 |
| Asuntoa oli juuri sopivasti ehostettua etukäteen. Lattiat ovat harmaata laminaattia, joka ei kunnolla kuvissa näy. |
Vuokralaiseksi valikoitui viisikymppinen nainen, joka muutti töiden perässä maalta kaupunkiin. Vuokran suuruudeksi asetin 592€ + vesimaksu 18€/henkilö. Yhteensä siis 610€. Lisäksi vuokralainen maksoi kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan vakuudeksi ja otti laajan kotivakuutuksen vastuuosineen.
Vuokraustoimintaan ei kannata lähteä harjoittamaan yksin ja kylmiltään. Suosittelen lämpimästi kirjaa "Osta, vuokraa ja vaurastu" (kirjoittanut Joonas Orava ja Olli Turunen, Talentum), jota saat erinomaiset opit sijoitusasunnon ostoon ja vuokraukseen. Lisäksi liityin itse Suomen vuokranantajat RY:hyn jäseneksi. Loppuvuodesta jäsenyys oli sangen edullinen, vain 22€. Jäseneduista olenkin jo aiemmin kertonut teille, mutta kertaukseksi mainittakoon edulliset luottotietojen tarkistusmaksut, ilmainen neuvonta ja monet ilmaiset koulutukset ja muut edut. Yhdistyksen sivuilta imuroin itselleni myös vuokrasopimuksen ja alkutarkastuksen asiakirjapohjat. Ne oli helppo muokata omia käyttötarkoituksia vastaavaksi.
Sijoituskäyttöön tulevaa asuntoa valittaessa on otettava huomioon asunnosta saatava kassavirta. Onko se positiivinen vai negatiivinen? Vuokratuoton voi laskea helposti esimerkiksi tällä vuokratuottolaskurilla. Minulle tärkeintä oli saada vuokratuotolla katettua lähes kaikki asunnosta koituvat kulut: Yhtiövastikkeen, lainalyhennyksen ja verot. Asuntoni onnistuukin tässä suhteessa erinomaisesti, sillä vuokran jälkeen minulle itselleni jää maksettavaksi vain muutama kymppi. Suurimman loven tekee kaikesta tuotosta menevä 30% vero.
Vuokrayhtälöni menee jotakuinkin näin:
Vuokra: 592€
Hoitovastike: 155€
Rahoitusvastike 28€
Lainalyhennys 313€
Vuokrasta vähennetään hoitovastike sekä vuokraustoiminnasta koituvat kulut: loppusumma on verotettavaa tuloa, eli: 592€ - 155€ hoitovastike = 437€ tuloa, josta veroa pitää maksaa n. 131€. Joka kuukausi laitan tämän 131€ säästöön, koska verot maksetaan kerran vuodessa. Lopulla rahalla lyhennetään asuntolainaa ja maksetaan rahoitusvastike, joka ei ole verovähennyskelpoinen, ellei se ole tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Verotuksessa voi vähentää kaikki vuokraustoimintaan liittyvät kulut, paitsi asuntolainan varainsiirtoveron. Näitä kuluja kertyy aluksi paljon, joten vero-osuuskin on aluksi pienempi. Vuokraustoiminnan aloituksen jälkeen tehdyt remonttikulutkin ovat verovähennyskelpoisia, samoin kaikki hommaan liittyvät matkakulut! Koska ennen vuokraustoiminnan alkua tehtävä remontti ei ole verovähennyskelpoinen oli minulle onni, että edellinen omistaja oli juuri remontoinut asuntoni. Näin se meni helposti vuokralle, eikä minun tarvinnut remontoida sitä ollenkaan. Toivon todella, että asunto myös pysyy hyvässä kunnossa.
Lainan korko-osuuden saa vähentää täysimääräisenä verotuksessa, joten sieltäkin tulee vielä jonkinverran veronpalautusta. Tuleva vuosi näyttää, miten paljon vuokraustoiminnasta jää veron ja korkovähennysten jälkeen käteen. Luultavasti yhtälö on aika lailla +/- 0. Paitsi, että omaisuuteni tietenkin karttuu joka kuukausi, kun asuntolaina lyhenee hiljalleen.
Eikös tosta tule kassavirta negatiivinen noilla lukemilla? Itse sain tulokseksi -35,10€ ja se ei edes sisällä korkoa vai sisältääkö tuo lainanlyhennys myös koron?
VastaaPoistaAinakaan 131€ veroja ei pidä paikkaansa, koska laskuissa ei ole vähennetty korkoja.
PoistaMatkalla vaurauteen: Lainalyhennys sisältää myös koron. Tulos on nollan jommalla kummalla puolella, mutta ei onneksi kauheasti miinuksella.
PoistaPetsku: Saamieni ohjeiden mukaan korkoa ei voi suoraan vähentää vuokrasta ja laskea veron osuutta sen jälkeen. Olenko saanut vääriä ohjeita? Ymmärsin, että korko vähennetään veroilmoituksessa pääomatuloista ja siitä saatava palautus tulee sitten myöhemmin muiden palautusten yhteydessä? Mutta kiitos tuosta tiedosta, että verotulo tulee maksettavaksi pitkin vuotta! Se helpottanee tulojen ja menojen laskemista huomattavasti. Vielä ei ole tullut yhtään veromaksulappua postissa, mutta vuokrakuukausia onkin takana vasta aika vähän.
Jos on kuitenkin niin, että lainakoron saa vähentää vuokrasta jo ennen veroja niin onko se otettu automaattisesti huomioon jo tuossa ennakkoverolapussa?
Kiitos molemmille kommenteista! :)
Laskin, että jos koron saa vähentää suoraan vuokrasta niin esim. joulukuun vero olisi 131€:n sijaan 110€. Tuleeko postissa siis maksulappu tuon 110€:n korkovähennetyn tulon mukaan?
PoistaVeroilmoituksella korko ilmoitetaan erikseen eikä vähennetä suoraan vuokratulosta, mutta kun ilmoitat verottajalle vuokratulojasi voit vähentää sen siitä niin ennakkopidätys menee oikein. Itse maksan vuokratulojen verot suoraan palkasta otettavassa ennakkopidätyksessä ja silloin kun ei ole Suomessa palkkatuloja ne joutuu maksamaan neljäkertaa vuodessa arvion mukaan.
PoistaOnko se riittävä ilmoitus, kun ilmoitin joulukuussa saamani vuokratulon veroilmoituksessa? Vai pitäisikö minun tilata uusi verokortti, jossa vuoden vuokratulo on ilmoitettuna? Palkasta suoraan otettava vero kuulostaa kurjalta, mielelläni maksaisin verot erillisellä laskulla esim. juuri neljä kertaa vuodessa.
PoistaUskoakseni olen paljon viisaampi näissä veroasioissa, kun tämä vuosi on ohi...
Tuli muuten mieleeni, että kun hehkutetaan sijoitusasunnon korkojen 100% verovähennysoikeutta niin eihän sitä korkoa suoraan miinusteta siitä verosta, vaan verotettavasta tulosta. Silloinhan korko-osasta saa vain osan takaisin, eikä kokonaan. Eikö totta?
Tänä vuonna selviät vielä ilman että se otetaan palkkatuloista, mutta ens vuonna verottaja lätkäisee arvion vuokratuotosta verokorttiin. Eihän sillä ole mitään merkitystä maksetaanko se palkasta vai erikseen. Erikseen maksettaessa se voi jäädä maksamatta ja siitä tulee viivästysseuraumuksia.
PoistaLähes kaikki verovähennykset vähentää verotettavaa tuloa eikä veroa suoraan, joten hyöty on oma veroprosentti.
Kiitos tuhannesti sinulle avusta ja neuvoista Matkalla Vaurauteen! :) Koko verosotku on minulle nyt paljon selkeämpi kokonaisuus. Pidän kovasti siitä, miten tällaisessakin "yhteisössä", kuin "sijoittajabloggarit" voi saada näin käytännönläheistä ja arvokasta apua ja tukea. Kiitos!
PoistaKyseessä on puhtaasti ilmoitustekninen asia. Tuloutetut vastikkeet ja korot ilmoitetaan eri paikoissa, mutta molemmat vähennetään täysimääräisesti tuloista. 2016 aloitetulle vuokraustoiminnalle tulot näkyvät ennakonpidätyksessä 2018. Jos haluaa ne mukaan tätä enna, voi vuokratulot ilmoittaa esim. verokortti-palvelun kautta. Ennakonpidätykset tehdään verotettavan pääomatulon mukaan, joten korot ovat mukana.
PoistaKiitos kommenteista Petsku. Laita vain lisää viestiä, kun huomaat korjattavaa blogissani :) Sunnuntaina kerron asuntojeni takaisinmaksusuunnitelmasta. Päästään vääntämään kättä sijoitsustrategioista ;)
Poista"koska verot maksetaan kerran vuodessa" Kun vuokratulot alkavat näkyä verotuspäätöksissä, laittaa verottaja vuokratulot ennakkoperintään, jolloin ne tulee maksettua tasaisesti vuoden aikana.
VastaaPoistaSellainen huomio noista remonttikulujen vähennyksestä, että mikäli asunto-osakkeen käyttötarkoitus muuttuu (l. omasta asuinkäytöstä vuokrauskäyttöön) niin tässä yhteydessä tehdyn remontin kaikki kulut voidaaan vähentää pääomatulon verotuksessa. Verottaja ei myöskään erittele silloin isomman remontin yhteydessä vuosikorjauskuluja ja perusparannusmenoja vaan ne saatetaan niputtaa yhteen, joista sitten 10 vuoden ajalle tasapoistoin vähennys POtulon verotukseen. Perusteena vähennyskelpoisuuteen on se, että hyöty remontista menee vuokralaiselle. Varmuuden vuoksi voi myös tehdä tulevan vuokralaisen kanssa paperin, jossa sovitaan kirjallisesti asunnon remontista ennen vuokraustoiminnan alkua ja vuokra-aika laitetaan alkamaan ennen remontin alkua. Voidaan sisällyttää myös vuokrasopimukseen.
VastaaPoista