keskiviikko 17. helmikuuta 2016

Asunto-ostoksilla, osa3: Asuntotarpeen kartoittaminen ja asumiskustannukset

Jokainen miettii omien tarpeidensa mukaan tarvitseeko omakotitaloa vai riittäisikö rivi- tai kerrostalo. On kuitenkin hyvä huomata, että asumismenojen kannalta asunnoissa on suuria eroja, jotka vaikuttavat siihen, mitä palkasta jää käteen kulujen jälkeen.

Itse pidän kerrostaloelämisestä sen helppouden ja edullisuuden takia. Taloyhtiöitäkin on monenlaisia ja tarkka perehtyminen sekä keskinäinen vertailu on äärimmäisen tärkeää asuntoa etsiessä. Olen itse harrastanut myyntikohteiden selailua jo vuosia ja kotipaikkakuntani eri talohyhtiöt ja alueet ovat enemmän tai vähemmän tuttuja erilaisten myynti-ilmoitusten kautta.

Kerrostalo, johon mieluiten halusin muuttaa, oli hyvästä yhtiöstä joissa on kaikki kalleimmat remontit jo tehty ja vastikkeet edulliset. Olin asunut taloyhtiössä ennenkin ja olin seurannut alueen hintakehitystä tarkasti. Tiesin siis jo etukäteen, kuinka paljon suurinpiirtein uusi kotini saisi maksaa. Jouduin odottamaan kokonaisen vuoden, että haluamistani taloyhtiöistä vapautui ensimmäinen asunto ja minun onnekseni se oli juuri tarvitsemani kolmio ja kaikinpuolin minulle täydellinen!

Asumis- ja ruokakulut ovat monella pienituloisella ne suurimmat rahareiät elämässä. Molempiin on kuitenkin mahdollista vaikuttaa. Ruuasta ehkä lisää myöhemmin, miettikäämme nyt asumiskuluja.


Kerrostalo-osakkeen asumismenot koostuvat: 
  • Yhtiövastikkeesta, joka sisältää:
    • Hoitovastikkeen: Taloyhtiön hoidosta koituvat kulut, kuten isännöintipalveluiden kulut, lämmitys ja kiinteistövero.
    • Rahoitusvastikkeen: Taloyhtiön remontteihin otettu remonttilaina, jota maksetaan hiljalleen takaisin.
  • Lainalyhennys ja korko omasta asunnosta
  • Vesi- ja sähkölasku, jos nämä eivät kuulu vastikkeeseen.
  • Kotivakuutus

Taloyhtiöitä vertaamalla tulet nopeasti löytämään niissä suuria eroja. Toisissa on poskettoman korkea hoitovastike! Näissä taloyhtiöissä on luultavasti jo rakenteellisesti jotakin pahasti pielessä: isännöintikulut ovat päässeet ehkä liian korkeiksi tai talo ei ole energiatehokas ja lämpö karkaa harakoille. Hoitovastike ei varmasti tule ainakaan laskemaan, joten kiinnitä tähän läheistä huomiota asuntoja vertaillessasi!

60-70-luvun taloissa maksetaan nykyään usein remonteista kertynyttä rahoitusvastiketta. Tämä ei ole välttämättä mitenkään huono asia! Remontteja on ainakin jo tehty ja edellinen omistaja on ehkä niitä jo hyvän aikaa lyhennellytkin. Taloyhtiö, jossa ei ole ollenkaan velkaosuutta saattaa olla juuri aloittamassa mittavat remontit jotka hankaloittavat asumista ja lisäävät asunnon hankintahintaan mahdollisesti tuhansia euroja remonttilainaa. Perehdy aina tarkasti taloyhtiön tehtyihin ja tuleviin remontteihin! Suuri velkaosuus asunnossa on siinäkin mielessä edullinen, että itse asunnon myyntihinta saattaa olla hyvinkin alhainen. Jos rahoitusvastike ei lisää kuukausikuluja liikaa, voi remontoitu kohde olla hyväkin sijoitus. Lainaa ei tarvitse ottaa kuin kauppasumman verran ja velkaosuuden voi jättää maksettavaksi hiljalleen rahoitusvastikkeena.

Kotivakuutuksessa saattaa tulla yllättäviä säästöjä, jos pankkisi maksaa lainasta bonuksia. Ainakin OP:ssa bonukset riittävät lainan alussa kattamaan reilusti kotivakuutuksen ja hieman muitakin vakuutuksia.


Poskettoman kalliit, mutta ah, niin ihanat mosaiikkikaakelit Bauhaussissa. Kauppaan ne jäivätkin.



Taloyhtiöiden pelätyimmät remontit keskiarvokustannuksineen:
  • Käyttövesi ja viemäri -remontti ts. putkiremontti tai linjasaneeraus. Remontti voidaan tehdä monella eri tapaa ja niin isoin kuin pieninkin kustannuksin. Perinteisen, laajan putkiremontin aikana asunnossa ei voi ehkä asua, kun taas pelkkä sukitus on suht kivuton operaatio. Käyttövesiputki- ja viemäriremontti voidaan tehdä myös erikseen (keskihinta 430-625€/)
  • Julkisivuremontti, ei estä asumista, mutta talo pääsee huppuun. Kustannus rippuu talon ulkokuoresta ja remontin tyypistä (keskiarvokustannus 486€/m²
  • Parvekeovi- ja ikkunaremontti ei ole asukkaalle hankala remontti, sillä yhden asunnon ikkunat vaihdetaan hujauksessa. Taloyhtiön parvekkeettomien yksiöiden omistajia saattaa sapettaa maksaa osuus parvekkeellisten ovista. (keskihinta 218€/m²) 
  • Muita kalliita remontteja saattavat olla rakenteiden tai perustusten suuret korjaustyöt sekä hissi- ja kattoremontit.

Asunnon hinta ja laina-aika vaikuttavat lainan kuukausierän suuruuteen. Mitä pidempi laina-aika on, sitä enemmän lainasta kertyy korkoja. Toisaalta lyhyt laina-aika voi nostaa kuukauslyhennyksen liian korkeaksi. Itse olen suosinut pitkää (20vuoden) laina-aikaa ja tehnyt niin nopeasti ylimääräisiä lyhennyksiä, kuin olen pystynyt. Tiukkana kuukautena voi ylimääräiset lyhennykset jättää tekemättä. 
Tietenkin kaiken A ja O olisi mahdollisimman edullinen asunto, mieluummin vielä alle markkinahinnan. Näitäkin tulee aika-ajoin vastaan, kun tarpeeksi kauan jaksaa odottaa. 

Rivi-, pari- ja omakotitalot voivat myös olla yhtiömuotoisia. Asukkaiden aktiivisuudesta riippuu, miten paljon taloyhtiöön ostetaan palveluja, esim. lumityöt ja ruoholeikkuu. Joskus alhainen vastike tarkoittaa jokaiselle asukkaalle lankeavaa lumityövuoroa. Kerrostalossa asutaan yleensä anonyymimmin ja talonmies hoitaa pihatyöt, joka on itselleni mieleen. Uskoakseni kerrostalossa syntyy ainakin jonkinlaista säästöä keskuslämmityksestä ja muista jaetuista kustannuksista.

Pienempi asunto on yleensä tietenkin halvempi. Yksinhuoltajan ei kannata lähteä liian suurta asuntoa hankkimaan tulevaisuutta ajatellen. Jos lapsiluku on jo täynnä, suosittelen etsimään niin pienen asunnon, kuin vielä tuntuu hyvältä. Minulle ja tyttärelle riitti mainiosti pieni, 68 neliön kolmio, jossa on kuitenkin molemmille ylellisyys: omat huoneet. Asunnon pohjapiirroksesta riippuu, vaikuttaako pieni asunto neliöitään isommalta vai onko se huonosti suunniteltu ja ahdas.

Huom! Jos et ole vielä varma, onko lapsiluku täynnä ja horisontissa siintääkin toive uudesta puolisosta, kannattaa silti nyt tyytyä pienempään asuntoon. Jos ja kun uusi puoliso löytyy, et voi mitenkään tietää kuinka monta mukeloa ja millainen koti hänen mukanaan tulee. Uusioperheenä voi olla muutenkin järkevää katsella kokonaan uusi asunto, joka vastaa perheen tarpeita. Vanhan, pienemmän asunnon voi silloin jättää vuokralle tuottamaan sijoitusasuntona! Tärkeää on saada se ainakin osittain velattomaksi, mahdollisimman pian. 

Ei kommentteja :

Lähetä kommentti