Asuntojeni maksusuunnitelma

Osuuspankki tarjoaa mutkattoman ja selkeän takaisinmaksusuunnitelman verkkopalvelussaan. Siinä näkyvät riveittäin kaikki jäljellä olevat lainalyhennykset, korot ja lainasumma. On helppoa ja hauskaa spekuloida, miten nopeasti lainaa saa lyhennettyä ylimääräisillä lyhennyksillä. Jokainen ylimääräinen lyhennys kun lyhentää laina-aikaa ja pienentää koron osuutta kokonaissummassa. Lyhennän lainojani niin sanotusti molemmista päistä.


Nopean lainanmaksun hyvät puolet: 

• Velattoman kodin asumiskulut ovat n. 1/3 velkaiseen verrattuna. Vastaavaan vuokra-asuntoon verrattuna kotini kulut ovat n.  46%. Rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön, kun velka on maksettu.

• Velaton asunto kelpaa vakuusarvoksi, kun hankin seuraavat sijoitusasuntoni. Velattomasta asunnosta saa n. 70% vakuuden ja jokaiseen uuteen asuntoon tarvitaan vakuutta ostohinnasta 30%. Oman kotini arvo riittää takaamaan lainan yhteensä n. 3 sijoitusyksiölle. Ilman vakuuksia lainaa ei saa tai ostoon pitää käyttää omaa rahaa. 

• Velattoman kodin lainanmaksusta vapautuva raha lyhentää nopeammin myös ensimmäisen sijoitusasunnon lainan, jolloin sijoitus alkaa varsinaisesti tuottamaan. Velkaisesta sijoitusasunnosta kun ei jää mitään käteen vaan kaikki raha menee lainalyhennykseen. Jos velkaa ei maksa pois, ei sijoitusasunto tuota käteistä seuraavaan 19 vuoteen. 

• Tuottava, velaton sijoitusasunto tahkoaa rahaa varapuskuriksi muiden sijoitusasuntojen kohtaamille remonteille/tyhjille kuukausille. 

• Myös velattomasta sijoitusasunnosta saa vakuusarvoa seuraaville asuntolainoille. 

• Nopea lainanlyhennys vähentää jatkuvasti lainasta kertyvää korkopottia. Pitkällä lainanmaksuajalla koron määrä on tuhansia euroja. Sijoitusasunnossa koron saa vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan, jolloin siitä saa palautuksena osan takaisin, mutta oman asunnon korot saa vähentää vain osittain ja osuutta pienennetään tulevina vuosina selvästi. 

• Velaton asunto on mielestäni asuntosijoittamisen peruskivi, joka pienentää sijoitusasunnoista koituvaa riskiä vakauttamalla henkiökohtaista talouttani. Sijoitustoiminnan vakavimmat riskit ovat: Korkojen nousu, oman tulotason lasku (esim. työttömyys) sekä tyhjät kuukaudet, remontit ja hajoavat kodinkoneet. Kaikki nämä edellyttävät vahvaa taloudellista puskuria. 

Nopean lyhentämisen huonoja puolia: 

• Asuntolainan korko on melko pieni, joten ylimääräisellä lyhennyksellä voisi tehdä myös muuta. Rahan voisi esim sijoittaa pörssiin tai jättää säästöön seuraavan asuntolainan käsirahaksi.  

• Puskurirahasto on tietenkin säästettävä sopivan suuruiseksi ennen ylimääräisiä lyhennyksiä!

• Asuntosijoittaja Harri Huru on kirjoittanut aiheesta kiinnostavan teorian.

Perintörahalla sain huvennettua suuren osan oman kotini lainasta pois ja nyt sitä on jäljellä aika tasan 52000€. Tämän lisäksi ottamaani sijoitusasuntolainaa on jäljellä 62000€. Lainojen kuukausierät ovat 625€ ja 313€, joten olen päättänyt ottaa tämän vuoden tavoitteekseni kutistaa kotilainani niin pieneksi, kuin mahdollista. Lainan poiskuittaaminen vapauttaa käyttööni tuon 625€ kuukaudessa, jolloin voin ryhtyä agressiivisesti lyhentämään myös sijoitusasunnon velkaosuutta.

Kun molemmat asunnot ovat velattomia, minulle pitäisi jäädä käteen 625€ aiemmin lainaan sidottua rahaa ja n. 280€ puhdasta tuottoa sijoitusasunnosta. Miten mieltä kutkuttava ajatus! Mutta missä ajassa tämä suunnitelma on mahdollista toteuttaa?

Nyt kotilainan maksua on jäljellä 7 vuotta ja 3kk ja sijoitusasunnon lainaa 18 vuotta ja 8kk. Lyhensin sijoituslainaa heti lainanoton jälkeen 3000€:lla, joka vastaa yhtä lainavuotta. Tämä johtui siitä, että olin aikonut kaupanteossa maksaa varainsiirtoveron käteisellä, mutta pankkitäti tyrkkäsi kaikki lainanottokulut lainasummaan, jolloin lainan määrä nousi isommaksi, kuin olisin halunnut. Myöhemmin ajatellen tuokin lyhennys olisi pitänyt kohdistaa kotilainaani, mutta tuolloin en vielä kirjoittanut blogia ja sijoitussuunnitelmani ei ollut ollenkaan niin selkeä. Opinpahan oman strategian laatimisen tärkeyden kerralla!

Näin kauan en suinkaan aio lainojani maksella, sillä rahalle tulee suurta tarvetta jo paljon aiemmin. Elatusavun loppuminen ja lapsen poismuutto kotoa asettavat taloudelle uudet haasteet ja silloin pitäisi sijoitusten jo jotakin tuottaa. Kirjoitan näistä pian lisää blogissani.

Aikaa tulojen tippumiseen on noin 9 vuotta ja 8 kuukautta.

Tavallaan olen toki jo turvannut selustani, sillä olen maksanut oman asuntoni pois siihen mennessä, kun tuloni laskevat. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole jäädä laakereilleni makaamaan vaan asuntosijoittamisen toinen vaihe on saatava käyntiin mahdollisimman pian: Seuraavien 2-3 sijoitusasunnon osto.

Suunnitelmia sekä avittaa, että mutkistaa mahdollisuus siitä, että mieheni kanssa elo jatkuisi edelleen auvoisena ja hän lunastaisi osan asunnostani itselleen. Lunastettava osuus saattaisi kattaa koko jäljellä olevan kotilainani. Miinuspuolena on se, että asunnostani vapautuva lainan vakuudeksi kelpaava osa sitoutuisi vuorostaan miehen asuntovelkaan. Näin ollen tulen tarvitsemaan entistä kipeämmin velatonta sijoitusasuntoa, joka toimii vakuutena muille sijoituslainoille.

Asunto-osan lunastamisen jälkeen mies lakkaisi maksamaan minulle asumisestaan ja kuittaisi enää vain puolet yhtiövastikkeesta ja laskuista. Tämä alentaisi tulojani hitusen, mutta uskon, että pidemmän päälle olisi hyödyllisempää luopua osuudesta omaa asuntoa, kuin sitouttaa siihen turhan päiten rahaa ja velka-aikaa. Ja tulisihan kodistamme silloin todella yhteinen, kun kummatkin siitä omistaisivat osan.