Koska yksiöni vuokrasopimuksessa vuokrankorotusperusteeksi on määritelty "enintään viiden prosentin" korotusehto, joka ei ole sidoksissa mihinkään indeksiin, ajattelin nostaa vuokraa vuodenvaihteessa vastaamaan hieman paremmin ensivuonna nousevia kustannuksia ja jälkeen jäänyttä vuokratasoa. Nämä eivät itsessään ole korotukseen oikeuttavia syitä, mutta vuokrasopimuksen "avoin" prosenttiluku on.
En aio tietenkään nostaa vuokraa koko viiden prosentin edestä, onhan ehdoissa määritelty "enintään", joka mahdollistaa myös korottamatta jättämisen tai osittaisen korotuksen. Tarkasteltuani alueella tarjolla olevia muita vuokrayksiöitä, nostan vuokran niiden lähelle, mutta jätän sen kuitenkin niitä halvemmaksi.
Vuokra nousee n. 2,5%: 595€ -> 610€ = 15€ korotus.
Hieman kyllä jännittää, miten vuokralainen suhtautuu. Vai mahtaako hän suhtautua mitenkään, kun sosialitoimi maksaa hänen vuokransa? Tiedän, että hän on kesällä lähdössä luultavasti joka tapauksessa pois, sillä sopimus on määräaikainen. Katson vuokratasoa sitten uudelleen.
Toistaiseksi tiedossani on ainakin 27,65€:n korotus yhtiövastikkeessa ensivuodelle, kun korjausvelka lankeaa maksuun. Kevään yhtiökokouksessa selviää, nousevatko muut kulut. Sinällään vuoden vaihteessa tehtävä vuokrantarkistus on vähän etuajassa.
Kaikista perusteluista huolimatta minulla on kuitenkin lähinnä ahne olo ja korotusilmoitusta viedessäni meinasin monta kertaa pistää koko kuoren silpuksi.
Ehdotus rahoitusvastikkeen tulouttamisesta
Toinen sijoitusasuntorintamaa koskeva uutinen on, että lähestyin sähköpostitse vuokra-asuntoni taloyhtiön isännöitsijää. Pyysin ottamaan seuraavan yhtiökokouksen käsittelylistalle rahoitusvastikkeen tulouttamisen rahastoinnin sijaan. Sähköpostin liitteeksi laitoin Suomen vuokranantajat ry:n laatiman tietopaketin aiheesta.
Tapansa mukaan isännöitsijä ei vastannut viestiini (joka sisälsi myös kysymyksen seuraavan yhtiökokouksen ajankohdasta) yhtään mitään, mutta käsittääkseni kaikki ehdotetut aiheet on otettava käsittelylistalle. En ole yhtään varma, meneekö muutos läpi kokouksessa, mutta jos sattuisi, etten ole taloyhtiön ainoa vuokraemäntä, voisi minua ehkä lykästääkin. Aika näytää.
Kaikista perusteluista huolimatta minulla on kuitenkin lähinnä ahne olo ja korotusilmoitusta viedessäni meinasin monta kertaa pistää koko kuoren silpuksi.
Ehdotus rahoitusvastikkeen tulouttamisesta
Toinen sijoitusasuntorintamaa koskeva uutinen on, että lähestyin sähköpostitse vuokra-asuntoni taloyhtiön isännöitsijää. Pyysin ottamaan seuraavan yhtiökokouksen käsittelylistalle rahoitusvastikkeen tulouttamisen rahastoinnin sijaan. Sähköpostin liitteeksi laitoin Suomen vuokranantajat ry:n laatiman tietopaketin aiheesta.
Tapansa mukaan isännöitsijä ei vastannut viestiini (joka sisälsi myös kysymyksen seuraavan yhtiökokouksen ajankohdasta) yhtään mitään, mutta käsittääkseni kaikki ehdotetut aiheet on otettava käsittelylistalle. En ole yhtään varma, meneekö muutos läpi kokouksessa, mutta jos sattuisi, etten ole taloyhtiön ainoa vuokraemäntä, voisi minua ehkä lykästääkin. Aika näytää.
Käsittääkseni pääomavastikkeiden tuloutus on nk. default-asetus, vain rahastoinnista tarvitsee päättää erikseen joka vuosi yhtiökokouksessa.
VastaaPoistaItse soittaisin vielä isännöitsijälle perään ja keskustelisin asiasta, jos mahdollista. Omankaan henk. koht. asuntoni isännöitsijä ei koskaan vastaa maileihin, mutta on puhelimessa hyvin yhteistyökykyinen.
Toivottavasti prosessi sujuu mallikkaasti! Mielellään kuulen kokemuksiasi asiasta, sillä itsellä on sama edessä vuoden päästä.
Olet aivan oikeassa. Jostain syystä taloyhtiöt kuitenkin lähes aina päättävät siitä rahastoinnista, jos ei kukaan muuta vaadi. Taidan noudattaa neuvoasi ja soittaa isännöitsijälle vielä perään. Viikko jo viestin lähetyksestä, eikä mitään vastausta...
PoistaTaloyhtiön kokous järjestettänee nyt kevät-talvella ja raportoin varmasti siellä tehdyistä päätöksistä blogissani :)
tämä tuloutus- / rahastointiongelmatiikka on paljon monisyisempi kuin ensi silmäyksellä näyttää. Tämän vuoksi yhtiökokouksissa kannattaa käydä ja jopa työntää itsensä hallitukseen.
PoistaKirjoittelin asiasta hieman omassa blogissani:
http://asuntosijoitukset.blogspot.fi/p/tuoton-laskennan-teoriaa.html
Jos issari ei jaksa vastata, soita hallituksen puheenjohtajalle. Hänen pitäisi tietää asia ja sinun kannaltahan tämä on erittäin merkittävä asia, koska tuloutetun osuuden voi vähentää vuokratuloista
Soitin isännöitsijälle ja sain hyviä uutisia. Tulouttamiselle ei kuulemma pitäisi olla mitään estettä. Isännöitsijä aikoi vielä puhua kirjanpitäjän kanssa asiasta ja sitten asia päätetään kevään yhtiökokouksessa :)
PoistaKiitos linkistä!
Mielestäni tuo asuntosijoittaminen vaatii vähän kovuutta. Liialla nössöilyllä voi menettää hyviä tuottoja :D
VastaaPoistaSamalla aikaa pitää olla ihmisläheinen, mutta jämäkkä :D Siinä sitä on haastetta, että vuokralainen paitsi pysyy, mutta myös maksaa pyydetyn.
PoistaMiten pitkään sulla on ollut tämä vuokralainen? Ja siis määräaikaisella sopimuksella? Mulla ainakin on ollut sellainen käsitys, että vuokrankorotus ei olisi mahdollinen tai ainakaan suotava, jos kyseessä on lyhytaikainen määräaikainen soppari.
VastaaPoistaKuten Sijoittaja-Tursas tuossa alla sanoikin niin korotukset voi tehdä niillä ehdoilla, mitkä on vuokrasopimukseen kirjattu. Toki siihen olisi voitu laittaa kohta, ettei vuoden määräaikaisella sopimuksella vuokraa tarkisteta, mutta näin ei minun sopimuksessani lue ja vuokralainen on sen hyväksynyt allekirjoittaessaan sopimuksen. Määräaikaisuus oli toive hänen puoleltaan ja mielelläni jatkan sopimusta hänen kanssaan, jos haluaa keväällä uuden sopimuksen tehdä.
PoistaVuodeksi siis tehtiin tuo sopimus, kuten yleensäkin, mutta tämä ei automaattisesti jatku toistaiseksi voimassaolevana vuoden määräajan jälkeen.
Kyllä määräaikaisissa sopimuksissakin voi korottaa vuokraa jos siitä on sopimuksessa sovittu. Voihan kyseessä olla useammankin vuoden soppari, tosin asuinhuoneistoissa harvemmin näin on.
VastaaPoistaVuokrankorotukset ovat kyllä asuntosijoittamisen mälsimpiä juttuja, mutta varsinkin velkavivulla sijoittavan on pakko niitä tehdä. Mieluiten sitä korottaa vuokraa vuokralaisen vaihtumisen tai jonkun hankinnan (esim. tiskikone) yhteydessä. Mutta enemmin tai myöhemmin sitä pitää noita korotusilmoituksiakin tehdä.
Oli tuo kolme vuotta sitten suositus tai sääntö niin varmaan kannattaa suosia jatkossa vuoden määräaikaisia sopimuksia, jotka jatkuvat automaattisesti toistaiseksi voimassaolevina sopimuksina. Järkeilisin, ettei silloin korotusehtojen kanssa tule ongelmia.
PoistaJa edelliseen ihan tarkennuksen vuoksi: mä luulen tietäväni, mitä sä tarkoitat, mutta jos teet just tuolla tavalla mitä kirjoitat, niin se taas on sekamuotoinen vuokrasopimus (ensin määräaikainen, joka muuttuisi toistaiseksi voimassaolevaksi) eikä sitäkään katsota hyvällä silmällä.
PoistaHelsingin hovioikeus on hyväksynyt ehdot, joissa tulee sakkomaksu irtisanomisesta ensimmäisen vuoden aikana. Tämä tuntee olevan yleisin tapa sopia tällä hetkellä ainakin pk-seudulla. Sekamuotoisia kannattaa tosiaan välttää.
PoistaKäytän ehkä vääriä termejä, mutta tarkoitan sitä normaalia sopimuspohjaa, jonka saa esim. suomen vuokranantajat ry:n sivuilta. Pitäisi olla ihan laillinen ja pätevä.
PoistaToki kaikkea VOI tehdä, mutta yleensä kai pidetään kolmea vuotta jonkinlaisena vedenjakajana - alle sen olevat katsotaan 'lyhyiksi' määräaikaisiksi sopimuksisiksi, joihin ei ainakaan suositella vuokrankorotuksia.
VastaaPoistahttp://www.lakineuvo.fi/lakineuvo/334/kysymys-huoneenvuokrasta-vuokran-korottaminen-vuokrasuhteen-irtisanominen-irtisanomisen-julistaminen-tehottamaksi-hyv%C3%A4-vuokratapa-huoneenvuokralaki
https://www.kuluttajaliitto.fi/wp-content/uploads/2016/01/Vuokraopas_-_selko.pdf sivu 18 alku
https://www.ovv.com/wp-content/uploads/2016/08/hyva_vuokratapa.pdf sivu 3
Vai että kolmeen vuoteen ei korotusta sopisi tehdä. Siinäpä on taas ohjeet.
PoistaPysyn kuitenkin paikallisen sopimisen linjoilla, kun asia on vuokrasopimuksessa näin nyt määrätty ja se on suullisestikin käyty läpi ja hyväksytty allekirjoitustilaisuudessa.
Nyt, kun mietin asiaa, olisi vuokralaisen kanssa voinut ihan hyvin tehdä myös vuoden jälkeen toistaiseksi jatkuvan sopimuksen, jonka hän olisi voinut sitten vain irtisanoa. Silloin ei ainakaan korotusehtojen kanssa tulisi ongelmia.
Tuo rahoitusvastikkeen tuloutus on mielenkiintoinen aihe, useammassakin yhtiökokouksessa kun asiasta on puhuttu kääntyy päät ja oikein näkee kun saa leiman otsaansa. Valtaosassa tapauksia tavallisille asukkaille asialla ei ole merkitystä mutta kun on vanha talo ja korjauksia tehty paljon ja varsinkin lainaosuuksia on menty tulouttamaan (aijai) niin jossain vaiheessa poistot ei riitä ja tappiot on käytetty. On pakko rahastoida. Näin kävi juuri yhdessä kohteessa. Anyway, lisäduunia isännöitsijälle aina.
VastaaPoista