
Hoitovastike: 155€
Rahoitusvastike 28€
Lainalyhennys 313€

Vuokrasta vähennetään hoitovastike sekä vuokraustoiminnasta koituvat kulut: loppusumma on verotettavaa tuloa, eli: 592€ - 155€ hoitovastike = 437€ tuloa, josta veroa pitää maksaa n. 131€. Joka kuukausi laitan tämän 131€ säästöön, koska verot maksetaan kerran vuodessa. Lopulla rahalla lyhennetään asuntolainaa ja maksetaan rahoitusvastike, joka ei ole verovähennyskelpoinen, ellei se ole tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Verotuksessa voi vähentää kaikki vuokraustoimintaan liittyvät kulut, paitsi asuntolainan varainsiirtoveron. Näitä kuluja kertyy aluksi paljon, joten vero-osuuskin on aluksi pienempi. Vuokraustoiminnan aloituksen jälkeen tehdyt remonttikulutkin ovat verovähennyskelpoisia, samoin kaikki hommaan liittyvät matkakulut! Koska ennen vuokraustoiminnan alkua tehtävä remontti ei ole verovähennyskelpoinen oli minulle onni, että edellinen omistaja oli juuri remontoinut asuntoni. Näin se meni helposti vuokralle, eikä minun tarvinnut remontoida sitä ollenkaan. Toivon todella, että asunto myös pysyy hyvässä kunnossa.

Lainan korko-osuuden saa vähentää täysimääräisenä verotuksessa, joten sieltäkin tulee vielä jonkinverran veronpalautusta. Tuleva vuosi näyttää, miten paljon vuokraustoiminnasta jää veron ja korkovähennysten jälkeen käteen. Luultavasti yhtälö on aika lailla +/- 0. Paitsi, että  omaisuuteni tietenkin karttuu joka kuukausi, kun asuntolaina lyhenee hiljalleen.

Suomen vuokranantajat ry: Kehity asuntosijoittajana

Kun kutsu Suomen vuokranantajat ry:n koulutusiltaan kalahti sähköpostiini, tiesin heti, että tänne on päästävä.
Tänä iltana suuntasinkin kulkuni Helsingin Annankadulle infotilaisuuteen, jossa erinomaiset luennoitsijat Pasi Orava (asuntosijoittajakonkari) ja Ville Hopsu (Vuokranantajat ry:n neuvontalakimies) kertoivat ja vastasivat kysymyksiin koskien vuokranantajana toimimista.

Kolmituntinen lensi kuin siivillä! Koulutus oli suunnattu yhdistyksen uusille jäsenille ja se järjestettiin nyt ensimmäistä kertaa. Itse liityin jäseneksi viimevuoden joulukuussa ja tunnen jo nyt saaneeni runsaasti vastinetta jäsenmaksulle.

Voin lämpimästi suositella Vuokranatajat ry:hyn liittymistä kaikille asuntovuokrausta aloitteleville.
88€:n vuosittaisella jäsenmaksulla (jonka voi vähentää verotuksessa vuokratulosta) olen jo hyödyntänyt mm. seuraavia etuja:

- Valmis ja lakiopillisesti oikea vuokrasopimuspohja sekä asunnontarkastuslomake
- Puhelimesta saatava lakineuvonta, kun minulla oli kysymyksiä vuokrauskäytännöistä
- Luottotietojen tarkistus maksoi vain 9€ (tänä vuonna ilmeisesti 8,50€) normaalin 30€:n sijaan.
- Tämä erinomainen ja täysin ilmainen koulutusilta
- Suomen kiinteistölehti on kalahtanut jo kahdesti postiluukusta

Kaikki jäsenedut voit lukea Suomen vuokranantajat ry:n sivuilta.

Näin ihanaa ja maittavaa tarjoilua en osannut odottaa!

Oli mukavaa kuulla muiden uusien jäsenien kommentteja, kertomuksia ja kysymyksiä sekä saada vastaukset niin rautaisen kokemuksen omaavalta Oravalta, kuin lakiopillisesti varmasanaiselta Hopsulta. Hyvässä ilmapiirissä uskalsin itsekin kysyä monta mieltäni painanutta asiaa ja sain rahanarvoisia vinkkejä mm. verovähennykseen kelpaavista kuluista. Jopa matkat tuohon koulutukseen voin vähentää verotuksessa!

Asuntosijoittamisesta tulen pian kirjoittamaan blogissani enemmänkin, mutta tämän raportaasin halusin kirjoittaa heti tuoreeltaan kiitoksesi tapahtuman järjestäjille! Toivottavasti Uudenmaan alueella järjestetään lisää tällaisia tilaisuuksia ja tapaamisia.