Jos olenkin saarnannut puskurirahaston tärkeydestä niin nyt asia konkretisoitui ihan omalla kohdallanikin. Olin unohtanut säästötavoitteestani kokonaan uuden asunnon varainsiirtoveron.
Uusi sijoitusasuntoni valmistui hiljattain, hieman etuajassakin jopa. Olen säästänyt ahkerasti, jotta saisin kuitattua asunnon myyntihinnan viimeisen puolikkaan kokonaan säästöistäni ja jäljelle oli tarkoitus jättää vielä 3000€:n varapuskuri omiksi varuiksi. Ennen asunnon valmistumista sain rakennuttajalta muuttokirjeen ja tässä muistutettiin varainsiirtoveron maksusta, joka erääntyy kahden kuukauden päästä asunnon valmistumisesta.
Olin totaalisen unohtanut varainsiirtoveron, koska vanhaa asuntoa ostettaessa, se hoidetaan alta pois jo kaupantekotilaisuudessa. Uudiskohteen kohdalla vero taas maksetaan myöhemmin, kun asunnon on saanut omaan hallintaan. 2300€ puuttui säästötavoitteestani kokonaan!
Tästä syystä on erittäin hyvä varautua yllättäviin menoihin puskurirahastolla. Käytännössä katsoen olin säästänyt itselleni puskuria, mutta nyt se meneekin varainsiirtoveroon. Budjettia laskeskellessani huomasin myös toisen ansapaikan likvideissä varoissani:
Tarvitsen joka kuukausi n. 2300€ liikuteltavia varoja lainalyhennysten, yhtiövastikkeiden ja muiden laskujen maksuun ja osa laskuista erääntyy maksettavaksi ennen kuin vuokrat, palkka ja muut tulot kilahtavat tililleni. Käytännössä tuloja ja menoja tiputtelee vuoron perään koko alkukuun ajan ja rahaliikenne on hurjaa. Joka kuukausi tulot ovat kuitenkin menoja isommat ja näin säästöpottini lähtee taas karttumaan. Uskoisin, että tammikuussa tilanne on jo hyvästi tasaantunut ja puskuri karttunut ainakin osittain takaisin.
Oiva apu säästämiseen on tietenkin myös vertailla ja kilpailuttaa käytössä olevien palveluiden hintoja. Näin lähellä en ole koskaan ollut tilannetta, jossa saattaisin tarvita väliaikaista puskuria esimerkiksi luottokortilta nostettavan lainan kautta. Vertaaensin.fi on palvelu, jossa luottokorttien, lainojen, puhelin- ja sähköliittymien hinnat voi kätevästi kilpailuttaa vertailemalla useita eri palveluntarjoajia. Palvelu auttaa myös valitsemaan itselle parhaan säästö- tai sijoituskohteen vertaamalla esimerkiksi pankkien säästötilien sekä osakesäästötilien korkoja/kuluja.
Alle laskin, miten karkeasti ottaen puskurini pitäisi riittää ja karttua loppuvuoden aikana:
Tämän hetken tilanne, Lokakuu: asunnon kauppahinnan loppuosa -17800€, puskurin saldo kuun lopussa 2700€
Marraskuu: juoksevat kulut -2800€, tulot n. 4300€, saldo kuun lopussa: 4200€
Joulukuu: juoksevat kulut + varainsiirtovero kuun lopussa -5100€, tulot n. 4300€, saldo kuun lopussa 3400€
Tammikuu: juoksevat kulut -2800€, tulot n. 3900, saldo kuun lopussa: 4500€
Ja näin tilanne on normalisoitunut ja puskuri riittää alkukuun laskuihin. Tiukka talouskuri on pidettävä ainakin jouluun asti ja koetettava myös hankkia lisätuloja extratöillä. Onneksi sain iltakurssien vedon käyntiin syksyksi, joten niistä tuleva yritystulo auttaa mukavasti kartuttamaan veron tekemää aukkoa puskurissa.
*Tämä julkaisu on tuotettu yhteistyössä vertaaensin.fi-palvelun kanssa.
Otin tavoitteekseni säästää itselleni 3000€:n puskuri vuoden loppuun mennessä.
Uusi sijoitusyksiöni valmistunee aikataulussaan marraskuun alussa ja silloin maksan pois
loppuosuuden, 18500€, kauppahinnasta. Haluan jäljelle jäävän vielä kunnollisen puskurin elämää varten. Annoin itselleni kuitenkin aikaa vuoden loppuun asti päästä tavoitteeseeni. Käytännössä aioin säästää 430€ joka kuukausi säästötililleni.
Kesäkuussa olin jopa 60€ edellä tavoitteestani, mutta nyt ovat yllättävät ja turhatkin menot hidastaneet säästöjeni kertymistä. Nyt syyskuussa säästöstä pitäisi löytyä jo 2150€, mutta tällä hetkellä saldo näyttää 2036€. Luultavasti viime viikolla ostamani teatteriliput söivät hieman saldoa. Käytännössä siis säästötavoite ei ole mitenkään katastrofaalisesti jäljessä. Ajattelin nyt katsastaa, mitä suurempia hankintoja ja myös yllättäviä tuloja pariin kuukauteen on osunut.
Tavallisuudesta poikkeavia menoja 3kk ajalta:
Teatteriliput: Koronan myötä teatteriharrastus on ollut pahasti jäähyllä. Ystäväni kanssa aiomme paikata tämän matkaamalla piakkoin Turkuun katsomaan kaksikin eri näytelmää/musikaalia ja yöpymällä hotellissa. Teatteriliput: 100€, ½ hotelli: n. 45€
Perintöveron palautus: Verottaja päätti palauttaa aiemmin laskuttamansa perintöveron 100€
Veronpalautus: 432€
Kirppismyyntejä: 365€
Yhteensä: 797€
Kaiken kaikkiaan tavallisuudesta poikkeavat menot ovat aika samassa suhteessa vastaavien tulojen kanssa. Näin ollen en ole saanut ylimääräisistä tuloista mitään säästöön. Mikä harmi, olisin voinut olla taas edellä säästötavoitteessani. Mutta toisaalta, ehkä pelirahaa lukuunottamatta, en ole juuri katunut ostoksiani. Kampaaja oli kyllä hintava, mutta ehkä ei kuitenkaan kallis. Yli kahden tunnin työ sisälsi hiusten leikkuun, liukuvärjäyksen, ripsien kestovärjäyksen ja lisäostoksena muotoilutuotteen.
Vuokralaiseni jätti jälkeensä likaisen asunnon, reiän lattiaan ja vain yhden avaimen.
Kun asunto oli monen tunnin aherruksen jälkeen siivottu ja uusi vuokralainen asettunut kodiksi, jouduin minä vielä jatkamaan vuokranantajan velvollisuuksiani. Seuraavana päivänä soitin isännöitsijälle ja tilasin heidän kauttaan lukkosepän, joka kävi uudelleensarjoittamassa asunnon lukon, sekä vaihtamassa turvalukon. Olin saanut takaisin vain yhden avaimen neljästä, yksi kumpaakin avainta minulla oli itselläni. Koetin kysyä avainten perään ja antaa vuokralaiselle mahdollisuuden tuoda avaimet takaisin vaikkapa postiluukusta pudottamalla, mutta hän sanoi kadottaneensa kaikki muut avaimet. Olen iloinen, ettei taloyhtiö vaatinut ulko-oven tai yhteistilojen lukkojen uudelleensarjoitusta. Paikallinen lukkoseppä teki työn nopeasti ja 4 kotiavainta ja 2 turvalukon avainta kustansivat yhteensä 440€.
Laminaattilattiassa oli reilun kokoinen reikä, jonka synnystä minulla ei ole oikein minkäänlaista teoriaa. Se näyttää lähinnä eläimen kaivamalta reiältä, mutta kaikesta asunnosta löytyneestä liasta en kyllä havainnut yhtäkään eläimen karvaa. Toki asunnossa on eläintenpito kiellettykin. Paikallinen remonttifirma lupasi käydä korjaamassa lattian muiden töidensä välissä. Reikä sijaitsi sopivasti keskellä huonetta, joten laminaatin purkaminen olisi ollut iso työ. Rikkoutuneet laminaattilevyt leikattiin irti ja tilalle liimattiin uudet. Korjaus menettelee ja kustansi yhteensä 310,50€. Vielä on muutamia laminaattilevyjä tuleviakin korjauksia varten. Myös edellinen vuokralainen onnistui vahingoittamaan asunnon lattiaa akkunesteellä.
Valitettavasti olin ehtinyt luvata vanhalle vuokralaiselle, että hoitaisimme loppusiivouksen itse, joten en voinut veloittaa vakuudesta siivouskuluja. Ilmeisesti Kela hyväksyisi vakuudesta vähennettäväksi esim. 11€/tunti omasta työstä. Asunnon puhtaaksi hinkkaamiseen meni kahdelta ihmiseltä noin 4 tuntia.
Saippua ja vesi onneksi tehosivat pinnoille kertyneeseen likaan.
Minun oli myös koetettava tavoittaa vuokralainen vielä kerran, sillä asuntoon ja kellarikomeroon oli jäänyt hänen tavaroitaan. Puhelimeen hän ei suostunut enää vastaamaan, mutta vakuutettuani hänelle tekstiviestitse, etten ole hänelle henkilökohtaisesti vihainen hän suostui keskustelemaan unohtuneesta muuttokuormasta. Onneksi hän ei muistanut, mitä tavaroita asunnolle oli jäänyt, joten sain luvan hävittää/lahjoittaa eteenpäin kaiken, mitä oli jäänyt. Uudelle vuokralaiselle kelpasivat siivoustarvikkeet, olivathan ne lähes käyttämättömässä kunnossa. Heh. Sain itse muutaman kympin, kun myin kellarin romppeita.
Tämän kaiken jälkeen edessä oli vielä hakemuksen täyttö Kelalle. Hakemuksesta tulikin pitkä kaikkine liitteineen. Hakemuksen lisäksi Kelalle piti toimittaa vuokrasopimus, vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus, laskut aiheutuneista kuluista (lähetin myös kuitit näiden maksusta) ja valokuvat lattian reiästä. Kelan sähköisen palvelun kautta hakemusta ei voi lähettää, joten minun oli tehtävä tämä erillisestä "suojatun sähköpostin lähetyspalvelusta". Onneksi Kelan sivuilta löytyy ihan hyvät ohjeet tähän, mutta liitteiden skannailuun ja hakemuksen täyttöön vierähti kyllä pari tuntia ihan omaa aikaa, josta ei mitään korvausta saa.
Yhteensä hain 750,50€:n korvausta ja ihan mukisematta Kela tämän minulle korvasikin noin parissa viikossa. Mitään etuahan minulle ei tästä syntynyt, sillä asunto palautui vain (lähes) alkuperäiseen kuntoonsa, enkä saanut edes omasta vaivasta mitään korvausta. Huh, mikä homma!
Uuden vuokralaisen voin luottaa hoitavan asuntoa hieman paremmin ja toivottavasti hän myös viihtyy asunnossa pitkään. Hän aloittaa pian koulun ja koulu sijaitsee kivenheiton päässä asunnosta.
Vuokra-asuntoni vuokralainen vaihtui ja jätti jälkeensä reiän lattiaan.
Olen ollut oikein tyytyväinen pitkäaikaiseen vuokralaiseeni ensimmäisessä sijoitusasunnossani, elikkä yksiössä. Hän ehtikin asua peräti neljän vuoden ajan, kunnes elämäntilanteen muutos sai hänet muuttamaan toiselle paikkakunnalle. Valitettavasti ulosmuutto ei sujunut ihan oppikirjan mukaan, joten sain aihetta kirjoittaa blogiini.
Vuokralaisen oli tarkoitus lähteä asunnosta heinäkuun loppuun mennessä ja mukavasti minulla olikin tiedossa asuntoon uusi vuokralainen jo hyvissä ajoin. Tiesin vuokralaisen muuttavan tavaroitaan jo heinäkuun aikana ja hän lupasi siivota asunnon ja luovuttaa avaimet kuun lopussa, jotta uusi vuokralainen pääsisi heti kuun viimeisenä päivänä muuttamaan sisään. Kaikki valmistelut sujuivat hyvässä yhteisymmärryksessä.
Tuli muuttopäivä ja lähdin kesken päivää töistä vastaanottamaan avaimet. Myös uusi vuokralainen oli paikan päällä muuttokuorman kanssa. Ensimmäinen ongelma oli, ettei vanha vuokralaiseni avannut ovea eikä vastannut puhelimeen. Asunnosta ei kuulunut minkäänlaisia ääniä ja vuokralainen tuntui kadonneen. En saanut häneen mitenkään yhteyttä, en soittaen, en tekstarilla, en sähköpostilla. Huumori meinasi kyllä loppua, mutta onneksi uudella vuokralaisella oli vuokrakärry muuttokamoilleen seuraavaan aamuun asti varattuna, joten jäimme odottamaan. Onneksi sotkussa mukana ei ollut palkattuja muuttomiehiä.
Kävimme syömässä ja kun päivä alkoi taittua iltaan koetin taivutella vuokralaista vastaamaan ensin hyvällä. Lupasin, ettei muuttosiivouksella niin väliä, jos vain saamme mennä asuntoon. Ei vastausta. Seuraavaksi lähetin jo ikävämmän viestin. Kerroin, että jos asuntoon ei muuttopäivänä päästä, joutuu vuokralainen maksamaan seuraavankin kuukauden vuokran ja lisäksi uuden, kodittomaksi joutuneen vuokralaisen majoittumiskustannukset hotellissa sekä tavaroiden säilytyksen maksullisessa varastossa. Tämä viimein tehosi ja sain vastauksen vuokralaiselta kahden minuutin sisällä. Hän kertoi asunnon olevan tyhjä/siisti ja avaimen pöydällä.
Pääsimme viimein sisälle asuntoon (minulla toki oli oma avaimeni). En tiedä, miltä asunto oli näyttänyt ennen siivousta, mutta siisti se ei tosiaan ollut. Avaimia löytyi keittiötasolta yksi kappale, turvalukon avaimesta ei tietoakaan. Joitakin siivoustarvikkeita oli jäänyt vielä asuntoon (loppusiivous oli ehkä kuulunut entisen vuokralaisen suunnitelmiin, mutta jäänyt jostakin syystä puolitiehen), joten imuroimme lattian äkkiä, että tavarat saatiin kannettua sisälle. Uusi vuokralainen on tuttuni, joten jäin auttamaan häntä asuntoon asettumisessa. Käytimme koko illan ja puolet yöstä asunnon siivoamiseen. Kaikki pinnat, seinät, ja ennen kaikkea kulmat ja katkaisijan ympärykset olivat liassa. Jouduimme pyyhkimään aivan jokaisen pinnan asunnosta ennen kuin sitä saattoi kutsua siistiksi. Myös jääkaappi oli epämääräisessä vihreässä limassa ja pakastin paksulti jäässä. Kaiken lisäksi asunnon laminaattilattiasta löytyi messevän kokoinen reikä poikineen. Avainten puuttuminen myös huoletti uutta asukasta.
Noin tulitikkuasinkin kokoinen reikä lattiassa ei ole normaalia kulumista.
Minun oli siis ryhdyttävä erinäisiin vuokranantajan velvollisuuksiin:
Hankittava lukkojen sarjoitus
Tilattava korjaaja lattian reiälle (onneksi samaa laminaattia oli vielä tallessa)
Koetettava tavoittaa vuokralainen ja kysyttävä hänen viimeisistä tavaroistaan
Tehtävä hakemus Kelan vakuudesta kulujen kattamiseksi
Onneksi kaikki asunnossa oleva lika lähti ihan pesemällä, pyyhkimällä, hankaamalla ja hartiavoimin hikoilemalla. Huonommastikin olisi voinut olla, mutta tässä teille vähän makupalaa siitä, miltä näyttää useamman vuoden huoleton asuminen, kun unohdetaan perussiivous.
Sijoitusasunto numero 3½. siirtyi salkkuuni alkuvuodesta. Saimme asunnon perinnöksi yhdessä veljeni kanssa niin, että omistamme molemmat siitä puoliskan.
Asunto on samalla myös ensimmäinen velaton asuntoni, joten tällä hetkellä se takoo puhdasta voittoa joka kuukausi. Tämä on tietenkin miellyttävä uudistus varallisuuteeni, mutta samalla olemme miettineet asunnon kohtaloa.
Asunto on siis rivitalokaksio kaukana pohjoisessa. Siinä asuvat pitkäaikaiset vuokralaiset ja mm. kylpyhuone on juuri remontoitu saneerauksen myötä ja velkaosuus maksettu pois. Asunnon vuokra on 611€ ja hoitovastike 202€, näin ollen asunto tuottaa 409€ joka kuukausi buttona jaettavaksi minulle ja veljelleni. Perunkirjaan asunnon arvoksi on arvioitu 80000€, mutta sitä ei ole virallisesti arvioitettu välittäjällä.
Toistaiseksi sijoituskohde on melko vakaa, mutta koska kohde on kaukana ja pienemmällä paikkakunnalla, on siinä omat riskinsä. Asuntoa emme ole koskaan itse nähneet ja ongelmatilanteessa asunnolle meno on hyvin vaikeaa välimatkan takia. Vaikka asunnosta on remontoitu kylpyhuone uutta vastaavaksi on se muuten pian remonttia vailla. Ainakin keittiö pitäisi modernisoida.
Olemme miettineet veljen kanssa kohteen myymistä. Erityisen onnekkaaksi tämän teki se, että nykyiset vuokralaiset olivat kiinnostuneita ostamaan kohteen itselleen. Valitettavasti koronakevät laittoi pisteen suunnitelman edistämiselle. Nyt asiaan voisi taas palata ja pyytää asuntoon hinta-arvion. Paikallinen (ainoa) välitysliike pystyisi hoitamaan arvioinnin ja kaupanteon paperit etänä. Hintaa he pyysivät tästä noin 300€, joka ei olisi ihan mahdoton asian helppouden huomioiden. Mutta jos vuokralaiset vetäytyvät kaupanteosta, niin asiaa joutuu pohtimaan uudelleen ja välittäjän palkkiokin nousee, kun asuntoa ryhdytään myymään ulkopuolisille.
Myynnistä mahdollisesti saatavia rahoja olen suunnitellut käyttäväni sillä kaikkein kauheimmalla tavalla: Maksamalla kotiini kohdistuvan asuntolainan pois! Älkää kuitenkaan pillastuko. Mielestäni perustelut tälle toimelle ovat suht järkevät:
1. Riski pienenee. Raha riittäisi koko koti-velan kuittaamiseen ja kun koti on velaton, jää minulla lainalyhennyksen verran rahaa käteen joka kuukausi. Tässä tapauksessa n. 628€. Tämä olisi valtava helpotus taloudelleni. Jäljelle jäävän yhtiövastikkeen saisin maksettua pienilläkin tuloilla, vaikka minulta menisi työt alta.
2. Vapautuvilla käteisvaroilla olen suunnitellut lumipallottavani sijoituskohteiden lainoja pois niin, että myös ne alkavat tuottaa positiivista kassavirtaa. Tämä on tärkeää sijoitussuunnitelmani aikataulun takia. Haluan asunnot velattomaksi ollessani 40-50 vuoden ikäinen ja siihen mennessä asuntojakin pitää olla sen verran, että katan niiden tuotoilla elämiseni. Laskelmieni mukaan noin 7 asuntoa pitäisi riittää + oma, velaton koti.
3. Kotilainan (n. 20500€) maksun jälkeenkin myyntivoittoa jäisi sijoitettavaksi. Summa saattaisi riittää sellaisenaan tai pienellä lisäpanostuksella seuraavan sijoitusasunnon käsirahaksi. Uuden asunnon hankkisin velkavivulla vähemmän riskialttiilta ja muuttotappiolliselta paikkakunnalta.
4. Velattomaksi maksetusta kodista vapautuu vakuusarvoa vastaavasti seuraavia hankintoja varten.
5. Pörssiin sijoittaminen ei innosta. Koen asunnot itselleni parhaaksi tavaksi sijoittaa.
Äidin ja tyttären etätyöpiste. "Uusi" työpöytä kierrätettynä 0€.
Olenko koskaan maininnut blogissani, miten toiveeni tuntuvat toteutuvan pelottavan tarkasti? Olen jo hyvän aikaa koettanut varoa toivomasta mitään ihmeempiä, sillä niin moni toiveeni on ajan kanssa käynyt toteen. Niin hyvässä kuin pahassakin. Muistan vielä ajan, kun olin kateellinen ihmisille, jotka pystyvät tekemään etätöitä kotoa useampana päivänä viikossa. Omassa työssäni etätyö on ollut mahdollista voin pari kertaa vuodessa, kun edessä on ollut jokin todella pitkää kirjoitusrupeamaa vaativa projekti. No, nyt sain sitten täysilaidallisen etätyötä kerralla, kun koronapäivät iskivät päälle. Tämän poikkeustilan jälkeen en tule kaipaamaan etätyötä kyllä ollenkaan. Tänään saan työnantajalta kuulla, onko edessä lomautus tai palkanmaksun keskeyttäminen. On aika selvää, että asiakaspainotteisessa työssä etätyöntekemiselle on omat rajansa. Onneksi lomautuksista uumoillaan enintään kuukauden mittaisia, mutta liitoista ja työttömyyskassoista ei ehkä aivan heti liikene tukiaisia. Tässä kohtaa on huokaistava, että onneksi löytyy sitä puskuria. Nyt voi hyvinkin joutua elämään säästöillä jonkin aikaa, kun työttömyyskassatkin ovat ilmaisseet ruuhkautuneensa ehkä ensi vuoteen asti. Kerrataanpa vielä talouteni puskurit, ja mistä ne koostuvat: Säästötili: 18 500€ Nordnet-salkku: 1423€ (-640€) Asuntojen velaton yhteisarvo noin: 169 000€ Velkakirja: 3800€ Säästötilin saldo heittelee aika rajusti, koska kuun vaihteessa tililtä lähtevät lainalyhennykset ja vastikkeet ja puolen kuun paikkeilla tulee palkka sekä tukiaiset. Osa säästöistäni on myös erittäin epälikvidisti kiinni läheiselle antamassani lainassa, jota hän maksaa takaisin kuukausittain, mutta ilman korkoa. On aivan selvää, että tällä hetkellä käteinen on kuningas, sillä sitä ei uhkaa talouden epävakaus. Pörssissä heiluu, velkojen takaisinmaksu on aina jokseenkin epävarmaa, mutta onneksi sentään asuntojen hinnat pysyvät suhteellisen vakaina, samoin vuokranmaksu, kun sen hoitaa jo valmiiksi Kela. Viimeisen vuoden aikana tuloni ja menoni ovat jatkaneet monimutkaistumistaan. Asuntosalkku on kasvanut käsittämään jo 3 kokonaista asuntoa, 1 valmistuvan uudiskohteen ja perinnöksi tulleen asunnonpuolikkaan, josta toisen puolen omistaa veljeni. Omistan yhteensä siis 4½ asuntoa. Perintöasunto on myös ensimmäinen kokonaan velaton tulonlähde, jonka omistan. Osakesalkussa porskuttaa enää vain Sampo pahasti miinuksella, mutta koska muut osakkeet sain myytyä jo hyvissä ajoin hintojen ollessa huippulukemissa, en erityisemmin stressaa pörssin takia. Otetaanpa sitten katsaus kotitalouteni budjettiin. Vertailukohta onkin yli vuoden päässä, joten hieman ovat luvut eläneet. Menot maaliskuussa:
Kodin lainalyhennys: 625€
Yksiön lainalyhennys: 313€
Kaksion lainalyhennys: 374€
Uudiskohteen lainahyhennys: 100€ (uusi kulu)
Yksiön yhtiövastike: 281€ (+28€, tämä on noussut ikävästi)
Kaksion yhtiövastike: 268€ (+23€)
Asunnonpuolikkaan yhtiövastike: 100€ (uusi kulu)
Kodin yhtiövastike: 375€ (+82€ rappukäytävän ja ovien remonttilaina)
Päätin lisätä menopuolelle karkean arvion ruokamenoista nähdäkseni, paljonko loppujen lopuksi jää rahaa säästöön kuukausittain. Osasta vuokrista maksan verot ansiotulon palkan yhteydessä, osasta erikseen, koska ne ovat joko uusia tai muuttuneet viimeaikoina.
Yhtiövastikkeet jatkavat ikävästi nousuaan. Yksiön kulujen nousu on ollut tasaista, mutta sen vuokraa en ole lähtenyt nostamaan pariin vuoteen, koska haluan pitää vuokralaisen, kunnes talossa alkaa viemäri- ja putkiremontti. Onneksi näyttäisi nyt siltä, että remontti siirtyy ehkä tulevaisuuteen.
Uusi sijoituslaina, jonka otin uudiskohdeasuntoa varten on jo langennut maksuun, mutta onneksi kuukausilyhennys on maltillinen. Jos rakennusprojekti ei myöhästy, saan asunnon käyttööni tai vuokralle vuoden loppupuolella. Vuokralainen siihen olisi jo tiedossa, jos en sitten itse muuta asuntoon remonttia pakoon. Näyttää kuitenkin siltä, että myös oman kotini linjasaneeraus tulee viivästymään koronatilanteen takia.
Nokkela lukija lukee tuolta luvuista muuten uusimmat kuulumiset noin yleensäkin. Heh.
Olen katsellut puolella silmällä uudiskohteita jo jonkin aikaa. Sijoitussuunnitelmani mukaan tänä vuonna olisi hankinnassa kolmas sijoitusasunto. En ole pitänyt uudiskohteita kovinkaan varteenotettavana vaihtoehtona, sillä en ole saanut niiden kanssa lukuja oikein täsmäämään. Kunnes vastaan tuli asunto, jossa kaikki loksahti paikoilleen.
Löysin uudiskohteen, joka on jo rakenteilla tutussa kaupungissa, hyvien liikenneyhtekysien varrella ja tarpeeksi lähellä Helsinkiä. Olen seuraillut rakennustyömaan edistymistä aiemminkin, koska autoin ystävääni etsimään paikkakunnalta asuntoa itselleen. Tuo uudiskohde olisi ollut ehkä mahdollinen vaihtoehto, mutta hän päätyi kuitenkin toiseen asuntoon. Uudiskohde koostuu kolmesta kerrostalosta, joista kaksi ensimmäistä alkavat olla valmiina ja viimeisen rakentaminen alkaa pian.
27,5m2: Pohjan L-muoto helpottaa
huonekalujen sijoittelemista.
Kiinnostuin asunnosta edullisen hinnan ja hieman tavallisesta poikkeavan pohjapiirroksen vuoksi. Otin yhteyden välittäjään ja pyysin tiedot saatavilla olevista asunnoista ja uudiskohteesta muutenkin. Tutustuin asuntoesitteeseen ja löysin listalta itseäni miellyttävän yksilön hyvään hintaan.
Sain tehdä asuntoon maksuttoman varauksen, joka ei sitonut minua vielä mihinkään. Varausvaiheessa talon tarkemmat tiedot eivät olleet vielä saatavilla ja kauppojakin päästään nyt vasta tekemään, joten minulla on ollut hyvästi aikaa järjestellä raha-asioita ja pohdiskella sijoitusta. Odotellessa kävin myös tutustumassa jo valmiisiin malliasuntoihin, joihin ihastuin heti.
Varaamani asunnon plussat:
Sijainti keskustassa, juna- ja bussiasema noin 900m päässä, samoin kaikki keskustan palvelut. Talon kivijalkaan rakennetaan lähikauppa ja myös Lidl on aivan naapurissa.
Velaton hinta 118000€, myyntihinta 35000€.
Neliöitä 27,5, joka ei ole taloyhtiön pienin. Kaksiot ovat vain muutaman neliön isompia.
Vaikka asunto on pieni, on siinä: iso kylppäri, järkevä pohjapiirros, tavallista korkeampi huonekorkeus, koko seinän korkuiset ikkunat ja todella suuri parveke, joka lisää neliöitä merkittävästi. Asunto näyttää valoisalta ja avarammalta.
Asunnosta on upea näkymä kauas kaupungin yli ja vaikka matalat rakennukset sen edessä varmaan joskus puretaankin, jää asuntoni eteen silti parkkipaikka ja piha antamaan välimatkaa tulevaisuuden kerrostaloihin
Keittiöseinäke näyttää järkevältä ja siinä, sekä eteisen kaapistossa on paljon säilytystilaa
Pitkä lyhennysvapaa ja maltillinen laina-aika: 5 vuotta lyhennysvapaata asunnon valmistuttua, 20 vuotta lyhennystä. Asunto pääsee tuottamaan mukavasti tuottoa ensimmäisinä vuosinaan
Lyhennysvapaiden jälkeenkin yhtiövastike on reilusti alle mahdollisen vuokrapyynnin. Voittoa pitäisi jäädä noin 100€/kk.
Myyntihinta on sen verran matala, että tarvitsemani pankkilaina (23000€) kustantaa noin 100€/kk.
Mahdollinen kuukausivuokra asettuu 650€:n tietämille. Tämä oli sekä oma, että välittäjän arvio ja vastaa myös ympäristön tämän hetkisiä vuokrapyyntejä.
Varaamani asunnon miinukset:
Vuokratontti, ei lunastusmahdollisuutta: Tontin vuokrahinta saattaa nousta ja on erikoista, ettei sitä saa lunastaa itselleen. Tämän kohteen tulen luultavasti myymään jossakin sopivassa välissä, jos tontin vuokrahinta lähtee nousemaan liikaa
Pankki vaatii 10% investoinnin velattomasta hinnasta omassa rahassa. Koska vakuuteni eivät ihan riittäneet takaamaan 90% velattomasta hinnasta, joudun maksan asunnosta 14000€ käteisellä ja loput myyntihinnasta otan lainana
Sälekaihtimet kuuluvata hintaan, mutta parvekelasitus ei. Tästä tulee kuluja 2000-3000€ lisää
Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta: 2360€
Alueella on rakennettu paljon, eritoten pienistä yksiöistä koostuvia kerrostaloja. Moni kohde on jo muuttovalmis ja käytössä, mutta vuokraovesta ei alueelta silti löytynyt montaakaan tarjolla olevaa asuntoa
Valmistuminen vasta vuoden 2020 lopulla: Toivon aikataulujen sopivan hyvin yksiin oman kotini linjasaneerauksen kanssa, jolloin voisin ehkä asua asunnossa hetken itse!
Lisäksi on vielä sanottava, että saman alueen 70-luvun putkiremontoimattomissa taloissa yksiöt maksavat noin 100k€. Toki ne ovat yleensä muutaman neliön isompia ja sijaitsevat omalla tontilla. Toisaalta hoitovastikkeissa ei ole suurta eroa, vaikka omani sisältää myös tonttivuokran. Kun vanhoihin taloihin tehdään isot remontit, nousee hinta äkkiä samalle tasolle, kuin tässä uudiskohteessa.
Toivon tältä uudiskohteelta myös huolettomuutta, sillä aiemmissa sijoitusasunnoissani ovat linjasaneeraukset pian alkamassa. Tämän pikkuasunnon pitäisi tuottaa saman tien voittoa, kun saan sen vuokralle. Riskitön sijoitus tämä ei missään nimessä ole, mutta itse ihastuin siihen kovasti ja uskon, että muutkin asunnon näkevät tuntevat samoin.
Perjantaina menen tekemään asunnosta kaupat. Palaan ensimmäiseen uudiskohteeseeni vielä myöhemminkin, kun seuraan talon ja asuntoni valmistumista.
Sain eilen kutsun taloyhtiöni tilaisuuteen, jossa seuraavan remontin hankesuunnitelmaehdotuksia esitellään. Meinasi silmät tipahtaa päästä, kun aiemmin kaavailtu viemäreiden sukitus ja sähkönousut olivatkin vaihtuneet täysimittaiseen linjasaneeraukseen. Suunnitelmaehdotus piti sisällään kaksi vaihtoehtoa, joiden ero oli lähinnä, toteutetaanko remontin yhteydessä myös käyttövesiputkien uusinta. Talomme käyttövesiputket on uusittu vuonna-98, joten aivan käyttöikänsä päässä ne eivät vielä ole. Toki edullisempaa olisi vaihtaa ne nyt samalla, mutta silloin remontti on todella mittava ja vaatii enemmän purkutöitä, kuin pelkkä viemäreiden vaihto.
Ennen kaikkea tämä kirpaisi minuun, joka olen muutama vuosi sitten remontoinut sekä keittiön että kylppärin. Tällöin kylppäriin tehtiin asianmukainen vesieristys, joten sen uusiminen ei ole mitenkään edes tarpeellista. Myös keittiö kokisi suunnitelman mukaan täystuhon, sillä urakoitsija irrottaisi kaapistot putkitöiden edestä. Kohta "keittiön välitilalaatat saaattavat kokea vaurioita" järkytti minua syvästi. Mitä vaurioita? Korjataanko ne? Ja kuka maksaa korjauksen? Sekä keittiön että kylppärin laatat ovat minulle hyvin henkilökohtainen asia, valitsinhan ne itse. Täytyy sanoa, ettei vuokrayksiöni vastaava remontti häiritse yhtään näin paljon, kun tiedän asunnon kunnon ainoastaan paranevan remontista. Omani kohdalla pelkään täysin päinvastaista.
Alla lista huolta herättävistä seikoista, jotka suunnitelmasta bongasin:
Remontin kesto on noin vuoden, missä asumme remontin ajan? Tähän on pari vaihtoehtoa:
Otan vuokrayksiöni omaan käyttööni, kun se luultavasti tyhjenee myös vastaavan remontin edessä (toivon, etteivät remontit osu aivan päällekäin)
Vuokraan itselleni asunnon
Asun äitini omistamassa yksiössä (joka sijaitsee viereisessä talossa ja remontoidaan ehkä eri aikaan omani kanssa)
Epätodennäköinen vaihtoehto on myös ostaa uusi koti
Miksi taloyhtiö ei etsi uudenaikaisia, parissa kuukaudessa remontin tekeviä firmoja?
Kylpyhuoneen täystuho:
Voinko osallistua asuntoni remontointiin ja miten paljon? Haluan valvoa, ettei remonttia tehdä hutiloiden ja kalusteitani pilaten.
Voinko valita mieleiset kaakelit ja voidaanko esim. seinäkaakelit säästää, jolloin vain lattia uusittaisiin.
Mitä käy madalletulle kylppärinkatolleni, voidaanko se purkaa ja asentaa uudelleen? Onko taloyhtiön valitsema katto rumempi vai parempi?
Saanko pelastettua kalliit kylpyhuonekalusteeni ja asennuttaa ne takaisin remontoituun kylppäriin? Kylppäri remontoitiin nimen omaan viemäriremonttia ajatellen, jolloin ajattelin ehkä lattian ja pöntön vaihtuvan. Lattiaa en sure, se on ollut väärän värinen alusta alkaen.
Keittiön täystuho:
Jos kaapistot irrotetaan, saadaanko ne takaisin ehjinä vai kärsivätkö ne irrottelusta?
Mitä tarkoittaa mahdollisesti rikkoutuvat välitilan laatat, korjataanko ne?
Voinko pitää ostamani keittiön hanan ja keittiötasoon upotetun lavuaarin?
Kustannukset:
Kustannusarvio asuntoni remontin osalta oli n. 50-60000€, joka on todella paljon.
Jos omaa asuntoani remontoidaan vähemmän (kylppäriä ei uusita) saanko silloin hyvitystä tekemättömästä remontista vai tasaantuuko etu kaikkien osakkaiden kesken? Taloyhtiön teettämän kyselyn mukaan yli puolet asukkaista ei halua uusia kylppäreitään, joten kustannus saattaa olla laskettua pienempi
Montako vuotta remonttilainan takaisinmaksu kestää ja paljonko tulee olemaan rahoitusvastike/kk?
Sähkönousujen uusiminen:
Tämän osalta uudistukset lienevät vain positiivisia. Taloyhtiöön vedetään valokaapeli ja toivottavasti kiinteähintainen taloyhtiön netti.
Asunnossani ei ole yhtään sähköjohtoa pintavetona, toivon todella, että asia pysyy tällä tolalla
Huonekalut:
Mitä huonekaluja on mahdollista jättää kotiin vai onko kaikki muutettava sijaisasuntoon. Suunnitelmassa lukee, ettei pattereita vaihdeta, mutta en ole varma, vaihdetaanko pattereiden välillä kulkevat pystyputket. Olisi suuri helpotus, jos makuuhuoneita voisi käyttää huonekaluvarastona. Minulla on kuitenkin paljon tavaraa, joka on suojattava pahvilaatikkoihin remontin ajaksi, mutta niitä ei ole mitään järkeä raijata pieneen sijaisasuntoon
Suunnitelmassa sanotaan remonttipölyn tunkeutuvan joka paikkaan. Olen hieman hysteerinen asian takia yllä mainitusta syystä. Mieluiten sinetöisin vaatehuoneet ja makkarit kokonaan.
Mitä huonekaluja ja tavaroita tarvitsemme sijaisasuntoon ja mahtuvatko isot kalusteet pieneen tilaan. Olisiko kannattavempaa ostaa väliaikaiset kalusteet?
En halua kodinkoneitani säilöttävän taloyhtiön pihalla pressun alla. Parvekkeen voisi ehkä tyhjentää koneiden säilytystä varten.
Muuta:
Asuntokohtainen remontti kestää 10-12 viikkoa. Haluanko tai voimmeko edes asua asunnossa sen valmistuttua. Suunnitelman mukaan taloyhtiössä kuuluu voimakasta melua. Toisaalta, jos puolet suunnitellusta, vuoden remonttiajasta menee naapuritalon remontointiin, voi haitta-aika olla lyhyempi. Kuulosuojaimet?
Taloyhtiössämme vesimaksu on sisällytettynä hoitovastikkeeseen. Remonttisuunnitelmaan kuuluivat asuntokohtaiset vesimittarit, joka on aina yhtä tylsä asia. Voiko vesimittari tuoda säästöä, kun emme mielestäni lotraa kamalasti?
Peritäänkö remonttiajalta täysimittaista hoitovastiketta? Sinällään liikaa peritty vastike ei haittaa, sillä senhän kuuluu kattaa todelliset kustannukset ja ylijäämä on hyödynnettävissä myöhemminkin.
(Metatyö? Ai niin mikä metatyö? Tällaista minun päässäni on lähes aina)
Suurimmat pelkoni kohdistuvat kanssa-asujiin, taloyhtiön hallitukseen ja tuleviin ylimääräisiin yhtiökokouksiin, jossa äänestetään asioista. Edellistä parkkipaikkafiaskoa muistellen, en odota näitä tapaamisia yhtään. Toivon itse pienempää ja edullisempaa remonttia.
Jos teillä, rakkaat lukijat on asiasta kokemuksia, mielpiteitä tai arvailuja niin kaikkiin esittämiini kysymyksiin saa antaa vastauksia. Minua lohduttaa, mitä enemmän tiedän asiasta etukäteen. Toki olen menossa infotilaisuuteenkin kysymyksineni. Pelkään, että tässä vaiheessa vastauksia ei osata antaa, kun tarkempi suunnitelma tarkentuu vasta remonttifirmojen kilpailutuksen jälkeen. Luulisin, että ihmiset ovat ennenkin selvinneet linjasaneerauksista?
Erilaisten remonttiajan asumismuotojen ja niiden kustannusten spekulointiin paneudun seuraavalla kerralla. Iloisempia uudenvuoden toivotuksia lukijoilleni! Jännittäviä aikoja ainakin on tulossa.
(P.S: Toivottavasti joulunaikanne oli miellyttävä ja rauhaisa)
Realisoitumisella tarkoitan tässä tapauksessa toteen tulemista, en tiedoksi tulemista!
Toki olen jo ostovaiheessa tiennyt ja saanut mahdollisuuden varautua sijoitusasuntojeni tuleviin remonttitarpeisiin. Silloin remontit olivat vielä muutamien vuosien päässä, mutta hiljalleen ovat vuodet asuntosijoittajana rullailleen kohti remonttien aloitusajankohtaa. Tällä viikolla saapui postissa kutsu ensimmäisen sijoitusasuntoni linjasaneerausta koskevaan infotilaisuuteen.
Kutsussa oli hyvin tarkasti eritelty kaikki tällä hetkellä tiedossa olevat asiat koskien remonttia. Korjaustarpeissa ovat niin käyttövesi- ja viemäreiden uusinta, sähkönousujen uudelleenlaitto, sekä joitakin taloyhtiön tekniikkaan liittyviä uudistuksia. Linjasaneeraus voidaan toteuttaa kahdella eri tavalla, joiden pääero on se, tulevatko vesiputket kulkemaan kotelossa huoneistojen sisällä vai kulkevatko putket rappukäytävän katossa, jolloin niiden alle rakennetaan madallettu välikatto. Näistä jälkimmäinen oli halvempi vaihtoehto.
Linjasaneerauksen suunnittelu on nyt valmistunut, seuraava vaihe infotilaisuuden ja suunnitelman hyväksynnän jälkeen on kilpailutusten aloitus. Muistelen, että remontin alkamisajankohdaksi oli merkitty vuosi 2020. Tarkemmat päivämäärät puuttuivat, mutta linjasaneerauksen kestoksi arveltiin 9-12kk ja asuntokohtaiseksi haitaksi 10-12viikkoa. Käytännössä asuntoni on asuin- ja vuokrauskelvoton kolmen kuukauden ajan ja senkin jälkeen taloyhtiössä on paljon meluhaittoja.
Remontin kustannuksistakin oli alustavaa arviota. 32neliön yksiöni korjaukset tulevat halvimmillaan olemaan noin 20832€ ja kallein skenaatrio oli arviolta 24896€. Summaan sisältyy kylpyhuoneen kaikkien pintojen ja kalusteiden uusiminen, joka on tietenkin asunnon arvoa kohottava uudistus. Asuntoni kylpyhuone oli edelleen alkuperäisessä kunnossa, joten täysremontti ei minua haittaa yhtään niin paljoa kuin ehkä niitä, joilla on uusittu kylpyhuone. Suunnitelmassa luki, että myös juuri remontoidut kylpyhuoneet revitään kokonaan auki.
Täytyypä sanoa, että tuli illalla valvottua myöhään. Laskeskelin vastikkeiden mahollisia määriä ja laina-aikoja ja mietin sekä asunnon vuokrausta että myymistä. Myymään en tällä hetkellä lähde, sillä haluan nähdä lopulliset kustannukset ja vastikemäärät ensin. Kylpyhuoneremontin jälkeen asuntoni on kauttaaltaan uusittu ja hyvässä kunnossa, joten se kannattaisi myydä vasta remontin jälkeen, mutta vuokraaminenkin tulee varmasti olemaan helppoa, kunhan luvut kohtaavat.
En varsinaisesti ole joutumassa mihinkään suureen pulaan linjasaneerauksen takia, mutta joksikin aikaa nousevat kustannukset voivat syödä osan säästöön jäävistä varoistani. Käytännössä alan maksaa omistani vuokralaisen asumista uudessa, korjatussa asunnossa. Nousevaa rahoitusvastiketta ei ole mahdollista kokonaisuudessaan siirtää vuokraan, vaikka asunnon taso paraneekin merkittävästi.
Linjasaneerauksen pitkän keston takia mietiskelin lyhennysvapaan ottamista. Mietin myös pankin suhtautumista, kun asuntoon kohdistuu lisää yhtiölainaa. Tämä taas nosti huolen vakuusarvojen riittävyydestä, joskin onnistuin laskemaan lainojeni lyhenevän sellaisella nopeudella, että vakuusarvoja vapautuu vuosittain noin kymppitonnin edestä. Huolet pitivät kuitenkin Nukkumatin kaukana ja minut yksin valvomassa jonnekin aamu kahden paikkeille.
Viimeaikoina olen tahtomattani ajautunut pariin lempeään kädenvääntöön oman talouteni tunnuslukujen seurantaa koskevissa asioissa. Ilmeisesti kummeksuttavan erilainen tapani ajatella omaa talouttani ja rahojani on herättänyt itsenikin pohtimaan periaatteita ja perusteluja ja niistä haluan teille tänään kirjoittaa. Miksi ajattelen rahasta eri tavalla kuin sijoittamisen peruskirjallisuudessa neuvotaan ja miksi lasken budjettini toisella tapaa, kuin yleensä ohjeistetaan?
Ensiksi haluan tehdä selväksi heillekin, jotka blogiani ovat lukeneet vähemmän aikaa: Olen lukenut sijoituskirjallisuutta, kahlannut vero.fi-sivustoa, ottanut selvää oikeaoppisista tavoista toimia poikkeuksen poikkeuksen poikkeustilanteissa ja osaan laskea kaikki perustavanlaatuiset tunnusluvut, mitkä koskevat omia raha-asioitani. Näiden lisäksi olen ainakin omasta mielestäni suhteellisen jalat-maassa-kulkevaa-tyyppiä ja pyrin minimoimaan riskejä, mutta silti kokeilemaan kaikkea mahdollista, joka saattaisi olla tuottavaa.
Toisekseen olen melkoisen hyvin perillä omista tuloistani ja menoistani. Koska en ole rikas enkä hyvätuloinen, asettaa positiivinen kassavirta pohjakiven kaikelle sijoitustoinimmalleni. Joudun siis tarkkailemaan kaikkia sijoituksiani hyvin kriittisten lasien läpi. Minulle ehdottomasti tärkeintä taloudenpidossani on, että rahat riittävät. Joudun ottamaan tämän asian huomioon aina ja kaikessa. Sijoutus voi paperilla tuottaa ihan miten hyviä prosentteja tahansa, mutta jos se tarkoittaa, ettei minulla ole sen jälkeen rahaa ostaa kaupasta ruokaa, ei tällainen sijoitus ole minua varten. Avaan tätä aivan juuri hieman lisää.
Kolmanneksi olen huomannut ihmisten mieltyneen lukuihin, joilla ei ole mitään merkitystä. Tämä on tiestysti ihan ok ja fine, kukin tyylillään, mutta on outoa, että minunkin oletetaan olevan kiinnostunut samoista luvuista. Ikävintä on, jos perustelujenikin jälkeen oletus on, etten käytä jotakin laskukaavaa, koska en osaa käyttää sitä.
Minulle tuotto tarkoittaa euroja tilille ja kulu laskua, jonka maksan rahalla jollekin toiselle. On olemassa paljon lukuja, jotka eivät sovi omaan sijoitusstrategiaani tai niillä ei ole sen kannalta mitään merkitystä. Lisäksi orjallinen lukujen tuijottaminen ei välttämättä ole edes kovin hedelmällistä, sillä jos jotakin olen oppinut, niin lukuja voidaan aina siivota kauniimmiksi. Erilaisilla kaavoilla voidaan koettaa vertailla eri sijoitusmalleja keskenään tai ennustaa tulevaa, mutta käytännössä lasku on pätevä ehkä ainoastaan laskuhetkellä, vain yhdenlaisessa skenaariossa tai kaava itsessään on puutteellinen, eikä ota kaikkia osatekijöitä huomioon.
Auton arvonalenema
Vertailupostaukseni Avensiksen ja Yariksen käyttökustannuksista herätti paljon kiinnostavaa keskustelua. Ilmeisen moni kommentoija olisi halunnut minun merkitsevän Yariksen vuosittaisiin käyttökustannuksiin myös arvonaleneman. Kuten yllä olen esittänyt, minulle budjettiin kelpaavia lukuja ovat todelliset kustannukset, maksut joista tulee lasku ja jotka maksetaan rahalla. Kustannukset, jotka minun on otettava huomioon laskiessani rahan riittävyyttä jokapäiväisessä taloudessani. Arvonalenema ei ole tällainen kustannus.
Auto ei ole minulle sijoitus vaan välttämätön käyttötavara. Se kuluu, siitä tulee kuluja, eikä se juuri tuota mitään. Auto on omaakin kotia huonompi sijoitus, jonka myyntiarvo on lopulta pyöreä nolla. Autoni ajan kuitenkin loppuun asti, joten jälleenmyyntiarvolla ei ole minulle mitään merkitystä, kuten olen aiemminkin jo kertonut.
En näe mitään syitä lisätä budjettiini arvonalenemaa, joka on kulu, jota ei makseta kellekään. En laske autolleni tuottojakaan vaikka autolla ajelu mahdollistaa monet tuottoisat toimet, kuten työssäkäynnin. Auton hinnan olen jo maksanut, uuteen säästän rahan, kun se on taas ajankohtainen. En laske kuukausittaiseen tai vuosittaiseen budjettiini muidenkaan omistamieni esineiden arvonalenemaa enkä -nousua.
Kaikkein hulluinta olisi huomioida auton kuluina toteutumaton voitto, jonka menetin, kun en sijoittanut auton hintaa pörssiin. Tällaista hedelmätöntä spekulaatiota voisi harrastaa loputtomiin: miksi en sijoittanut kahta euroa EuroJackpottiin ja tullut miljonääriksi? Entä jos en olisikaan ostanut autoa vaan sijoittanut autorahat pörssiin ja tehnyt hävyttömät tappiot? Olisiko minun silloin laskettava autoon sijoitettu ja näin ollen pörssitappioilta säästynyt raha voitoksi?
Toistaiseksi odottelen onnellisessa kuplassani tietoa, mitä hyötyä arvonaleneman laskemisesta minun autoilubudjettini kannalta olisi.
Vuokrien tuottoprosentti vs. kassavirtalaskelma
Ehkä jo arvaattekin, miksi tuottoprosentilla ei ole läheskään niin suurta merkitystä minulle kuin positiivisella tai neutraalilla kassavirralla? Kyllä vain, ruokarahojani en muiden asumiseen laita.
Ostaessani asuntoja sijoitusmielessä minulle ensiarvoisen tärkeää on, että sijoitus maksaa itse itsensä takaisin sovialla aikajänteellä. Ideaalitilanteessa en laittaisi omaa rahaani ollenkaan likoon. Vakuuksien antaminen pankille riittää, sillä vakuuden saa aikanaan takaisin. Minä kannan riskin, saan ensimmäiset tuotot noin 20 vuoden päästä ja näen vuokrausbisneksen pyörittämisen vaatiman vaivan. Vuokralainen hoitaa loput.
Vuokran tuottoprosenttille on erittäin kapeakatseinen laskentakaava (ja huom! Osaan kyllä sen laskea!), joka ei ota kunnolla huomioon kaikkia asioita asuntosijoittamisessa. Velkavipua tuottoprosentti ei huomioi ollenkaan, eikä näin ollen kassavirran positiivisuutta tai negatiivisuutta. Asuntosijoittaja Harri Huru, on tehnyt Youtube-kanavalleen erinomaisen videon tuottoprosentin laskemisesta ja siitä, mitä luku kertoo ja jättää kertomatta.
Velkavipua käyttävänä sijoittanaja minulle tärkeää on tietää, miten paljon asuntosijoitukseen menee rahaa, paljonko siitä saa ja kattaako tuotto kulut ja verot. Tuottoprosentti kun voi olla erinomaisen hyvä, vaikka kassavirta olisi negatiivinen ja näin ollen sijoittaja saa kunnian maksaa itse osan kuluista. Ja ainahan on vain bonusta, jos kassavirta on vähintään neutraali ja tuottoprosentti silti hyvä niin kuin omien asuntojeni kohdalla on.
Omasta mielestäni vuokraustoiminnasta laskettava tuottoprosentti ei pelkästään ole edes kovin vertailukelpoinen muiden sijoitustuotteiden kanssa näiden suurten keskinäisten eroavuuksien takia. Asunto tuottaa eri tavalla, sen riskeihin voi vaikuttaa itse ja lainoitusmahdollisuudet sekä verotus ovat toisenlaiset kuin monissa muissa sijoituslajeissa. Saman tuoton saaminen pörssistä tai vuokramarkkinoilta vaatii aivan erilaisia asioita sijoittajalta, eikä tuottoprosentti ota näihin kantaa ollenkaan. Itse en jättäisi näitä seikkoja huomiotta mistään hinnasta.
---------------------
Käymissäni keskusteluissa olenkin huomannut, että kaksi ihmistä voivat painottaa aivan eri toimintatapoja täysin samoista syistä. Tai he katsovat samoja lukuja, mutta päätyvät täysin erilaisiin lopputuloksiin arvioidessaan sijoituksen kannattavuutta.
Toivottavasti kirjoitukseni avarsi edes hieman sitä, miksi yksi ihminen saattaa ajatella asioista niin eri tavalla kuin toinen. Lähtökohtamme ja tarpeemme ovat erilaisia ja painotamme keskenämme eri lukuja. Minulle tärkeitä ovat kassavirta ja sijoitettu pääoma, kuten myös puskuri, varautuminen ja rahojen riittävyys. Vähäisten rahojeni kasvattamiseen käyttämistäni keinoista annan blogissani teille niin hyvät neuvot kuin taidan.
Tiedättehän te minun rakkauteni asuntoihin? Seuraan jatkuvasti tiettyjen alueiden asuntotarjontaa erilaisilla hakuvahdeilla ja painan mieleeni hintapyyntejä ja tietoja taloyhtiöiden tilasta. Jos kiinteistövälittäjän ammatti ei olisi niin iltapainotteista, koettaisin varmasti siipiäni välittäjänä.
No, nyt jäikin hakuvahtiverkkooni sellainen kala, jota olen odottanut jo jonkin aikaa. Totuushan on, että kaiken etsimänsä löytää kyllä aikanaan ja nyt kävi niin. Minun vanha kotini, ensimmäinen omistusasuntoni ja tyttäreni syntymäkoti, tuli tänä aamuna myyntiin. Olin juuri lähdössä töihin, kun sain ilmoituksen uudesta myytävästä kohteesta ja saman tien menin aivan suunniltani. Vanha ihana kotimme!
Myimme asunnon pois, kun erosimme exäni kanssa. En olisi halunnut myydä, mutta exä vakuutti, etten selviytyisi lainasta yksin - ja silloin vielä uskoin häntä. Asunnon osti sinkkunainen, joka on asunut siinä tähän asti. Asunto oli jo myytäessä oikein hyvässä kunnossa ja uusi omistaja on kuvien perusteella remontoinut asuntoa vain hieman: keittiön lattia on vaihdettu ja pari seinää on tapetoitu/maalattu. Muuten kotimme on aivan ennallaan, etenkin ne kohdat, joita siinä rakastin eniten: keittiö ja eteisen kaapisto. Nykyiseen asuntooni olen kopioinut nuo kohdat remontin yhteydessä.
Minut valtasi valtava halu saada takaisin tuo vanha koti. Ajatus itsessään on tietenkin aivan typerä: en ole aikeissa muuttaa nykyisestä kodistani pois, vanhan kodin pyynti on hieman ylihintainen (viidessä vuodessa hinta on noussut 10k€) ja se on hieman huonommasta (mutta silti hyvinhoidetusta) taloyhtiöstä kuin omani - hoitovastikekin on suurempi, vaikka asunto sijaitsee alemmassa kerroksessa. Mutta kuinka silti haluaisinkaan tuon asunnon omakseni... Ainakin aion mennä näytölle fiilistelemään.
Ja vaikka asunnon ostaisinkin niin kuka siinä sitten asuisi? Jos laittaisin asunnon vuokralle, en kuitenkaan pääsisi asunnossa käymään. Lisäksi kolmiota on vaikeampi vuokrata ja vuokralainen saattaisi tuhota sen, mistä uusi omistaja on niin hyvin pitänyt huolta. Lisäksi kolmion ostaminen osuisi tällä hetkellä todella huonoon saumaan, kun mummolastakin pitäisi pian hieroa kauppoja. On erittäin todennäköistä, etteivät vakuuteni yksinkertaisesti nyt riittäisi.
Lisäksi on hyvä huomata, että vaikka kaipaan tuota ihanaa kotiamme, ei siellä käyminen tai asuminen toisi takaisin aikaa, jonka siellä vietimme vuosia sitten.
Uusin asuntoni on ehkä hieman liian hieno vuokra-asunnoksi. Ostin sen silmälläpitäen läheiseni toiveita ja tarpeita hänen etsiessään asuntoa itselleen. Siksi tulin ostaneeksi hieman isomman ja parempikuntoisen asunnon, joka sijaitsee vieläpä lähempänä Helsinkiä, kuin olisin muuten ostanut. Onneksi sentään löysin helmen, joka ei maksanut liikaa ja tunnen siksi tehneeni hyvät kaupat. Ainakin asunto on helppo vuokrata eteenpäin, jos tuttavani siitä joskus muuttaa pois.
Mihin en ollut varautunut oli asunnon tarvitsema pintaremontti. Toki oli tiedossa, että entisellä asukkaalla oli seinät täynnä erilaisia hyllyjä, joiden jäljiltä jäisi myös reikiä. Valitettavasti tämä ei ihan riittänyt. Kun asunto oli vapautunut, paljastui niin minulle kuin varmasti myyjällekin, että kaikenlaista kulumaa on hänen asumisensa aikana päässyt kätkeytymään huonekalujen taakse. Myös vuokralaiseni esitti toiveita, joista päätin toteuttaa akuuteimmat. En toki itsekään olisi asuntoon muuttanut ilman näitä korjauksia. Seuravana lista korjaustarpeista:
Reikien kittaus seinistä ja maalaus
Astiakaapin sisäpuolen maalaus ja uudet ritilähyllyt 17,90€
Kylpyhuoneen kolmen, haljenneen lattialaatan vaihto (asuntoon oli tehty kosteuskartoitus näiden takia, eikä vesivahinkoa ollut, mutta parempi oli silti korjata laatat)
Parkettilattiassa olevan pienen reiän korjaus kohdasta, jossa kosteuskartoitusta oli tehty
Listojen liimaus paikoilleen
Pyykkikoneen päällä olevan kaapiston nosto ylemmäs
Bidehanan letkun vaihto, 8,90€
Sokeripalan vaihto pistokkeelliseen lampunkantaan
Lukon asentaminen vessan oveen, 7,95€
Kannellinen roskasanko puuttuvan tilalle 9,25
Uudet WC-kannet, 22,90€
Yhteensä: 176,50€
Onneksi isäpuoleni ja äitini tulivat avuksi remontointiin. Heiltä löytyi työkalut ja maalausvehkeet sekä osa tököteistä. Tädiltäni saatiin ylimääräiset seinamaalit edullisesti. Olen jo sen verran remontoinut, että uskoisin ehkä selviäväni seuraavasta remontista itsekin, mutta esim. lattiakaakeleita en olisi osannut vaihtaa - apu oli siis tarpeen. Kolmistaan meillä meni lähes viikko asunnon remontoinnissa, sillä saimme tehtyä töitä vain iltaisin, töiden jälkeen. Tietenkin pintojen piti antaa kuivua työvaiheiden välissä. Lopputuloksena asunto on kuitenkin oikein mukavassa kunnossa. Joitakin isompia remontteja joudun kuitenkin lykkäämään tulevaisuuteen:
Tiskikone: Keittiön hanan vaihto ja yhden laatikoston purku tiskikonetta varten on edessä ensimmäisenä.
Lattiat: Parkettilattia on melko kulunut. Ensiapuna koetan vielä liimata ylös törröttäviä parkettisauvoja paikoilleen. En osaa sanoa, olisiko lattian hionta ja lakkaus suurempi homma, kuin laminaatin asentaminen. Aiemmista hiontakerroista pitäisi kysyä myyjältä.
Kylpyhuone: remontoidaan putkiremontin yhteydessä. Saa siihen asti olla 90-lukulaisessa kuosissaan, joka on kuitenkin ihan siisti.
Levyseinät: Asunnossa on tehty ratkaisuja, jotka vaatisivat seinälevyjen purkua ja uudelleen asennusta parissa kohtaa. Ovat kuitenkin nyt pystyssä ja uudessa maalissa, joten menettelevät.
Listat: Asunnossa on sekaisin vanhoja, mustia listoja ja pätkistä koottuja uudempia, valkoisia listoja. Listat uusimalla asunto olisi siistimpi. Ennen liimausta suurin osa listoista oli puoliksi irti.
Näistä puutteista huolimatta asunnossa on paljon hyvää. Keittiö on erittäin tyylikkäästi remontoitu ja siellä on uudet kodinkoneet (miinus tiskikone). Makuuhuoneessa on koko seinän kokoinen säilytysjärjestelmä peiliovilla ja spottivaloilla, samoin eteisestä löytyy iso peiliovikaappi. Parveke on iso ja siihen kuuluu kiva säleikkö kukille sekä infrapunalämmitin. Kylpyhuoneessa on tyylikkäät kalusteet/kaapistot ja harmaat laatat ovat ok. Muutenkin asunto on pohjapiirrokseltaan järkevä ja tilava. Sijaintikin on vain kilometrin päässä juna-asemasta ja lähikauppa on aivan vieressä.
Kylppäri on kalustettu uusiksi. Laatat vaihtuvat sitten joskus nykyaikaisempiin. Oikeaan reunaan jää pesukone.
Monenkirjavaa listaa
Keittiön baaripöytä.
Keittiö on uusittu ja tilava.
Pahoittelen pimeitä kuvia. Ennen muuttoa asunnossa oli vähäisenlaisesti valoja ja saimme hommat loppuun vasta iltapäivällä, kun luonnonvalo alkoi jo vähetä.
Nyt on sekin asia sitten varmistunut. Pian ei lukijoideni enää tarvitse arvuutella, voiko yksinhuoltaja olla yksinhuoltaja, jos asunnossa asuu myös mies. Kohta ei enää asu, vaan allekirjoittanut ja tyttö jäävät jälleen kahden.
Isommin en halua blogissani asiaa itkeskellä vaan parempi on tarttua härkää sarvista ja suunnitella, miten oma talous tulee tästä iskusta selviämään. Toistaiseksi tilanne on se, että miehen etsiessä itselleen asuntoa, hän maksaa edelleen osansa asunnossani asumisesta. Koska suhteemme ei koskaan ole ollut aivan tavanomainen, olemme nytkin tehneet joitakin kiinnostavia diilejä keskenämme.
Mies haluaa jäädä asumaan lähellemme ja hän on luvannut minulle pienen rahallisen palkkion asunnon etsinnässä auttamisessa (minun pitäisi oikeasti jo ryhtyä kiinteistövälittäjäksi). Minulla on sentään paljon hyödyllistä tietoa asunnon valinnasta ja ostosta sekä kokemusta monista etsintäalueemme taloyhtiöistä. Olenhan itse kahlannut niitä läpi jo vuosien ajan. Toimin myös pötypuhesuodattimena miehen ja asuntovälittäjän välillä, koska tiedän yleisimmät väittämät, joita välittäjät tykkäävät viljellä.
Tässä neljän eri näytön parhaimmisto: "Tämä taloyhtiö on erinomaisessa kunnossa" (putkiremontti tulossa ja samassa rapussa asuu huumehörhö, joka on jo parin vuoden ajan terrorisoinut asukkaita mm. murtautumalla verkkokellareihin), "hintaisekseen tämä kaksio on erinomaisessa kunnossa ja vaatii vain vähän laittoa. Remontoidut asunnot maksavat [kolmion hinta]" (kaikki pinnat uusiksi, samalla alueella täysin laitettuja asuntoja samaan hintaan), "..." (vähäsanainen välittäjä jätti mainitsematta, että asunnossa oli juuri todettu isohko vesivahinko eikä kyselyihimme tehdyistä korjauksista saanut enää mitään vastausta!)
Näiden, vanhoihin asuntoihin kohdistuneiden näyttöjen jälkeen katselimme hieman uudiskohteita, joista mies löysi oitis itseään miellyttävän asunnon: joka valmistuu kesällä. Ts. mies jäisi luoksemme asumaan vielä touko-kesäkuuhun asti.
Tilanne on mielestäni kerrassan kummallinen, mutten voi kieltää, etteikö asumiskulujen jakaminen vielä muutaman kuukauden ajan auttaisi talouttani valtavasti. Elokuussa alan taas tehdä kokoaikaista työaikaa ja palkkani palaa normaalille tasolle. Voisin melko huoletta jatkaa nyt 6 tuntisia työpäiviä, eikä talouteni notkahtaisi paljoakaan miehen poismuutosta kesäkuussa. Järkeni sanoo, että kun olen juuri ostanut uuden sijoitusasunnonkin, on taloudellinen puoli hyvä turvata.
En sitten tiedä, miten tunnepuoli pysyy päätöksessä mukana, mutta aion silti yrittää!
P.S: Autosta kuuluu outo ääni. Varasin ajan korjaamolle. To be continued...
Tiesin jo yksiötä ostaessani, että siihen tulee jossakin vaiheessa putkiremontti. Syksyn yhtiökokouksessa osakkaat antoivat hallitukselle luvan aloittaa hankesuunnittelun valmistelu ja kilpailutus.
Sinällään koko putkiremonttiasia on mennyt ihan hyvin, sillä ostaessani asuntoa 2015-2016 vuoden vaihteessa välittäjä arveli, että putkiremonttiin olisi vielä hyvinkin aikaa ja niin on ollutkin. Aikataulu menee jotakuinkin seuraavasti: 2018 suunnittelu, 2019 kilpailutus, 2020 itse remontti. Eli vieläkin on ihan kivasti aikaa ennen kuin alkaa rytistä. Nyt olisi siis oiva aika päättää, mitä asunnon kanssa teen.
Asunto itsessään on yltänyt ihan mukiinmeneviin tuottoprosentteihin, vaikken tuota lukua kovin arvossa pidäkään. Minulle tärkein on neutraali tai positiivinen kassavirta ja sijoitussuunnitelmani eteneminen haluamassani tahdissa. Tällä hetkellä yksiön vuokratuloista saatava kassavirta on n. 30€/kk miinuksella, joskin tarkkaa summaa on rasittavaa kaikkine verovähennysoikeuksineen laskea. Ensivuonna rahoitusvastike nousee - luulen tämän johtuvan aiemman remonttilainan nopeammasta takaisinmaksutahdista tai nousseista koroista. Hoitovastike pysyy samana, mutta miinusta tulee silti lisää noin 13€/kk eli ensivuonna miinusta kertyy jo n. 43€/kk.
Vuokraa en kuitenkaan aio korottaa, sillä se on tällä hetkellä mielestäni ihan käyvällä tasolla.
Mutta mitä tehdä putkiremonttiasian kanssa? Mielessäni on seuraavat vaihtoehdot:
Asunnon myyminen heti: Yleinen ohje lienee, että asunto kannattaa myydä 3 vuotta ennen putkiremonttia, etenkin sijoitusasunnot. Koska ostin asunnon edullisesti, voisin kotiuttaa nyt arvonnousun ja jo maksetut korjausvastikkeet. Ongelma tässä vaihtoehdossa on, että muissakin 70-luvun taloissa on tulossa putkiremontti. Asunnon myynnistä ja ostosta tulee aina veroja (varainsiirtovero, myyntivoittovero) ja kuluja (välittäjän palkkio ja lainan järjestelykulu), jotka syövät voittoa - toisaalta myyntirahalla tuskin saisin jo putkiremontoitua asuntoa. Lisäksi asunto voi olla vaikeampi myydä hyvään hintaan, kun siinä on vuokralainen (sijoittavat haluavat juuri edullisia asuntoja ja oman kodin etsijät vapaan asunnon)
Asunnon myynti, kun vuokralainen vaihtuu: Juuri ennen remontin alkua voi olla vaikea enää löytää vuokralaista. Asunnon myyntiä voisi miettiä jos ja kun nykyinen vuokralainen päättää lähteä. Tässä on omat riskinsä, koska aikataulu saattaa olla mikä tahansa. Juuri ennen remonttia asunto ei varmaan mene ollenkaan kaupaksi. Edessä on kuitenkin vielä pari onnellista vuotta, jolloin voin nauttia vuokratulosta normaalisti. Tämä vaihtoehto antaisi minulle lisää mietintäaikaa.
Asunnon pitäminen: Pitäisinkö asunnon putkiremontin yli tai senkin jälkeen? Toivon kovasti, että putkiremontti olisi yksiöni osalta vain noin 14000€ (+3kk vuokratappio), mutta varmaa tietoa ei vielä mistään saa. Olen nyt sijoittanut asuntooni 3000€, joten sijoitettu omaisuus ei olisi ollenkaan tähtitieteellinen, vaikka maksaisin remontin omasta pussista. Alustavan laskelman mukaan vuokraa en saisi millään kattamaan rahoitusvastikkeen kuluja, kun kassavirta on nytkin miinuksella. Remontoidusta asunnosta voisi ehkä pyytää 30-40€/kk enemmän vuokraa, mutta tappiota saattaisi silti tulla 80-120€/kk. Toisaalta asunnon myyntiarvo luultavasti nousisi, kun remontti on tehty ja taloyhtiö on sen jälkeen kauttaaltaan remontoitu. Vuokralaisetkin löytyisivät varmasti helposti.
Ajattelin konsultoida tuttua välittäjää tässä asiassa, mutta kuulisin mielelläni mielipiteitä myös teiltä, rakkaat lukijat. Myisittekö vai pitäisittekö?
Jostain syystä minua ei ole kauheasti iltaisin nukuttanut. Viime yönä päätin hyödyntää iltavirkeyden ja käytin 2,5 tuntia kirjanpidon saattamiseksi ajan tasalle.
Pidän rahasta ja exceleistä, joten olen päättänyt pitää itse oman kirjanpitoni. Lukujen kanssa teen joskus toki virheitä, mutta kirjanpidon idea ei ole minulle aivan täyttä hepreaa. Sen sijaan en pihinä ihmisenä halua millään maksaa kirjanpidosta jollekulle muulle. Vähäisten tapahtumien ja yksinkertaisten vientien takia en pidä hommaa edes kovin haastavana tai aikaa vievänä. Toki viime yönä aikaa kului, mutta se oli samanlaista ajankulua kuin hauskan harrastuksen parissa vierähtäneet tunnit.
Tällä hetkellä pidän kirjaa seuraavista elämäni osa-alueista:
Yritystoiminta
Vuokraustoiminta
Kodin säästöbudjetti
Lahjabudjetti (Uutuus!)
Kolmen vuoden kirjanpito sijoitusasunnosta.
Yrityksen tuloista ja menoista on pidettävä kirjanpitoa jo ihan lakisääteisestikin. Käytännössä jokainen opastus ja osto tarkoittaa yhtä riviä excelissä ja yhden kuitin skannausta arkistooni. Riville merkitsen tulon/menon ja sen alvit. Excel laskee automaattisesti niiden yhteissummat ja kokoaa tulot ja menot koko vuodelta sekä kertoo voitto/tappio-tilanteeni.
Pienimuotoisesta vuokraustoiminnasta kirjanpitoa ei välttämättä tarvitsisi pitää, mutta käytännössä sen teko pitkin vuotta helpottaa veroilmoituksen täyttöä valtavasti. Eipähän tarvitse viimeisenä iltana kaivaa kuitteja ja ynnäillä vastikkeita. Taulukosta saan nopeasti kaikki pyydettävät tiedot vuokratuloista ja vähennettävistä menoista. Samalla seuraan, että suoritukset tulevat ja menevät, kuten pitää.
Pidän ensiarvoisen tärkeänä, että pidän kirjaa myös omien säästöjeni edistyksestä. Käytännössä varmistan näin, että minulla on aina sopivasti puskuria ja voin myös suunnitella säästöjen käyttöä helpommin. Taulukosta näen, mitä on sijoitettu minnekin, kuinka paljon ja onko jostakin tulossa ylimääräisiä tuloja tai suuria menoja. Lisäksi taulukko kertoo, paljonko on kulloinkin löysää rahaa valmiina sijoitettavaksi.
Viime yönä aloitin taas uuden taulukon, johon laskin raa'asti kaikki joululahjoihin ja koristeisiin käytetyt rahan. Olen ennenkin pitänyt kirjaa ostetuista lahjoista, mutta nyt merkitsin mukaan myös lahjojen ostohinnat. Minua ahdisti, kun en tiennyt tarkasti, paljonko olen käyttänyt rahaa lahjoihin. Onneksi olin arvioinut tuhlaamani rahamäärän todellisuutta isommaksi. Joululahjabudeteista kerron teille myöhemmin lisää, mutta muistin kannalta tällaista taulukkoa voi olla ihan hyvä pitää! Itseäänkin on paljon vaikeampi huijata, kun taulukko kertoo totuuden.
Kirjanpitoa teen yritystoiminnan kannalta pitkin kuukautta, mutta muita taulukoita ylläpidän ehkä noin kerran pari kuukaudessa. Homma ei normaalisti vie paljoa aikaa, mutta viime yönä laitoin taulukot kuntoon myös ensi vuotta varten: Loin vuodelle 2018 uudet pohjat ja imuroin verkkopankista valmiiksi tiedot lainalyhennyksistä ja koroista. Uudelle asunnollekin oli luotava kokonaan uusi, oma taulukkonsa.
Kirjanpidon olen siirtänyt muuten kokonaan Google Driveen (joten oikeastaan ei saisi enää puhua Excelistä vaan Sheetsistä). On kätevää, että omia talouslukuja pääsee nopeasti selailemaan kaikilta nettipäätteiltä niin töissä, kännykällä kuin kotikoneellakin.
Sijoitussuunnitelmani harppasi taas askeleen eteenpäin toisen sijoitusasunnon muodossa. Asunto on nyt ostettu!
Olen pitänyt tarkoituksella teitä vähän jännityksessä, sillä halusin olla aivan varma, etten iloitse liian aikaisin löytämästäni asunnosta. Palasin juuri pankista (ja kauppojen juhlistuslounaalta) kotiin: laina on nyt nostettu sekä asunto ostettu.
Kuten viimeksi kerroin, olin jo löytänyt sopivan kohteen ja tehnyt siitä tarjouksen. Asunnon löytyminen oli tavallaan yllätys. Se osui silmiini heti, kun tein haun aivan uudella alueella, josta en aiemmin ollut ajatellut ostaa asuntoa kalliimman hintatason takia. Tarkoituksenani on aina löytää kohde, joka on paitsi hyvällä paikalla, siisti kunnoltaan, myös hinnoiteltu alakanttiin. On olemassa tietty ihmisryhmä, jotka herkästi hyväksyvät tavallista alhaisemman hinta-arvion välittäjältä ja on valmiina myymään asuntonsa edullisesti. Olen lähes aina ostanut asuntoni tällaisilta myyjiltä. Plussaa näissä asunnoissa on se, että ne ovat poikkeuksetta siistissä kunnossa ja remontoituja. Tietenkin tällaisten hinnoitteluvirheiden löytyminen vaatii aikaa, markkinoiden tarkkaa seurantaa ja kärsivällisyyttä.
No, nyt on oma helmi kuitenkin lisätty asuntosalkkuun.
Ostamani asunto on tällä kertaa kaksio. Kaksioista on tullut houkuttelevia sijoituskohteita, koska yksiöiden osalta markkinat ovat turhan ylikuumenneet - lisäksi valmistumassa on valtavia kerrostaloja, joihin rakennetaan pelkästään pikkuriikkisiä yksiöitä. Veikkaan, että yksiöiden hinnat ja saatavuus saattavat elää tulevina vuosina hyvinkin rajuja muutoksia. Sen sijaan on aina niitä, jotka kaipaavat isompaa kotia, kuten sinkut ja pariskunnat. Kaksioiden hinnat ovat monilla paikoin jopa yksiöitä alhaisemmat, joka tekee sijoituksesta laskennallisestikin houkuttelevamman.
Kaksioni on ensimmäistä kertaa sellainen, että sen vuokrasta jää rahaa jopa käteen. Kuukausitulojani se kasvattaa 40-50€:n verran. Ainut tekemätön remontti taloyhtiössä on putkiremontti, mutta remontin ajankohta ei ole vielä tiedossa. Saanen vuokrailla asuntoa huoletta ainakin muutaman vuoden ajan.
Kaksion hinnaksi tuli 108 000€, josta jouduin itse maksamaan osan yhdessä varainsiirtoveron kanssa. Lainaa otin tasan 100 000€, jolle tuli vajaan 25 vuoden laina-aika 0,89%:n marginaalilla. Pankissa oli oikein mukava asioida, sillä sain lainalyhennyksen sovittua haluamani suuruiseksi ja samalla siirsin kaikki lainani lähtemään säästötilini puolelta. Nyt ei tarvitse enää vekslata rahaa säästötilin ja käyttötilin välillä - siirrän vain palkan suoraan säästötilille ja jätän käyttötilille käyttörahan. Takaisinmaksuturvat ja korkokatot aion itse säästää, joten niitäkään en pankilta ostanut.
Sijoitusasunto Kakkosen tunnusluvut:
Laina: 100 000€
Oma pääoma: 10 160€ (sis. varainsiirtoveron 2160€)
Kuukausilyhennys: 375€
Vastike: 237€
Mahdollinen vuokra: 800-850€/kk
Asunnossa ei ole yhtiölainaa ja vesimaksu sisältyy vastikkeeseen. Olen nähnyt yksiöitä, joissa on kalliimpi vastike. kun vesimaksun huomioi. Asunnon vapautumista tosin joudun odottamaan tammikuun loppuun asti, sillä nykyinen asukas haluaa rauhassa etsiä uuden asunnon. Toki hän hoitaa vastikemaksut tuolta ajalta, mutta yhden lainalyhennyksen joudun tammikuun alussa maksamaan itse, ennen kuin vuokralainen muuttaa asuntoon. Vuokralainen minulla asuntoon jo näillä näkymin onkin.
Tätä kirjoittaessani en vielä tiedä, miten asunnonostotarjoukseni kävi, siksipä puhumme tänään hieman muista aiheista, kuten töistä.
Työrintamalla näyttää nyt oikein hyvältä. Kuten olin uumoillut, sain tarjouksen iltatyöni jatkoksi ja odotettavissa on lisää kurssien vetoa ensi vuonna. Päätin jopa hieman karsia tarjotuista töistä, että kaikki vapaa-aikani ei kuluisi iltatöissä ja jotenkin kummasti päädyin sitten tekemään viikonlopputöitä. Koska viikonloppukurssit tehdään verokortilla, toivon, että palkkaani kuuluu asianmukaiset lauantai- ja sunnuntaikorvaukset. Suurimman osan töistä teen kuitenkin yritykseni kautta laskuttaen ja lisähaastetta tuo uusien kurssisisältöjen suunnittelu.
Päätin myös, mihin lisätöistä saatavan palkan sijoitan: Alan taas aktiivisesti lyhentää kotilainaani. En ole tottapuhuen lyhentänyt lainaa tänä vuonna juuri yhtään ylimääräistä ja kaiken lisäksi sitä on enää todella vähän jäljellä (39 820€!). Haluaisin päästä lainalyhennyksistä äkkiä eroon. Jos vuoden 2018 lopussa asuntolainaa olisi jäljellä enää alle 20000€ olisin hyvin tyytyväinen. Koko lainan voisin koettaa hävittää kahdessa tai kolmessa vuodessa. Lyhennykset voisivat näyttää jotakuinkin tältä:
Ylimääräiset lainalyhennykset vuonna 2018:
Kuukausilyhennykset: 7000€
Säästöstä (vakuutusraha): 8000€
Lisätyön palkat: 3000€
Omasta palkasta: 2400€ (200€/kk)
= 20400€
Työtarjousten lisäksi sain toisenkin iloisen uutisen. Päätyössäni minulle päätettiin myöntää jatkuva henkilökohtaisen osaamisen lisä. Sain sitä viimevuonnakin, mutta tuolloin lisä myönnettiin vuodeksi kerrallaan. Tänä vuonna lisä tuli maksuun vasta aivan vuoden lopussa ja sainkin takautuvasti koko vuoden lisät. Tämän lisäksi lisä oli noussut 50€:sta 80€:oon! Tietenkin siitä vähennetään verot ja osittaisen hoitovapaan osuudet, mutta periaatteessa ihan mukava korotus pikkuruiseen palkkaani. Bruttopalkkani ennen kaikkia vähennyksiä ja veroja on nyt n. 2160€.
Eikä vielä siinäkään kaikki! Nousukausi on viimein koittanut, kun työnantaja muistaa työntekijöitä ylimääräisellä 100€:n bonuksella vuoden lopussa! Ihan jeba jees.
Viimeiset viikot olen aktiivisesti toteuttanut sijoitussuunnitelmani kohtaa: Osta uusi sijoitusasunto joka toinen vuosi.
Vuosihan alkaa olla jo lopuillaan, enkä halua, että suunnitelma jää laahaamaan jäljessä. Siksipä olen erityisen ahkerasti tarkkaillut mahdollisesti sijoituskäyttöön sopivia asuntoja. Joulun on muutenkin hyvää aikaa ostaa asunto, sillä yleisesti ottaen se katsotaan tuohon hommaan huonoimmaksi mahdolliseksi ajaksi! Joulu-tammikuussa kun uutta vuokralaista on kuulemma vaikea löytää. Mutta kun asuntomarkkinoilla on hiljaista, voi eteen tulla hyvät mahdollisuudet ostaa helmi. Asuntojen hintapyynnöt ovat ainakin kohtuullistuneet kuumimman elo-syyskuun muuttosesongista. Kesällä myyntiin tulleista, ylihintaisista kohteista on ehditty pudottaa hintaa jo monta kertaa.
Tällä kertaa olenkin jännän äärellä, sillä periaatteessa minulla olisi asuntoon vuokralainenkin valmiina. Lähisukulainen on kipeästi asuntoa vailla. Koska pidän hänestä henkilönä paljon ja tiedän hänen pitävän kodin aina tip top -kunnossa, ajattelin ottaa asuntohaussani huomioon hänen toiveensa. Näin pääsinkin ihan uusien apajien äärelle, kun pystyin hyödyntämään hänen näkemystään tietyistä alueista. Toki asuntosijoittajana minulla on hieman erilaiset hakukriteerit, kuin hänellä vuokralaisena, mutta saa nähdä pääsemmekö tekemään yhteistyötä.
Paristakin kohteesta olen jo hieronut kauppoja, mutta vielä ei ole sopiva kala uinut koukkuun. Eilen kävimme sukulaisen kanssa yhdessä katsomasta erästä varsin kivan oloista asuntoa. Jännittävää tässä kohteessa oli se, että se on lähellä asemaa, läpikotaisen remontoitu ja ennenkaikkea juurioikeanhintainen! Tein samana iltana asuntoon tarjouksen pyyntihinnalla. Tänä aamuna hieroimme yksityiskohdat välittäjän kanssa kuntoon ja välittäjä aikoi vahvasti puoltaa tarjoustani. Tarjoanhan, herran jestas, juuri sen, mitä pyydetään, eikä kyseessä ole tarjouskauppakohde.
Perjantai-iltana saan tietää, meneekö tarjoukseni läpi ja tiistaihin mennessä pitäisi varmistaa, puoltaako pankki tätä hankintaa antamalla lainan. Lainalupaus minulla olikin valmiina, mutta eri kohteeseen. Pankki vain ei perinteiseen tapaansa vastannut vielä tänään soittopyyntööni. Aion pommittaa pankin puhelinvaihdetta uudelleen huomenna.
Kaiken uuden ja jännän keskellä kuulin tänään pitkästä aikaa jo omistamani yksiön vuokralaisesta: Hän ilmoitti vessanpöntön haljenneen.
Päänsisäisten asioiden lisäksi voisin alkaa hiljalleen koota muutakin talouttani kokoon. Työt ovat pitäneet minut niin kiireisenä, etten ole juurikaan kiinnittänyt huomiota säästöihin tai talousasioihin. Hieman on tullut lipsahdettua taas lohtuostoksiin, mutta nopealla yleissilmäyksellä raha-asiat ovat kuitenkin edelleen hyvällä mallilla ja menossa oikeaan suuntaan.
Yritys:
Yritykseni on tuottanut nyt: 1633€
Yrityksen kurssisaatavia tulossa: 320€
Yritykseni kulut: 3223€
Yritykseni irtain omaisuus: Läppäri, puhelin ja tabletti
Tappiota: 1270€
Yrityksellä käteistä: 670€
Periaatteessa yritykselleni hankitut laitteet ovat olleet minun palkkaani. Jos niiden hankintahinnan vähentää kuluista, oltaisiin jo reippaasti plussan puolella.
Säästöt:
Puskuri: 26430€
S-jäsenyydet: 1300€ + n. 150€ bonuksia
Säästöt ovat nyt aika jumissa. Säästöt eivät ole juuri kasvaneet, enkä ole toisaalta keksinyt niille mitään järkevää sijoituskohdettakaan. S-jäsenyyksistä ei mielestäni ole tullut vielä montaakaan korkoa S-tilille. Pitäisi ottaa selvää, milloin korko maksetaan vai maksetaanko niitä tänä vuonna ollenkaan. Sen sijaan ostoista on S-tilille kertynyt ihan kivasti pientä käyttörahaa, yleensä noin kymppi kuussa.
Puskurissa köllöttelee isän vakuutuskorvaus ja se pitäisi jaksaa siirtää paremman puutteessa Bank of Norwegianin tilille. Isomman summan siirto jostain syystä hirvittää - pelkään, että näppäilen tilinumeron väärin ja raha meneekin väärälle tilille. Tässä olisi pieni ryhdistäytymisen paikka.
Osakesalkku:
Osakesalkku on kasvanut viimeviikkoina ihan kivaa tahtia. Vastikään riemuitsin, kun 10000€ meni rikki, mutta ei kulunut kauaa, kun salkun arvo näytti jo 10500€. Itse en ole salkkuun siirtänyt pitkään aikaan rahaa, joten kyse on puhtaasti arvon noususta. Muutaman aivan pienen myynnin taisin tehdä pari kuukautta sitten, mutta sijoitin nekin rahat takaisin osakkeisiin Nordnetin kesätarjouksella (alle 200€ osakeostot Helsingin pörssistä euron välitysmaksulla). Tämän kuun loppupuolella Telia taitaa maksaa alle kympin verran osinkoa, mutta muuten jään kiinnostuneena seuraamaan, miten osinkokevät lähtee muodostumaan.
Salkkuun olen sijoittanut noin 7500€ omaa rahaa, sisältäen myös välityspalkkiot. Salkku taisi täyttää kaksi vuotta tässä taannoin.
Salkkuni 17.9.2017
Lisätuloja:
Kirpparimyynti: 238€
Kurssisaatavia palkollisena: 540€ (tulossa)
Siivoillessa olen karsinyt ja myynyt tavaraa kirpparilla. Kirpparipöydän otto kahdeksi viikoksi ei ollut kauhean kannattava veto, mutta tuli sieltäkin 53€:n edestä voittoa. Lisäksi olen myynyt muutamia vähän kalliimpia keräilyesineitä, jotka ovat kasvattaneet pottia nopeasti. Nyt täytyy kyllä sanoa, että ihan heti en keksi ylimääräistä rojua enää tästä talosta.
Osan kursseista teen sivutulokortilla, joten myös ihan oikeana palkkana on tulossa ylimääräistä rahaa. Nämä eivät ole yritykseni rahoja, joten en ihan varmasti vielä tiedä, mitä niillä teen. Säästönkö vai ostanko jotakin mukavaa? Saa nähdä, kurssit rullailevat vielä jonkin aikaa.
Myönnetyt luotot:
100 000€:n asuntolainalupaus odottelee edelleen verkkopankissa. Tällekään en ole löytänyt järkevää sijoituskohdetta. Hieman sylettää tällä hetkellä asuntomarkkinoiden tila ja etenkin välittäjät. Tekisi mieli palkata itse välittäjä etsimään minulle sopivaa asuntoa - toisaalta osaisin sen työn tehdä ehkä itsekin ja säästäisin välityspalkkion heti kättelyssä.
Ajattelin jo ukkini perintöveron oikaisupäätöksen tulleen, kun verottaja muisti kirjeellä. Mutta ehei, verotuspäätöshän se siellä pääsi yllättämään. En muistanut moista edes odottaa.
Koska ensimmäisen vuoden vuokratuloista en ollut maksanut vielä senttiäkään veroa, osasin odottaa jonkinlaista laskua. Jännitystä keitokseen toivat muutamat isommat vähennykset, joten aivan varma en ollut, paljonko maksettavaa tulisi vai menisikö lopputulos lähelle nollaa. No ei aivan, maksettavaa jäi:
602€ mätkyjä.
Joka tilitetään verottajalle kahdessa erässä marraskuun lopussa sekä helmikuun alussa. Verottaja voi vastavuoroisesti sitten aikanaan lähettää minulle takaisin liikaa perimänsä perintöverot. Sitten ollaan sujut.
Mitään kovin kummoista päätöksessä ei sitten ollutkaan. Sen sijaan minulla on uusi lelu:
Pääsen viimein nautiskelemaan isäni levykokoelmasta ja lisäksi koje näyttääkin vielä tyylikkäältä. Tälläkin hetkellä istun vaatteista raivatulla makkarin nojatuolilla ja kuuntelen levyjä. Päädyin malliin "kätevä", jossa on sisäänrakennettu vahvistin ja integroidut kaiuttimet. Hyvin pelittää kotikäytössä!
