sunnuntai 10. huhtikuuta 2016

Asuntojeni maksusuunnitelma

Osuuspankki tarjoaa mutkattoman ja selkeän takaisinmaksusuunnitelman verkkopalvelussaan. Siinä näkyvät riveittäin kaikki jäljellä olevat lainalyhennykset, korot ja lainasumma. On helppoa ja hauskaa spekuloida, miten nopeasti lainaa saa lyhennettyä ylimääräisillä lyhennyksillä. Jokainen ylimääräinen lyhennys kun lyhentää laina-aikaa ja pienentää koron osuutta kokonaissummassa. Lyhennän lainojani niin sanotusti molemmista päistä.


Nopean lainanmaksun hyvät puolet: 

  • Velattoman kodin asumiskulut ovat n. 1/3 velkaiseen verrattuna. Vastaavaan vuokra-asuntoon verrattuna kotini kulut ovat n.  46%. Rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön, kun velka on maksettu.
  • Velaton asunto kelpaa vakuusarvoksi, kun hankin seuraavat sijoitusasuntoni. Velattomasta asunnosta saa n. 70% vakuuden ja jokaiseen uuteen asuntoon tarvitaan vakuutta ostohinnasta 30%. Oman kotini arvo riittää takaamaan lainan yhteensä n. 3 sijoitusyksiölle. Ilman vakuuksia lainaa ei saa tai ostoon pitää käyttää omaa rahaa. 
  • Velattoman kodin lainanmaksusta vapautuva raha lyhentää nopeammin myös ensimmäisen sijoitusasunnon lainan, jolloin sijoitus alkaa varsinaisesti tuottamaan. Velkaisesta sijoitusasunnosta kun ei jää mitään käteen vaan kaikki raha menee lainalyhennykseen. Jos velkaa ei maksa pois, ei sijoitusasunto tuota käteistä seuraavaan 19 vuoteen. 
  • Tuottava, velaton sijoitusasunto tahkoaa rahaa varapuskuriksi muiden sijoitusasuntojen kohtaamille remonteille/tyhjille kuukausille. 
  • Myös velattomasta sijoitusasunnosta saa vakuusarvoa seuraaville asuntolainoille. 
  • Nopea lainanlyhennys vähentää jatkuvasti lainasta kertyvää korkopottia. Pitkällä lainanmaksuajalla koron määrä on tuhansia euroja. Sijoitusasunnossa koron saa vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan, jolloin siitä saa palautuksena osan takaisin, mutta oman asunnon korot saa vähentää vain osittain ja osuutta pienennetään tulevina vuosina selvästi. 
  • Velaton asunto on mielestäni asuntosijoittamisen peruskivi, joka pienentää sijoitusasunnoista koituvaa riskiä vakauttamalla henkiökohtaista talouttani. Sijoitustoiminnan vakavimmat riskit ovat: Korkojen nousu, oman tulotason lasku (esim. työttömyys) sekä tyhjät kuukaudet, remontit ja hajoavat kodinkoneet. Kaikki nämä edellyttävät vahvaa taloudellista puskuria. 


Nopean lyhentämisen huonoja puolia: 

  • Asuntolainan korko on melko pieni, joten ylimääräisellä lyhennyksellä voisi tehdä myös muuta. Rahan voisi esim sijoittaa pörssiin tai jättää säästöön seuraavan asuntolainan käsirahaksi.  
  • Puskurirahasto on tietenkin säästettävä sopivan suuruiseksi ennen ylimääräisiä lyhennyksiä!


Perintörahalla sain huvennettua suuren osan oman kotini lainasta pois ja nyt sitä on jäljellä aika tasan 52000€. Tämän lisäksi ottamaani sijoitusasuntolainaa on jäljellä 62000€. Lainojen kuukausierät ovat 625€ ja 313€, joten olen päättänyt ottaa tämän vuoden tavoitteekseni kutistaa kotilainani niin pieneksi, kuin mahdollista. Lainan poiskuittaaminen vapauttaa käyttööni tuon 625€ kuukaudessa, jolloin voin ryhtyä agressiivisesti lyhentämään myös sijoitusasunnon velkaosuutta.

Kun molemmat asunnot ovat velattomia, minulle pitäisi jäädä käteen 625€ aiemmin lainaan sidottua rahaa ja n. 280€ puhdasta tuottoa sijoitusasunnosta. Miten mieltä kutkuttava ajatus! Mutta missä ajassa tämä suunnitelma on mahdollista toteuttaa?

Nyt kotilainan maksua on jäljellä 7 vuotta ja 3kk ja sijoitusasunnon lainaa 18 vuotta ja 8kk. Lyhensin sijoituslainaa heti lainanoton jälkeen 3000€:lla, joka vastaa yhtä lainavuotta. Tämä johtui siitä, että olin aikonut kaupanteossa maksaa varainsiirtoveron käteisellä, mutta pankkitäti tyrkkäsi kaikki lainanottokulut lainasummaan, jolloin lainan määrä nousi isommaksi, kuin olisin halunnut. Myöhemmin ajatellen tuokin lyhennys olisi pitänyt kohdistaa kotilainaani, mutta tuolloin en vielä kirjoittanut blogia ja sijoitussuunnitelmani ei ollut ollenkaan niin selkeä. Opinpahan oman strategian laatimisen tärkeyden kerralla!

Näin kauan en suinkaan aio lainojani maksella, sillä rahalle tulee suurta tarvetta jo paljon aiemmin. Elatusavun loppuminen ja lapsen poismuutto kotoa asettavat taloudelle uudet haasteet ja silloin pitäisi sijoitusten jo jotakin tuottaa. Kirjoitan näistä pian lisää blogissani.

Aikaa tulojen tippumiseen on noin 9 vuotta ja 8 kuukautta.

Tavallaan olen toki jo turvannut selustani, sillä olen maksanut oman asuntoni pois siihen mennessä, kun tuloni laskevat. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole jäädä laakereilleni makaamaan vaan asuntosijoittamisen toinen vaihe on saatava käyntiin mahdollisimman pian: Seuraavien 2-3 sijoitusasunnon osto.

Suunnitelmia sekä avittaa, että mutkistaa mahdollisuus siitä, että mieheni kanssa elo jatkuisi edelleen auvoisena ja hän lunastaisi osan asunnostani itselleen. Lunastettava osuus saattaisi kattaa koko jäljellä olevan kotilainani. Miinuspuolena on se, että asunnostani vapautuva lainan vakuudeksi kelpaava osa sitoutuisi vuorostaan miehen asuntovelkaan. Näin ollen tulen tarvitsemaan entistä kipeämmin velatonta sijoitusasuntoa, joka toimii vakuutena muille sijoituslainoille.

Asunto-osan lunastamisen jälkeen mies lakkaisi maksamaan minulle asumisestaan ja kuittaisi enää vain puolet yhtiövastikkeesta ja laskuista. Tämä alentaisi tulojani hitusen, mutta uskon, että pidemmän päälle olisi hyödyllisempää luopua osuudesta omaa asuntoa, kuin sitouttaa siihen turhan päiten rahaa ja velka-aikaa. Ja tulisihan kodistamme silloin todella yhteinen, kun kummatkin siitä omistaisivat osan.

20 kommenttia :

  1. Oletko harkinnut, että toimisit asuntolainasi kanssa päinvastoin kuin nyt toimit? Sen sijaan, että lyhennät sitä lisää, venyttäisit maksuaikataulua mahdollisimman pitkäksi? Jos tuon 52 000 lainan takaisinmaksuajaksi muuttaisi 20 vuotta, niin kuukausieräksi tulisi n. 250 € (korko-oletuksista riippuen), eli sinulle vapautuisi heti 375 € muuhun käyttöön (osakesijoituksiin, sijoitusasunnon käsirahaan jne).

    Oma pankkisi ei tosin välttämättä heti suostuisi tuollaiseen pidennykseen, mutta kilpailevaan pankkiin astumalla varmasti onnistuisi ja se voisi saada omankin pankkisi taipumaan. Tosin jos asuntolainan marginaali on tällä hetkellä nykyistä korkotasoa selvästi halvempi, niin ei välttämättä kannata.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ehdotus on toki mielenkiintoinen. Tulevissa postauksissani tulen kertomaan tarkemmin, miksi asunnon saamisessa velattomaksi on jonkinasteinen kiire. Lainan hilloamisella asunnon vakuusarvo ei vapaudu ja käyttäisin mielelläni isompaa kuin pienempää velkavipua sijoitusasunnoissa. Oma kotini ei tuota rahaa, joten siksi minua ei haittaa käyttää sen maksuun omaa rahaani, mutta vuokralaiset saavat puolestaan maksaa sijoitusasuntoni.
      Lisäksi oman asunnon velattomuus on jo niin lähellä, että tuntuisi hullulta venyttää parin vuoden velka takaisin 20 vuoteen.

      Poista
    2. Onko se vakuusarvon vapauttaminen varmasti niin tärkeää? Jos se raha on jo valmiiksi säästettynä käteisenä, niin tarvittu laina on vastaavasti pienempi ja samalla tarve vapaalle vakuusarvollekin on pienempi.

      Koron toki säästää, kun maksaa tuolla tavalla väliaikaisesti lainan pois ihan vaan nostaakseen sen hieman myöhemmin uutena lainana (kannattaa muuten vertailla, mitä marginaalia maksat asuntolainastasi ja mitä tulet maksamaan sijoitusasunnon lainasta - siitä voi ilmetä hyvä syy vähentää asuntolainan maksuja). Pankkikin saattaisi pitää positiivisena seikkana, jos pystyt osoittaa keränneesi vaikka 5000 e omarahoitusosuuden tilille sen sijaan, että ostat sijoitusasunnon 100 % lainalla.

      Poista
    3. Minun sijoitussuunnitelmani perustuu vakuusarvolle ja asuntojen määrän "eksponentiaaliselle" lisäykselle. Alku on kankeampi, mutta volyymi isompaa sitten myöhemmin.
      En usko, että sijoitusasuntolainan saanti olisi turhan hankalaa omassa pankissani omilla vakuuksillani ja pankkihistoriallani. Toki, jos ongelmia tulee niin olen aulis myöntämään sinun olleen oikeassa. :) Nopealla lainanlyhennyksellä olen mielestäni saanut pankilta enemmän luottamusta sen osalta, että pystyn lainani hoitamaan enkä esim. hassaa kaikkea ylimääräistä rahaani turhaan, vaan lainanhoito on ykkösprioriteettini.

      Poista
  2. Tärkeämpää asuntosijoittamisessa taitaa olla vakuusarvojen oleminen ajan tasalla kuin maksettu laina. Pari vuotta sitten ostamani yksiö kävi 80-prosenttisesti vakuutena. Loput 20% kiinnitettiin omaan asuntoomme, josta lainaa on edelleen paljon maksamatta. Sen lisäksi autolainan vakuutena on oma kotimme. En ole laskenut, paljonko kodissamme on nyt kiinnityksiä, mutta uskon, että lähiaikoina olisi mahdollista saada jo laina uuteen sijoitusasuntoon näiden kahden (uusi sijoitusasunto & oma kotimme) toimiessa vakuuksina. Tosiasiassa seuraava sijoitusasunto voisi olla ajankohtainen n. 5 vuoden päästä.

    Jos lainojen maksua haluaa kiirehtiä, niin tottakai oma asunto ensin, sitten sijoitusasunnot, ihan verotuksellisista syistä. Ja jos sijoitusasunto on järkevällä paikalla, sen vuokra tulee nousemaan vuosien saatossa tasaisesti, eli kassavirtaa tulee yhä enemmän, vaikka lainan kuukausierät pysyisivät samana. Samalla tulee lisää puskuria remontteja varten.

    VastaaPoista
  3. Olen kanssasi samaa mieltä. Kyllä se velaton asunto ongelmineen remontteineen päivineen on silti melkoinen turva ja etenkin jos samassa nyt aikoo pysyä ainakin 5-10 vuotta niin miksikäs ei! Ja kokonaan maksetusta kämpästä ei ole niin kova kiire päästä eroonkaan muuttotilanteessa., koska kulut ovat pienet.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mutta onko kyse velattomasta kämpästä, jos tarkoitus on joka tapauksessa ottaa asuntoa vastaan lainaa sijoitusasuntoa varten?

      Poista
    2. Ainakin omasta mielestäni koti on silloin velaton ja velka kohdistuu sijoitusasuntoihin. Toki oma koti on silloin kiinnitetty, mutta riski realisoituu lähinnä, jos asuntojen hinnat romahtavat täysin ja jostain syystä tulee pakottava tarve myydä sijoitusasunnot juuri silloin. Jos taas asiat pysyy kotimaassa suhteellisen vakaina niin oman kodin kiinnityksestä ei ole kuin pelkkää hyötyä.

      Poista
    3. Muotoillaan asia vaikka näin: Mikä ero on kassavirroissa ja riskissä, jos a) on 50 000 e asuntolainaa ja 50 000 e sijoituslainaa ja molemmat asunnot lainojen vakuutena tai b) on 100 000 e sijoituslainaa ja molemmat asunnot lainojen vakuutena?

      Vastaan itse: Riskin suhteen ei mitään. Molemmissa asunnot realisoidaan samassa tilanteessa. Kassavirran suhteen sijoituslainan korko on todennäköisesti korkeampi, mutta toisaalta sijoituslainan korko on kokonaan vähennyskelpoinen. Marginaalien ero siis käytännössä ratkaisee, kumpi on kassavirtojen kannalta parempi vaihtoehto. Korkovähennyksen nopea vähentyminen lainsäätäjän linjausten mukaisesti toki tekee sen, että sijoituslaina helposti voi ollakin kannattavampi vaihtoehto. Mielestäni ei kuitenkaan kannata pettää itseään ajatuksella, että kyseessä olisi velaton asunto. Kummassakin vaihtoehdossa koti voi mennä alta ja kokonaislainamäärä on sama.

      Poista
  4. Miksi et anna velan tehdä työtä ja lisätä sillä oman pääoman tuottoa?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Yllä esitetyistä syistä. Kun saan velkavivun polkaistuksi kunnolla käyntiin niin sitten on loppuelämä aikaa odotella, että vuokra-asunnot maksavat itse itsensä. Jos olisin odottanut 20 vuotta, että oma asunto on velaton, sitten olisin ostanut yhden sijoitusasunnon ja taas odotellut 20 vuotta niin tulee tuo oma elinikä äkkiä vastaan. Pienistä tuloista säästämälläkin menee käsirahan säästöön useampia vuosia. Perintöraha on jokatapauksessa jo käytetty oman suunnitelmani mukaan, eikä velaton koti ole enää kovin kaukainen unelma.

      Poista
  5. Kommenteista päätellen oot törmänny samaan vastarintaan kuin itse kerrottuani miten maksan asuntolainaa pois reilusti vakiomäärää enemmän :D Jatka samaa rataa, mitä vähemmän velkaa niskassa ja paremmat vakuusarvot niin sitä paremmin pystyy yönsä nukkumaan. Lainan ylimääräiset lyhennykset eivät kenties ole se tuottoisin tapa sijoittaa rahansa, mutta voisin väittää, että takuuvarmasti riskittömin :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei, onko sinulla linkkiä siihen postaukseesi? :D Oman suunnitelmani olen mitoittanut oman elämäntilanteeni mukaan ja sillä riskillä, mikä minulle tuntuu parhaalta. Lisäksi on täysin mahdotonta tehdä täydellistä laskelmaa siitä, kumpi lyhennystapa (hidas vai nopea) on kannattavempi, sillä kaikenlaiset muutokset omassa taloudessa, julkisessa taloudessa, asuntojen hinnassa, koroissa yms. muuttavat yhtälöä saman tien.

      Poista
    2. Ei tainnu olla omassa blogissa missä sain pahimmat arvostelut vaan jonkun toisen blogin kommenteissa kun erehdyin siellä kertomaan miten itse lainaa hoidan. Blogeja on liikaa luettavaks joten laitan vaan tuon viimesimmän oman kirjotuksen jossa kyseltiin asiasta tarkemmin http://tuhlaajastavisukintuksi.blogspot.fi/2016/01/vuoden-2015-paatos-ja-2016-tavoitteet.html

      Eihän tuo lainan ylimääränen lyhentäminen taloudellisesti fiksua ole tänä päivänä kun korot on alhaalla, mutta kun mukaan ottaa sen pääkopan sisällön ja stressitasojen laskun lainamäärän tippuessa niin se lisälyhennys tuntuu oikein mukavalta. Ja sillä saa "palkkion" heti lyhennyksen tehtyään, sijoittamalla asuntoihin/osakkeisiin, tms joutuu sitä palkkiota ja tuottoa odottamaan huomattavasti kauemmin...

      Poista
  6. Sitten joskus, kun täältä velkasopastani nousen, aion seurata teikäläisen jalan jäljissä. Sinun taloudellinen suorituksesi on aivan mahtavaa luettavaa!
    Ja kyllä samaa mieltä olen tuosta nopeasta velanmaksusta.
    Ei mene mun kaaliini, etteikö velkaa olisi järkevä maksaa nopeasti pois.
    Ihan vaikka nyt yllättävän työttömyyden tai sairastumisen takia.

    VastaaPoista
  7. Pakko kommentoida, kun tuossa tuntuu olevan ajatusvirhe:
    Maksat siis velan nopeasti pois, jotta saat lisää velkaa vapautunutta vakuusarvoa vastaan?
    Olisiko tilanne kuitenkin parempi, jos säästäisit käteistä ja ostaisit sillä "suoraan velattoman" sijoitusasunnon. Tiedän, ettei sellaista määrää ihan hetkessä saa, mutta entäs teoriatasolla?

    Toinen ajatusvirhe, jonka mielestäni teet:
    Miten paljon maksat lainoista kokonaiskorkoa pankille (prosentteina)? Entä mikä on sijoitusasuntosi vuokratuotto? Jos jälkimmäinen on korkeampi, ei sinun kannata maksaa lainaa, vaan ottaa sitä lisää ja ostaa lisää asuntoja. Asiaan vaikuttaa toki muutkin asiat, mutta eikö sinulla ollut tavoitteena ostaa lisää asuntoja?

    En tarkoita ilkeillä tai haukkua sinua, mutta mielestäni tässä kirjoituksessa on outoja argumentteja, jotka taitavat johtua tiedon puutteesta ja siksi toivoisin sinun vielä kerran ajattelevan asian läpi. Asian sisäistämisellä voisi olla huomattavan suuria positiivisia vaikutuksia tulevaan vaurastumiseen, jota myös sinulle toivon!

    Jos taas olet sinut asian kanssa ja varma asiassasi, niin hyvä niin. Sijoittaminen on kuitenkin pitkäjänteistä puuhaa, jossa pitää kestää epävarmoja aikoja ja ymmärtöö, että omilla tunteilla on väliä ja ne vaikuttavat päätöksiin. Ei pidä tehdä mitään sellaista, josta lähtee yöunet. Riskiä pitää siis olla, mutta sen pitää olla hallittavissa ja omin hartiavoimin kannettavissa. Jatka sijoittamista satoi tai paistoi!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. No, uusi laina on joka tapauksessa välttämätön, sillä vaikka miten säästäisin, en saa koko sijoitusasunnon hintaa kasaan millään. Koska tämä tuntuu herättäneen kovasti ihmetystä, päätin kokeilla laskea, miten nuo yhtälöt toimivat "excel-käytännössä". Pari tuntia nyt lukuja pyöritelleenä tulin johtopäätökseen, että voisin leikkiä taulukoilla vaikka koko loppupäivän, enkä oikein tule siitä hullua hurskaammaksi. Ymmärsin toki pointin käsirahan säästämisestä, se on melko tehokaskin sijoitustapa, mutta en tiedä onko se parempi, kuin ylimääräisten lyhennysten teko.

      Homman tekee vaikeaksi muuttujien valtava määrä. Käytetty aika, käytetty raha, säästetty raha, oma ikä, eläkeikä, yksinhuoltajann tulojen romahtamisaika (tästä myöhemmin blogissani), velattomaksi pääsemisvuosi, milloin haluan päästä velattomaksi, milloin haluan lakata säästämästä, milloin haluan alkaa elämään hieman leveämmin ja montako asuntoa kaikenkaikkiaan tarvitsen. Jos eläisin ikuisesti, olisin asuntojeni kanssa lopulta miljardööri, sillä sitä nopeammin karuselli pyörii, mitä enemmän velattomia asuntoja on.
      Tein kolme erilaista taulukkoa, joissa koetin ottaa edes muutamat näistä olosuhteista huomioon. Enkä oikein päässyt siltikään lopputulokseen, onko jokin mahdollisista skenaariosta parempi kuin toinen. jossakin säästettiin aikaa, toisessa omaa rahaa, kolmannessa riski on pienempi.

      Itse pidän aikaa yhtenä ihmisen arvokkaimmista omaisuuslajeista, joten en haluaisi tuhlata sitäkään pitkiin laina-aikoihin.

      Poista
  8. Interventio-laina- ja kiinnitysliikkeessä tarjoamme lainoja yksityisille ja yrityksille alhaisilla koroilla 3%. Annamme lainan Debt Consolidationille, Home Improvementsille, autonostolle, uudelle kotitaloudelle, investoinnille / liiketoiminnan laajentamiselle tai jopa lomalle.

    Lainajärjestelmässämme paikallisilla ja kansainvälisillä asiakkailla on takuu siitä, että yritys saa lainan vakuudettomasta offshore-rahoituksesta, mikä tarkoittaa, ettei vakuudeksi tarvita tätä prosessia.

    Ota yhteyttä kyselyihin sähköpostitse

    Terveiset,

    James Lewandowski
    sähköposti: lewandowskijames19@gmail.com
    web: http://www.interventionmortgagefirm.com/

    VastaaPoista
  9. Hyvät lainanhakijat

    Onko sinulla taloudellisia vaikeuksia? Haluatko perustaa oman yrityksen? Lainayhtiö perustettiin ympäri maailmaa ihmisoikeusjärjestöksi, jonka ainoana tarkoituksena on auttaa köyhiä ja ihmisiä, joilla on taloudellisia vaikeuksia elämässä. Jos haluat hakea lainaa, ota meihin yhteyttä alla olevista tiedoista sähköpostitse: elenanino0007@gmail.com

    Nimi:
    Vaadittava lainasumma:
    Lainan kesto:
    Matkapuhelinnumero:

    Kiitos ja Jumala siunatkoon
    LUOTTAMUS
    Elena

    VastaaPoista
  10. Huomio!

    Olen yksityinen lainanantaja, joka antaa lainaa yksityishenkilöille ja yrityksille. Oletko hylännyt niin monet pankit? Tarvitsetko rahoitusta liiketoiminnan perustamiseen? Tarvitsetko rahoitusta liiketoimintasi laajentamiseksi? Vai tarvitsetko henkilökohtaista lainaa? Lainani vaihtelee henkilökohtaisesta yrityslainaan. Tarjoan lainaa 3% korolla yhden vuoden 30 vuoden takaisinmaksuaika. Olen erittäin halukas tekemään kaikki taloudelliset ongelmasi menneisyyteen. Taloudellinen tyytyväisyys on tavoitteeni ja työskentely kanssani on hyvä kokemus, ota ystävällisesti yhteyttä minuun tänään saadaksesi lisätietoja, jos olet kiinnostunut minkäänlaista lainaa: cheryltinleyfinancialaid@gmail.com

    Parhain terveisin,
    Rouva Cheryl Tinley (toimitusjohtaja)
    Sähköposti: cheryltinleyfinancialaid@gmail.com

    VastaaPoista