sunnuntai 3. huhtikuuta 2016

Sijoitusasunto numero 1

Vaikka lainan ottaminen sijoitusasuntoa varten hieman hirvittikin, päätin kuitenkin olla rohkea.

Heti alkajaisiksi täytin lainanhakukaavakkeen Osuuspankkiin netin kautta. Päätin myös hieman kilpailuttaa ja päätin pyytää lainatarjouksen myös S-pankista, joka viime syksynä oli Taloussanomien mukaan edullisin marginaaleiltaan. Kävin molemmissa pankeissa lainaneuvotteluissa ja sain kaksi tarjousta.

Osuuspankki tarjosi minulle sijoitusasuntoa varten lainan marginaalilla 1,3%. Järjestelypalkkio 430€.

S-pankissa laina olisi irronnut vain, jos olisin siirtänyt myös nykyisen asuntoni lainan heille. Sainkin tarjouksen, jossa asuntolainani marginaali olisi ollut 1% ja sijoituslainan 1,3%. Tämä olisi ollut edullinen tarjous, mutta olisin joutunut maksamaan koko lainasummasta järjestelymaksun 600€. Lainassa oli muitakin epämiellyytäviä ehtoja, kuten rahastosäästämisen aloittamnen pankin kautta. Pelkästään sijoitusasuntoon en olisi saanut lainaa, sillä pankki halusi takuutena toimivan asuntoni loppulainan (silloin noin 56000€) itselleen. Kaiken tämän lisäksi ylimääräisiä lyhennyksiä ei olisi lainoihin saanut tehdä kuin kaksi kertaa vuodessa! Tämä on minulle hyvin epämiellyttävää, koska olen tottunut tekemään ylimääräisiä lyhennyksiä lähes joka kuukausi.

Laskin, ettei minun kannata siirtää lainojani S-pankkiin, sillä suunnitelmissa on joka tapauksessa maksaa ainakin kodin asuntolaina nopeasti pois. Loppujen lopuksi nuo marginaalit eivät tee euroakaan eroa kuukausimaksuun.

Lainalupaus taskussani aloitinkin aktiivisen asuntojen katselun ja näytöissä käymisen. Viimein myyntiin tipahti juuri pintaremontoitu yksiö aivan juna-aseman vierestä, joskaan ei kaupungin keskustasta. Läheltä kuitenkin. Soitin saman tien välittäjälle ja sovin näytön vielä samalle illalle.


Eteisessä on yhdelle ihmiselle sopivasti säilytystilaa ja keittiöön mahtuu pieni ruokapöytä.


Asunto oli oikea namu. Seinät oli maalattu, lattiat vaihdettu, keittiö remontoitu ja uusi jääkaappi oli vielä muoveissa. Kylppäriä ei oltu remontoitu, mutta se ei ollut missään nimessä kauheimmasta päästä vaan seinät on sentään puoliksi kaakeloitu ja muovimatto ehjä. Putkiremonttia taloyhtiössä ei oltu tehty, mutta se oli tiedossa ehkä vasta 8 vuoden päästä. Tein asunnosta tarjouksen vielä samana iltana ja tunnustusta on annettava ahkeralle välittäjälle. Näytön jälkeen hän ajeli kotiini täyttämään tarjouspaparit vielä samana iltana.

Alkoi jännittynyt odotus. Tarjous oli merkitty voimassaolevaksi pari päivää, mutta myyjä ei suinkaan heti hyväksynyt tarjousta. Soitin välittäjälle, kun päivä oli kulunut hiljaisuudessa. Välittäjä kertoi myyjän alkaneen epäillä, oliko laittanut asunnon myyntiin liian halvalla, kun olin siitä ollut saman tien kiinnostunut. Viimein myyjä kuitenkin hyväksyi tarjoukseni, enkä yhtään epäile vaikka välittäjällä olisi ollut osuutensa asiani edistämisessä. Ehkä toisiakaan tarjouksia ei ollut tullut.

Asunnon velaton hinta oli 78000€, mutta koska siitä oli velkaosuutta juuri valmistuneen julkisivuremontin takia, jäi myyntihinta reiluun 64000€. Tarjoukseni oli nimellisesti tonnin tuota alempi, elikkä velattomaksi hinnaksi jäi 77000€ ja kauppahinnaksi 63000€.

Kaupantekotilaisuudessa en tavannut myyjää ollenkaan, sillä hän oli valtakirjalla valtuuttanut välittäjän hoitamaan kaupat puolestaan. Minulle jäi totaalisen mysteeriksi, miksi myyjä oli remontoinut aiemmin vuokrakäytössä olleen asuntonsa ja laittanut sen sitten myyntiin. Ehkä hänen oli nopeasti realisoitava tuottavaa omaisuuttaan käteiseksi.

12 kommenttia :

  1. Asunnosta tarjoaminen on kyllä oma taiteenlajinsa. Jos tarjoaa liikaa, niin myyjälle tulee paha mieli, kun menee liian helpolla ja kokee menettävänsä paremman hinnan. Pitäisi ensin tarjota alempaa hintaa, jotta myyjä saa tinkiä hintaa ylöspäin ja kokea voittavansa, kun sai revittyä ostajasta lisää euroja.

    Ja sitten jos haluaisi vaikka ostaa tuon asunnon 74 000 €:lla, niin ei voi tarjota 74 000 €, vaan pitää tarjota 72 000 € tai jopa vähemmän, jotta myyjä saa tinkiä tuon pari tonnia ylöspäin ennen kuin hyväksyy tuon 74 000 €. Jos samalle myyjälle sanoo, että se on 74 tai ei mitään, niin myyjä suuttuu siitä, ettei ostaja suostu nousemaan ensimmäisestä hinnastaan ja koko kauppaa ei välttämättä synny, vaikka toisella tavalla myyjä suostuisikin täysin samaan hintaan.

    Ihminen on erikoinen eläin.

    VastaaPoista
  2. Heh, hyvä kommentti. Ihminen on ennenkaikkea ahne eläin, mutta minusta siinä ei ole varsinaisesti mitään pahaa. Jos olisin itse myymässä asuntoa, haluaisin siitä varmasti yhtälailla parhaan hinnan ja tuskailisin, jos en olisi varma, miten paljon ostaja on valmis maksamaan.
    Yleinen ohje kait on, että jos ei olla kilpailemassa valtavaa ostajajoukkoa vastaan niin kannattaa rohkeasti tarjota mahdollisimman alhaista hintaa, josta myyjä tinkii ylöspäin. Joka tapauksessa hintaan lienee leivottu hieman tinkivaraa.

    Inha poikkeus tästä on sitten Kiinteistömaailman tarjouskauppakohteet, joissa lähtöhinta on huomattavasti myyjän alinta myyntihintaa alhaisempi ja tarjoukset pitää tehdä ylöspäin. Välillä lähtöhinta tultuu silti ostajasta liian suurelta, mutta alle tuon hinnan ei voi tarjota ja kohde saattaa seistä pitkään myynnissä. Minulla on tälläkin hetkellä yksi tällainen kohde kiikarissa, jonka todella haluaisin, mutta tarjouskauppakohteena sen hinnasta ei voi tinkiä alaspäin. Hinta on asunnon sijaintiin nähden aivan liian korkea. Huoh...

    VastaaPoista
  3. "Kaiken tämän lisäksi ylimääräisiä lyhennyksiä ei olisi lainoihin saanut tehdä kuin kaksi kertaa vuodessa!" Kunhan luotto on sidottu viitekorkoon, saa ylimääräisiä lyhennyksiä tehdä kuluttajansuojalain nojalla (KSL 7:27.1§): "Kuluttajalla on oikeus maksaa kuluttajaluotto tai sen osa ennen luoton erääntymistä."

    "Laskin, ettei minun kannata siirtää lainojani S-pankkiin, sillä suunnitelmissa on joka tapauksessa maksaa ainakin kodin asuntolaina nopeasti pois." Mielenrauhan takia? Sijoitusmielessä tässä ei ole mitään järkeä, koska esim. TF Bank maksaa talletussuojan alaisesta talletuksesta 1,60% korkoa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei Petsku! Onpa kiinnostava lainaus kuluttajasuojalaista, nimittäin S-pankissa tällainen ei tosiaan onnistunut. Ellei sitten lasketa, että nuo pari kertaa vuodessa täyttävät tämän ehdon.

      Kirjoitan myöhemmin lisää asuntojeni takaisinmaksusuunnitelmasta ja sen syistä, mutta pääasiassa maksan lainaani takaisin reilussa tahdissa saadakseni oman kotini vakuusarvon käyttööni sijoitustoimintaa varten. Lisäksi velaton koti vapauttaa lainalyhennykseen sidottuja käteisvarojani 625€/kk sijoitustoimintaa varten. Omia tuloja on vaikeaa saada nostettua (ottaen huomioon vielä verot) tuon verran, joten kannattavempaa on tosiaan maksaa velka pois ja näin ollen pienentää menoja. :)

      Poista
    2. Paremmin se pääoma on käytössä sijoitustoimintaan tilille säästettynä kuin seiniin sidottuna. Seinistä se irtoaa käyttöön vain ottamalla lisää lainaa. Maksat siis ylimääräisiä lyhennyksiä päästäksesi lainaamaan sen myöhemmin takaisin?

      Poista
    3. Asuntosijoittaminen sopii minulle, koska pääomani on pieni ja velkavivulla saan sille mielestäni parhaan mahdollisen tuoton :)

      Poista
    4. Petsku on kyllä ihan oikeassa. Oletko numerojen valossa laskenut, että omistusasuntolainasi ehdot ovat uuden sijoituslainan ehtoja selvästi huonommat, jotta "vaihto" ylimääräisin lyhennyksin kannattaa lainaan, jonka korot voit vähentää 100%:sti. Annat siis pankkiirille ilmaiseksi rahaa, jota hän ei ole pyytänyt eikä korvaa sitä mitenkään ja sitten menet anomaan uutta lainaa, jonka möyntäminenkään ei ole satavarmaa ja jonka ehdot voi olla huonommat. Parempi pistää ne ylimääräiset lainanlyhennykset omalle sivutilille kartuttamaan sijoituskassaa tai varmuusvaraksi, jos jotain yllättävää tapahtuu. Silloin se turva on käytettävissä. Kiviseinistä sen rahan irrottaminen on hidasta tai kallista.

      Poista
    5. Hei Harri! Uskon, että teoriallasi on hyvä pointti, mutta en itse ihan hahmota sitä. Kuulisin mielelläni lisää. Oma kotilainani on melko kallis laina, sillä sen kuukausierä on kaksinkertainen esim. sijoituslainaani verrattuna. Oman asunnon lainakorkoakaan ei käsittääkseni voi vähentää verotuksessa kuin yhä huononevissa määrin osittain. Lainan poismaksu on lisäksi melko pian saavutettavissa, jolloin säästöä alkaisi kertyä. Tämä olisi suuri etu siltäkin kannalta, että en voi olla varma töideni jatkumisesta. 950€:n asumiskulut ovat huomattava rasite ansiosidonnaisella verrattuna 325€:n asumiskuluihin.
      Ja jos kitkutan lainoineni seuraavat vuosikymmenet jää asuntojen vakuusarvon kasvu vähäiseksi ja näin ollen en varmasti saa lainaa pankista sijoitustoiminnan jatkamiseksi.
      Mutta tarkkoja lukuja en ole asian suhteen laskenut, joten jos neuvoja löytyy niin toki asia olisi mielenkiintoista tarkistaa. :)

      Poista
  4. Onnittelut sijoitusasunnon hankinnasta, hyviä kämppiä ei löydy enää nykyään helpolla!

    Saanko kysellä millaisella lainotusasteella ostit asunnon, eli minkä verran omaa rahaa versus lainaa?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Heippa! Velkavipu taitaa olla aikalailla 100%, sillä omaa rahaa laitoin vain varainsiirtoveron verran ja heti alkuun lyhensin lainasummasta 3000€:n verran, joka vastaa yhtä lainavuotta (tuo siirto oli vähän turha). Lainan järjestelypalkkio kuittaantui melkein kokonaan OP-bonuksilla. Panttina oman asuntoni vapaa vakuus.

      Poista
    2. Vähän tuollaista kuviota joo arvelinkin. Pääsetkö tuolla vivulla positiiviseen kassavirtaan? Vai onko vuokrauskuvio vielä edessäpäin? :)

      Poista
    3. Keskiviikon postauksessa kerron tarkemmin ;) kirjoitan näitä jälkijunassa, joten tämä postaus ajoittuu viime marras-joulukuulle.

      Poista