sunnuntai 18. marraskuuta 2018

70-luvun asuntoriski alkaa realisoitua, Osa1

Realisoitumisella tarkoitan tässä tapauksessa toteen tulemista, en tiedoksi tulemista!

Toki olen jo ostovaiheessa tiennyt ja saanut mahdollisuuden varautua sijoitusasuntojeni tuleviin remonttitarpeisiin. Silloin remontit olivat vielä muutamien vuosien päässä, mutta hiljalleen ovat vuodet asuntosijoittajana rullailleen kohti remonttien aloitusajankohtaa. Tällä viikolla saapui postissa kutsu ensimmäisen sijoitusasuntoni linjasaneerausta koskevaan infotilaisuuteen.

Kutsussa oli hyvin tarkasti eritelty kaikki tällä hetkellä tiedossa olevat asiat koskien remonttia. Korjaustarpeissa ovat niin käyttövesi- ja viemäreiden uusinta, sähkönousujen uudelleenlaitto, sekä joitakin taloyhtiön tekniikkaan liittyviä uudistuksia. Linjasaneeraus voidaan toteuttaa kahdella eri tavalla, joiden pääero on se, tulevatko vesiputket kulkemaan kotelossa huoneistojen sisällä vai kulkevatko putket rappukäytävän katossa, jolloin niiden alle rakennetaan madallettu välikatto. Näistä jälkimmäinen oli halvempi vaihtoehto.

Linjasaneerauksen suunnittelu on nyt valmistunut, seuraava vaihe infotilaisuuden ja suunnitelman hyväksynnän jälkeen on kilpailutusten aloitus. Muistelen, että remontin alkamisajankohdaksi oli merkitty vuosi 2020. Tarkemmat päivämäärät puuttuivat, mutta linjasaneerauksen kestoksi arveltiin 9-12kk ja asuntokohtaiseksi haitaksi 10-12viikkoa. Käytännössä asuntoni on asuin- ja vuokrauskelvoton kolmen kuukauden ajan ja senkin jälkeen taloyhtiössä on paljon meluhaittoja.

Remontin kustannuksistakin oli alustavaa arviota. 32neliön yksiöni korjaukset tulevat halvimmillaan olemaan noin 20832€ ja kallein skenaatrio oli arviolta 24896€. Summaan sisältyy kylpyhuoneen kaikkien pintojen ja kalusteiden uusiminen, joka on tietenkin asunnon arvoa kohottava uudistus. Asuntoni kylpyhuone oli edelleen alkuperäisessä kunnossa, joten täysremontti ei minua haittaa yhtään niin paljoa kuin ehkä niitä, joilla on uusittu kylpyhuone. Suunnitelmassa luki, että myös juuri remontoidut kylpyhuoneet revitään kokonaan auki.

Täytyypä sanoa, että tuli illalla valvottua myöhään. Laskeskelin vastikkeiden mahollisia määriä ja laina-aikoja ja mietin sekä asunnon vuokrausta että myymistä. Myymään en tällä hetkellä lähde, sillä haluan nähdä lopulliset kustannukset ja vastikemäärät ensin. Kylpyhuoneremontin jälkeen asuntoni on kauttaaltaan uusittu ja hyvässä kunnossa, joten se kannattaisi myydä vasta remontin jälkeen, mutta vuokraaminenkin tulee varmasti olemaan helppoa, kunhan luvut kohtaavat.

En varsinaisesti ole joutumassa mihinkään suureen pulaan linjasaneerauksen takia, mutta joksikin aikaa nousevat kustannukset voivat syödä osan säästöön jäävistä varoistani. Käytännössä alan maksaa omistani vuokralaisen asumista uudessa, korjatussa asunnossa. Nousevaa rahoitusvastiketta ei ole mahdollista kokonaisuudessaan siirtää vuokraan, vaikka asunnon taso paraneekin merkittävästi.

Linjasaneerauksen pitkän keston takia mietiskelin lyhennysvapaan ottamista. Mietin myös pankin suhtautumista, kun asuntoon kohdistuu lisää yhtiölainaa. Tämä taas nosti huolen vakuusarvojen riittävyydestä, joskin onnistuin laskemaan lainojeni lyhenevän sellaisella nopeudella, että vakuusarvoja vapautuu vuosittain noin kymppitonnin edestä. Huolet pitivät kuitenkin Nukkumatin kaukana ja minut yksin valvomassa jonnekin aamu kahden paikkeille.


4 kommenttia :

  1. Toisaalta sinulla ei ole mitään hätää sillä remontit oli tiedossa.

    VastaaPoista
  2. Kirjoitit näin: "...laskemaan lainojeni lyhenevän sellaisella nopeudella, että vakuusarvoja vapautuu vuosittain noin kymppitonnin edestä."

    Mua jäi vaan periaatteellisella tasolla kiinnostamaan, että tarkoititko todella ihan vakuusarvon kasvavan kymppitonnilla vuodessa vai niin päin että asuntolainan lyhentyessä koko ajan vakuusarvo tietysti kasvaa, ja tässä tapauksessa niin, että sillä saa sitten aina kymppitonnin lisää lainaa per vuosi?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tässäpä hyvä täsmentävä kysymys. Tarkoitin, että lainat lyhenevät noin kymppitonnin vuosivauhdilla ja kaikki tuo lyhennys on käytettävissä vakuusarvoksi. Pankki tietenkin hyväksyy siitä, mitä hyväksyy. Riippuu ajattelutavasta onko vapautuvasta 10k-arvosta 70% vakuusarvoa ja 30% vakuudeksi käymätöntä arvoa vai onko jo aiempien vuosien lyhennykset kuitanneet tuon 30% vakuudeksi käymättömän arvon ja tulevien vuosien arvo on kokonaan vakuusarvoksi kelpaavaa, jota vastaan saa 100% lainan :D

      Poista
    2. Joo, nää on aina mielenkiintoisia koukeroita, ja sitten piru vie kun riippuu pankistakin, miten ne noita laskelmia tulkitsee.

      Mulle itselleni kävi joskus niin, että asunto1:n laina oli lyhentynyt ihan mukavasti mutta toki sitä oli vielä jäljellä. Käytin sitä kuitenkin asuntolaina2:n vakuutena, mutta kun oli tosiaan kyse asunnosta, niin sehän arvostettiin sitten vaan 70 prosenttiin. Ne sanoi pankista ihan suoraan, että mun olis siinä tilanteessa kannattanut myydä asunto1 pois niin että siitä olis jäänyt käteistä, ja sillä olis sitten taas saanut paremmin katettua laina2:n vakuutta.

      Mun omaan järkeen ei vaan mahdu se, että miksi on jotenkin turvallisempaa tai kannattavampaa olla vain yksi sijoitusasunto kuin että jos niitä olisi kaksi. Yhden kanssa voi aina tulla yllätyksiä vastaan, mutta harvemmin kai nyt kahden kanssa samaan aikaan.

      En sitten myynyt, sain lainan enkä ole sittemmin asioinut sen saman virkailijan kanssa.

      Poista