maanantai 13. heinäkuuta 2020

Perintöasunto ja sen kohtalo

Sijoitusasunto numero 3½. siirtyi salkkuuni alkuvuodesta. Saimme asunnon perinnöksi yhdessä veljeni kanssa niin, että omistamme molemmat siitä puoliskan.

Asunto on samalla myös ensimmäinen velaton asuntoni, joten tällä hetkellä se takoo puhdasta voittoa joka kuukausi. Tämä on tietenkin miellyttävä uudistus varallisuuteeni, mutta samalla olemme miettineet asunnon kohtaloa.

Asunto on siis rivitalokaksio kaukana pohjoisessa. Siinä asuvat pitkäaikaiset vuokralaiset ja mm. kylpyhuone on juuri remontoitu saneerauksen myötä ja velkaosuus maksettu pois. Asunnon vuokra on 611€ ja hoitovastike 202€, näin ollen asunto tuottaa 409€ joka kuukausi buttona jaettavaksi minulle ja veljelleni. Perunkirjaan asunnon arvoksi on arvioitu 80000€, mutta sitä ei ole virallisesti arvioitettu välittäjällä.

Toistaiseksi sijoituskohde on melko vakaa, mutta koska kohde on kaukana ja pienemmällä paikkakunnalla, on siinä omat riskinsä. Asuntoa emme ole koskaan itse nähneet ja ongelmatilanteessa asunnolle meno on hyvin vaikeaa välimatkan takia. Vaikka asunnosta on remontoitu kylpyhuone uutta vastaavaksi on se muuten pian remonttia vailla. Ainakin keittiö pitäisi modernisoida.

Olemme miettineet veljen kanssa kohteen myymistä. Erityisen onnekkaaksi tämän teki se, että nykyiset vuokralaiset olivat kiinnostuneita ostamaan kohteen itselleen. Valitettavasti koronakevät laittoi pisteen suunnitelman edistämiselle. Nyt asiaan voisi taas palata ja pyytää asuntoon hinta-arvion. Paikallinen (ainoa) välitysliike pystyisi hoitamaan arvioinnin ja kaupanteon paperit etänä. Hintaa he pyysivät tästä noin 300€, joka ei olisi ihan mahdoton asian helppouden huomioiden. Mutta jos vuokralaiset vetäytyvät kaupanteosta, niin asiaa joutuu pohtimaan uudelleen ja välittäjän palkkiokin nousee, kun asuntoa ryhdytään myymään ulkopuolisille.

Myynnistä mahdollisesti saatavia rahoja olen suunnitellut käyttäväni sillä kaikkein kauheimmalla tavalla: Maksamalla kotiini kohdistuvan asuntolainan pois! Älkää kuitenkaan pillastuko. Mielestäni perustelut tälle toimelle ovat suht järkevät:

1. Riski pienenee. Raha riittäisi koko koti-velan kuittaamiseen ja kun koti on velaton, jää minulla lainalyhennyksen verran rahaa käteen joka kuukausi. Tässä tapauksessa n. 628€. Tämä olisi valtava helpotus taloudelleni. Jäljelle jäävän yhtiövastikkeen saisin maksettua pienilläkin tuloilla, vaikka minulta menisi työt alta.

2. Vapautuvilla käteisvaroilla olen suunnitellut lumipallottavani sijoituskohteiden lainoja pois niin, että myös ne alkavat tuottaa positiivista kassavirtaa. Tämä on tärkeää sijoitussuunnitelmani aikataulun takia. Haluan asunnot velattomaksi ollessani 40-50 vuoden ikäinen ja siihen mennessä asuntojakin pitää olla sen verran, että katan niiden tuotoilla elämiseni. Laskelmieni mukaan noin 7 asuntoa pitäisi riittää + oma, velaton koti.

3. Kotilainan (n. 20500€) maksun jälkeenkin myyntivoittoa jäisi sijoitettavaksi. Summa saattaisi riittää sellaisenaan tai pienellä lisäpanostuksella seuraavan sijoitusasunnon käsirahaksi. Uuden asunnon hankkisin velkavivulla vähemmän riskialttiilta ja muuttotappiolliselta paikkakunnalta.

4. Velattomaksi maksetusta kodista vapautuu vakuusarvoa vastaavasti seuraavia hankintoja varten.

5. Pörssiin sijoittaminen ei innosta. Koen asunnot itselleni parhaaksi tavaksi sijoittaa.


16 kommenttia :

  1. Maksat asuntolainan pois jotta voisit nostaa lisää sijoituslainaa? Eli lisää kuluja maksettavaksi pankille aikana jolloin korot ovat ennätysalhaalla (todennäköisesti vielä melko pitkään). En itse näe tässä mitään järkeä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kyllä. Kodin asuntolaina ei tuota mitään, rasittaa vain pakollisena menona kuukausibudjetissa. Sijoitusasuntoa varten otettu laina taas tuottaa, koska en maksa sitä itse pois. Kuulen mielelläni ideoita toisenlaisestakin sijoitusstrategiasta, kunhan siinä toteutuu sama päämäärä: riskien väheneminen ja asuntojen lisäys :)

      Poista
    2. Nimenomaan, kodin asuntolaina ei tuota juuri mitään mutta silti laitat siihen 20k kiinni sen sijaan että sijoittaisit sen tuottavammin. Pidätkö tosiaan 20k asuntolainaa kovin riskisenä? Et saa mistään niin halpaa sijoituslainaa.

      Poista
    3. Asuntolaina on 628€/kk. Sen verran on löydyttävä joka kk rahaa, vaikka tulot olisi nollassa. Sen verran rahaa menee pankille, vaikka sen voisi laittaa johonkin hyödyllisempään. :) Eli ajattelen ihan samaa asiaa, mutta täysin eri kantilta.
      Eli nyt maksan 628€/kk, kun voisin olla maksamatta 628€ ja laittaa sen vaikka johonkin hyödyllisempään. Esim. lyhentää sillä toisia sijoitusasuntoja, jotka aikanaan tuottavat jotakin ja tuovat "eläkkeelle siirtymisen" lähemmäksi.
      Huomaa, että mahdollinen myyntivoitto ei riitä maksamaan pois yhtäkään toisista sijoitusasunnoistani, joten jos laitan rahan sinne, en saa niistä välitöntä hyötä nyt enkä ihan lähitulevaisuudessakaan.

      Maksamalla kodin velattomaksi saan kaksi hyötyä: velaton, riskitön kotiasuminen + 1-2 uutta sijoitusasuntoa + pääsen lyhentämään muita lainoja, jolloin taloudelliseen riippumattomuuteen siirtyminen nopeutuu.

      Mutta mikä on se "tuottavampi" suunnitelma, joka saavuttaa nämä tavoitteet?

      Poista
    4. Pahoittelen kirjoitusvirhettä, tarkoitin siis kolmea hyötyä.

      Poista
  2. Olen tässä kyllä nimettömän kommentoijan kanssa samoilla linjoilla. Eli asuntolainaa ei kannata maksaa pois. Reilumpi rahasumma omalla tililläsi tarjoaa sinulle enemmän mahdollisuuksia nyt ja jatkossa, kuin asuntolainan pois maksu. Jos korot pomppaavat reilusti ylös päin tilanne voi olla eri, ja lainan maksamista voit miettiä sitten uudestaan jos näin käy. Nykyisellä korkotasolla lainoja ei kannata lyhentää yhtään enempää kuin on pakko.

    Kun jätät rahat tilillesi voit käyttää niitä halutessasi oman asuntolainasi lyhennykseen tuon 628 euroa/kk. Voithan ajatella, että tällöin palkastasi jää lainan hoitokulujen verran enemmän sijoitettavaksi tai käytettäväksi mihin tahansa muuhun.

    Pitämällä rahat itselläsi (sen sijaan että annat ne pankille maksamalla lainan ennenaikaisesti pois) lisäät omaa vapauttasi ja vaihtoehtojasi, kun eteen tulee sijoitusmahdollisuuksia, kodin remontointia tai mitä tahansa, mitä elämä eteen tuo.

    Maksamalla asuntolainasi pois, olet menettänyt nuo rahat. Jos haluat ne takaisin, joudut käyttämään aikaa ja vaivaa uuden lainan neuvotteluun. Ja todennäköisesti joudut maksamaan uudesta lainasta järjestelypalkkion tms. kuluja.

    Lisäksi sellainen pointti, että omaa kotia ei mielestäni kannata pantata sijoituslainojen vakuudeksi, jos ei ole aivan pakko.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos ajatuksista Vapaa hippi! :) Tässä oli jo muutamia konkreettisia vaihtoehtoja.
      Oma koti on valitettavasti ollut pakko pantata jo sijoitusuran alussa, sillä vivutus on vahva osa omaa strategiaa. Sen verran minäkin siedän riskiä.

      On hassua, miten vakaasti ihmiset tarrautuvat tähän lähes korottomaan lainaan, eivätkä halua lainasta eroon. Se on totta, että korko ei ole paljoa mitään, mutta lainalyhennys menee silti tililtä joka kuukausi. Siitä haluan eroon, koska kyseessä on isoin menoerä kk-budjetissani. Eikä ole eroa sillä maksanko lyhennyksen palkasta vai mahdollisista myyntirahoista sillä samalla tilillähän se on kaikki yhdessä. ;)

      Huomasithan, että tässä minun suunnitelmassani mahdollisesta myyntivoitosta puolet menee oman kodin vapauttamiseen ja toinen puoliska jää sijoituskäyttöön/varalle? En tietenkään ryntää ostamaan ensimmäistä vastaantulevaa kohdetta vaan etsin kohteen normaalisti sijoitussuunnitelmani mukaan. Seuraavan asunnon osto olisi edessä vuonna 2021-2022. Koko tämän ajan raha toimii myös puskurina. Jos kodista on vapautunut vakuutta, silloin myyntirahaakaan ei välttämättä tarvitse käyttää, vaikken nyt varsinaisesti aio sitä tilillekään hillota. Tilillä makaava raha tuottaa kaikkein kitsaimmin.

      On myös huomioitava, ettei sijoitusasuntoa myyntivoitolla saa velattomasti ostettua (poislukien ehkä jotkin uudiskohteet, joissa on todella pieni myyntihinta), joten lainanjärjestelymaksu menee joka tapauksessa, kun jotakin ostan. Sinällään ei ole mitään väliä olenko maksanut vanhan lainan pois, kun otan uuden sen tilalle. Maksu menee joka tapauksessa ja se on aina kuittaantunut OP bonuksilla.
      Vrt. hyvin karrikoidusti:

      Asunnon osto 40k€ käteistä + 60k€ velkaa = uusi asunto/järjestelypalkkio/säästötili tyhjä/velkainen koti
      Asunnon osto 20k€ käteistä + 80k€ velkaa = uusi asunto/järjestelypalkkio/velaton koti
      Asunnon osto 20k€ vakuutta + 100k€ velkaa = uusi asunto/järjestelypalkkio/velaton koti/säästötilillä 20k€

      Minun silmääni kaksi viimeistä vaihtoehtoa näyttää kaikkein parhaimmilta :D
      Saanen myös huomauttaa, että ero vanhan lainan korossa ja mahdollisen uuden lainan korossa on marginaalisen pieni, mutta sijoitusasunnon korko on kokonaan vähennyskelpoinen kun taas kotilainan korko vain pieneltä osalta.

      Poista
  3. "Se on totta, että korko ei ole paljoa mitään, mutta lainalyhennys menee silti tililtä joka kuukausi. Siitä haluan eroon, koska kyseessä on isoin menoerä kk-budjetissani."

    Tämä logiikka ei vaan aukene minulle. Maksat siis mielelläsi ekstraa siitä että pääset kk-erästä eroon?

    Lisäksi noissa eri vaihtoehdoissa on syytä ottaa huomioon kassavirta, joka luonnollisesti on sitä parempi mitä vähemmän velkavipua on.

    Tavoitteesi asuntojen lisääminen ja riskien vähentäminen ovat myös aika ristiriitaiset. Riskit tietenkin kasvavat asuntojen määrän (velkamäärän) kasvaessa ja vielä enemmän jos vaihdat asuntolainasi sijoituslainaksi. Käteinen tuo turvaa ja liikkumavaraa kaikissa skenaarioissa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tapamme tarkastella ja arvottaa eri asioita lienevät hyvin erilaiset. Yhden riski on toisen mielestä mahdollisuus. Yksi näkee tulevaisuuden mahdollisuudet ja uhat erilaisina kuin muut :)
      Olen listannut omaa näkemystäni tänne nyt todella yksityiskohtaisesti. Toki jatkan sijoitussuunitelmani onnistumisten ja epäonnistumisten käsittelyä blogissani myös jatkossa.

      Poista
    2. Juu toki jokainen tekee juuri niin kuin parhaaksi näkee ja kokee, ei siinä mitään. Kommentoin lähinnä siksi että mielestäni blogitekstissä esittämäsi perustelut toimillesi eivät olleet täysin loogisia.

      Oletko muuten selvittänyt mahdollisuutta uudelleenrahoittaa lainojasi jolloin voisit kenties sitä kautta päästä parempaan kassavirtatilanteeseen?

      Poista
    3. Olen miettinyt asiaa, mutta mieluummin pääsisin kokonaisista lainoista kerralla pois kuin venyttäisin niitä pitkälle tulevaisuuteen. Aion kokeilla lumipallotekniikkaa asuntolainojen kuolettamiseen. Yleensähän sitä käytetään useiden eri pikavippien poismaksuun. :) Mitä nopeammin asunnot ovat kasassa ja velattomia, sitä nopeammin olen taloudellisesti riippumaton.

      Poista
  4. Oletko ajatellut, että maksaisit jonkun sijoitusasunnon lainaa pois, eikö niissä ole kalliimpi laina ja myös silloin, kun/jos korot nousee. Siitähän saat yhtä lailla apua lainaneuvotteluihin, kun olet ostamassa uutta asuntoa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Myyntisummalla saisin uudiskohteen velattomaksi, mutta sitä taas en näe mitään mieltä lyhentää, kun on vain 100€/kk ja heti valmistuttuaan asunto alkaa tuottaa kivasti kassavirtaa (koska taloyhtiölainassa on pitkä lyhennysvapaa). Se ei siis ole riski omalle taloudelleni ollenkaan niin pahasti kuin muut asunnot.

      Muista asunnoista velattomaksi maksuun summa riittää vain kodin kohdalla. Ja jos en muistanut vielä sanoa niin haluan hyödyn myynsummasta heti enkä joskus vuosien päästä :D Mieluiten vielä maksimaalinen määrä erilaisia hyötyjä.

      Poista
  5. Mä taas tavallaan kyllä ymmärrän tuon logiikan, tai siis miksipä en ymmärtäisi, kun noudatan itsekin vähän samaa linjaa. Tosin siitä en sitten sano mitään, onko se rahallisesti kuinka kannattavaa. Mulle itselleni vaan on tärkeämpää se, että vaikka on lainaa ja jonkinlaista riskiäkin, niin samalla olen myös tukevalla pohjalla vaikka sitten korot nousisikin tai tapahtuisi jotain muuta. Kyllä, esim. sijoittamalla saman rahan osakkeisiin saisi varmaan hyvän tuoton, tai sitten taas ei. Mutta asuntolainan lyhentäminen on ihan konkreettinen asia, jonka vaikutukset on aika selvästi ennustettavissa.

    Itselläni on myös sellainen tilanne, että ikää alkaa olla jo sen verran, ettei lainanlyhennyksiä voi lykätä jonnekin 20-25 vuoden päähän. Niinpä olen mennyt sellaisella strategialla, että ensin yksi asunto täysin velattomaksi. Silloin voi jo ajatella että kävi muiden kanssa mitä kävi, niin tämä ainakin jää itselle. Siitä saadulla vakuudella sitten seuraava asunto 100-prosenttisella lainalla ja edelleen alussa reipas lyhennysvauhti kunnes tämä laina alkaa pyöriä omillaan, lisävakuus vapautuu ja kakkoskämppä jauhaa pikkuhiljaa lisävakuutta sekin. Ykkösasunnolla taas uusi laina pankista, nopea vakuuden vapauttaminen ja tätä toistetaan. Jos taas olisi useampi kohde, joilla kaikilla hidas lainanlyhennys, niin mikään ei oikein tuntuisi edistyvän ja jos silloin löytyisi jokin mielenkiintoinen uusi kohde ostettavaksi, niin siinä voisi sitten olla miettimistä ja neuvottelemista pankin kanssa, riittääkö kokonaisvakuudet vaiko eikö.

    Samasta syystä en myöskään haluaisi yhtä isoa könttälainaa, koska sama juttu sen uudelleenjärjestelyssä: pankki voisi vaatia jokaisesta kohteesta uudet päivän arvot + issarit ynnä muut, joihin niihinkin sitten uppoaa lisää rahaa, josko sitten niihin uusien lainojen kuluihinkin tietysti.

    Mutta siis itselle tämä sopii parhaiten ja kun muutenkin menee persaus edellä puuhun niin miksei sitten tässäkin.

    VastaaPoista
  6. Yksi asia tuli vielä mieleeni, kun haluat parantaa kuukausittaista kassavirtaasi saamalla asuntolainan lyhennyksen pois. Lainan pois maksu tietysti parantaa kassavirtaa ja vapauttaa käyttämään aiemmin lainan hoitoon menneen rahasumman käyttämisen johonkin muuhun.

    Toinen vaihtoehtoinen tapa parantaa kassavirtaa olisi tosiaan Nimettömän mainitsema lainojen uudelleen järjestely / uudelleenrahoitus. Tällöin saat laina-ajat venetettyä taas maksimiin, jolloin kuukausittainen maksuerä pienenee olettaen, että lainasumma pysyy samana.

    Tässä kakkosvaihtoehdossa vakuuksia ei tietysti vapaudu samaa tahtia kuin lainoja nopeammin lyhennettäessä. Sen sijaan tilillesi kertyy aiempaa enemmän "ylimääräistä" rahaa joka kuukausi. Tätä rahaa voit sitten käyttää uusien sijoitusasuntojen omarahoitusosuuksiin. Tai jossain vaiheessa ihan vain elämisen kulujen kattamiseen, kun sijoitukset tuottavat saman verran kassavirtaa kuin palkkatyöstä saa.

    VastaaPoista
  7. Ymmärrän hyvin tuon turvallisuusnäkökulman kodin asuntolainan maksamisessa. Oma tavoite on päästä pian eroon omasta ��

    VastaaPoista