sunnuntai 21. helmikuuta 2016

Asunto-ostoksilla, osa4: Kohteen löytyminen ja kaupat

Kerrostalo, 3h, k, p, 68Siinä se viimein oli. Nopeasti näytölle ja tarjousta tekemään.

Asunnon löytyminen ja tarjouksen teko

Lainalupaukseni saamisesta meni vielä kolmisen kuukautta ennen kuin asunto viimein tuli myyntiin haluamastani taloyhtiöstä. Etuoven hakuvahti hälytti työpäivän aikana ja 20 minuuttia ilmoituksen julkaisusta soitin välittäjälle ja sovin esittelyn. Velaton pyyntihinta, 133 000€, oli minusta melko korkea ottaen huomioon asunnon kunnon. Kolmiot eivät kuitenkaan nyt liiku täyttä vauhtia, joten lupasin myyjälle nopeat kaupat ja tarjosin asunnosta 126000€. Olin itse tarkoittanut tuolla summalla 126 000€ kauppahinnaksi ja päälle taloyhtiön velka n. 2000€, mutta puhelimessa jokin meni sekaisin ja välittäjä kirjasi tarjoukseen 126000€ sisältäen velkaosuuden ja tämän tarjouksen myyjä hyväksyi! Asunnon kauppahinnaksi tuli siis n. 124000€ ja velkaosuus jäi rahoitusvastikkeena maksettavaksi enkä tarvinnut sitä varten erillistä asuntolainaa. Näissä kannattaa olla tarkkana: nyt sekaannus koitui minun onnekseni.



Muut kulut

Lainaa olin hakenut vain 120k€, joten jouduin hieman käyttämään omia säästöjäni loppusumman maksua varten. Puuttuvat 4000€ kauppasummasta siirrettiin kaupantekotilaisuudessa tililtäni, ja lisäksi maksoin varainsiirtoveron 2500€ sekä lainan järjestelypalkkiota pankille 450€. Nämä verot ja järjestelypalkkiot takaavat sen, ettei asuntoja juuri kannata ostaa ja myydä lyhyellä aikavälillä.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa (nykyään 2% asunto-osakkeen velattomasta hinnasta ja 4% kiinteistöstä), mutta tämän edun olin kadottanut jo asunnossa, jonka ostimme ex-puolisoni kanssa puoliksi. Järjestelypalkkioon on mahdollista vaikuttaa, jos omaa hyvät neuvottelutaidot. Itse olin aivan liian lepsu, sillä pankki oli ainut, joka oli valmis rahoittamaan asuntoni enkä uskaltanut vaatia parempia lainaehtoja. Esimerkkejä paremmista neuvottelutaktiikoista löytyy mm. Nuukan talousblogista.

Lisäksi lainasta joutuu maksamaan pienen käsittelymaksun (minulla 2,4€) joka kuukausi.

Korko

Lainasta on maksettava viitekorkoa, joka on minulla aina ollut euribor. Koron määrä tarkistetaan joko vuosittain, puolivuosittain tai 3kk välein. Tässä on lainatieto.fi:n artikkeli lainan viitekoroista, joka oli itselleni suureksi avuksi aikanaan. Tosin apu oli lähinnä informatiivista, sillä pankista tuota 3kk euriboria minulle ei ole herunut vaan pankit lähes pakottavat ottamaan 12kk:n euriborin. Blah.

Viitekoron lisäksi lainaan tulee pankin oma kate, eli marginaalikorko. Nämä ovat olleet viime aikoina iloisesti laskussa, mutta minun lainanottoni aikaan ne olivat pitkästä aikaa huipussaan. Omaksi marginaalikseni tuli 1,71%. Vertailun vuoksi vuonna 2007 marginaalimme oli 0,4% ja nyt vuoden 2015 lopussa otetussa lainassa 1,3%.
Marginaalin suuruus määräytyy riskiluokituksesi mukaan. Mitä suurempi riski pankille, sitä korkeampi marginaali. Tuossa vaiheessa minun oli kuitenkin nieltävä lähes mikä marginaali tahansa, tai oltava ilman lainaa. Yleinen marginaalitaso oli sitä paitsi korkea tuolloin (n. 1,5-1,6%).

Välittäjä ja kaupantekotilaisuus

Suomen asuntomarkkinoilla myyjä yleensä palkkaa välittäjän myymään asuntonsa. Tämä on ostajalle miellyttävää, sillä välittäjä tuo oman ammattitaitonsa kauppoihin. Ja vaikka välittäjä edustaa myyjää on hänelläkin yleensä polttavat intressit saada myytävä asunto kaupaksi ja näin ollen hän saattaa avustaa ostajaa antamalla vinkkejä sopivasta tarjoushinnasta ja kannustaa myyjää hyväksymään annettu tarjous. Yleensä ostaja tapaa asunnon myyjän vasta kaupantekotilaisuudessa, jos silloinkaan! Myyjä voi valtuuttaa välittäjän tekemään kaupat puolestaan valtakirjalla ja näin ollen myyjä voi jäädä ostajalle kokonaan mysteeriksi.

Minulle kaupantekotilaisuus on aina ollut juhlallinen ja miellyttävä tapahtuma. Kaupat tehdään ostajan kotipankissa, jonne ostaja saapuu hieman aikaisemmin kuin myyjä. Pankin lainaihmisen kanssa allekirjoitetaan lainapaperit. Jos lainan takaa ulkopuolinen henkilö, myös hänen/heidän tulee olla paikalla. Myyjän saapuessa allekirjoitetaan kauppakirja ja tuhat muuta paperia, jotka ovat mm. todistus varainsiirtoveron maksusta ja tarvittavat tilisiirrot velkasumman ja kauppasumman siirrosta. Lisäksi liityin "aikuisten kultapossukerhoon", eli pankin omistajajäseneksi (kustannus: 100€), jotta saisin lainastani bonuksia. Tämä oli kannattava veto, sillä lainastani sain jo ensimmäisenä vuonna bonuksia 200-300€ edestä ja niillä on katettu mm. kaikki Pohjolan vakuutusmaksut ja pankin palvelumaksut. Jos joskus vaihtaisin pankkia, tuon satalappusen saisin vielä takaisinkin :)

Punainen ruukkukasvi oli lahja välittäjältä kaupantekotilaisuudessa.

Välittäjät ja pankkihenkilöt ovat olleet järkiään miellyttäviä ja hyviä asiakaspalvelijoita. Mielelläni käyttäisin hyvää välittäjää myöhemminkin. Kauppani olen tehnyt Huom! ja RE/MAX-välitysliikkeiden kautta erittäin positiivisin kokemuksin. Pieni lahja välittäjältä kaupantekotilaisuudessa on enemmän sääntö kuin poikkeus ja tuo hyvän mielen pitkäksi aikaa.

Huonoimmat kokemukset minulla on Kiinteistömaailman kiskurivälityspalkkioista ja ostajan kannalta inhoista tarjouskauppakohteista. Kiinteistömaailman välittämissä ostokohteissa on yleensä vastassa tympeimmät välittäjät, jotka ilmoittavat jo heti ovella, ettei asunto tule missään nimessä lähtemään tarjouskauppakohteen lähtöhinnalla. Siksi jätänkin tarjouskauppakohteet vähimmälle huomiolle asuntoja katsellessani. 

Tulevaisuudessa olen kiinnostunut ottamaan paremmin selvää kauppojen teosta ilman välittäjää. Välittäjän poisjättäminen voi tuoda säästöä niin ostajalle kuin myyjällekin, jos välittäjän palkkion jakaa toiselle alennukseksi ja toiselle voitoksi. Kirjoitan tästä lisää jahka kokemukseni tällä saralla karttuvat.  

6 kommenttia :

  1. Onnea uuteen kotiin :)
    Marginaali kannattaa muuten jossakin kohtaa tarkastuttaa uudelleen. Itse sain sitä hilattua reilusti alaspäin, kun kilpailutin asuntolainan. Lainakin jäi vielä samaan pankkiin eikä marginaalin muutoksesta tullut edes lisäkuluja :) Lainaa olin ehtinyt maksaa pois kolmisen vuotta ja reilut 30.000€.

    VastaaPoista
  2. Ihanko totta?! O_O taidankin soittaa pankkiini jo heti huomenna ja hieman "kilpailuttaa". Pankkia en halua vaihtaa, mutta kyllä tuo marginaalini turhan korkea on! Kiitos neuvosta :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Muisteltiin isännän kanssa että marginaali tippui 1,89%:sta 1,18%:iin. Ja tosiaan ei mitään ylimääräistä kulua tästä marginaalin muutoksesta tullut.

      Poista
    2. Sain neuvotteluajan heti huomiselle :) Katsotaan miten käy. Pitää yrittää olla jämäkkä!

      Poista
  3. Mekin katsellaan juuri kämppää, voin sitten kertoa paljon tuli marginaaliksi jos saadaan lainaa :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Uutta postausta vain kehiin, kun asuntoja alkaa löytyä! :) Minua kiinnostaa kaikki asuntokauppoihin liittyvä, vaikka toteutumattomatkin kaupat.

      Poista