Takana on nyt ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana. Mitäpä on jäänyt käteen?
Marraskuun 2015 lopussa tein kaupat pienestä sijoitusyksiöstäni ja jo samana viikonloppuna minulla oli siihen vuokralainen valittuna. Loistavan alun jälkeen vuokraustoimintani on noudattanut melko samaa kaavaa: Vuokrat tulee säännöllisesti myöhässä.
Seuraan vuokraustoimintaani excel-taulukon avulla kuukausittain. Kirjaan ylös niin tulot kuin menotkin erittelyineen. Jo verotuksenkin takia haluan olla mahdollisimman täsmällinen kirjanpitoni kanssa. Taulukosta otankin nyt muutamia lukuja niin omaksi kuin teidänkin iloksenne. Suurimmaksi osaksi käytän tässä kokonaisen vuoden (2016 lukuja) ja jätän huomiotta ensimmäisen kuukauden vuokraustoiminnan alusta.
Positiiviset luvut:
Vuokratuloja: 7422€
Vähennyskelpoiset kulut (sis. lainan korot): 2702€
Rahoitusvastikkeet: 305€
Veroa en ole vielä maksanut ollenkaan, se langennee maksuun ensivuonna. Veron suuruus n. 1400€.
Lainaa lyhennetty:
Vuonna 2015: 2970€ (ylimääräisen lyhennys)
Vuonna 2016: 2950€
Lainaa jäljellä: 60 049€
Veron jälkeen käteen jää muutama hilu, jos sitäkään, mutta lainalyhennys on varmaa voittoa! Vuonna 2016 keskimäärin 245€/kk.
Tuottoprosentti:
Tällä kaikkein yksinkertaisimmalla kaavalla laskettuna vuokratuottoprosenttini on 6,8%.
Summassa ei ole huomioitu veroja, mutta asunnon hankintahintaan on lisätty kaupankäyntiin liittyvät kulut, kuten varainsiirtovero. Jos rahoitusvastikkeen jättää pois laskusta on tulos n. 7,3%
Omaa rahaa koko projektiin olen laittanut noin 5060€. Sijoitetun pääoman tuotto on tänä vuonna 87%, kun huomioimme rahoitusvastikkeenkin, mutta ei veroja. Verotkin huomioituna voittoa on tullut 59%.
Käyntejä asunnolla: 15 kpl, sisältäen näytöt, erilaiset lomake asiat, avainten luovutukset yms. Matka on lyhyt niin en postita vaan vien paperit perille.
Vuokralaisia vuoteen on mahtunut kaksi, mutta tyhjänä asunto ei ole ollut päivääkään.
Vuokraustoiminnan ikävin puoli:
Keskimäärin vuokra on tullut tililleni 6,7 päivää eräpäivän jälkeen, vaikka molemmissa tapauksissa vuokralaisella/vuokranmaksajalla on ollut käytössään sama pankki kuin minulla.
13 kuukauden aikana vuokra on tullut pahimmillaan 18 päivää myöhässä ja vain kahtena kuukautena se on ollut tililläni juuri eräpäivänä. Kolmena kuukautena vuokra on maksettu kolmessa eri erässä ja yhtenä kuukautena kahdessa erässä.
Kertaakaan myöhästymisestä tai erissä maksusta ei ole kerrottu etukäteen tai sille ole pyydetty lupaa.
Oi oi, tuota puolta ei jotenkin tule edes ajatelleeksi tässä asunnonvuokrausasiassa. Siis että vuokralainen voi maksaa vuokran noin myöhässä ja vieläpä toistuvasti. Tässä tapauksessa vieläpä kaksi eri vuokralaista toimi näin. Olet kuitenkin varmaankin ottanut vuokraennakkoa, niin et jää häviölle, mikäli joskus kävisi niin, ettei vuokraa kuulu ollenkaan?
VastaaPoistaVakuuden otan tottakai, joten ongelmia alkaa tulla vasta, jos häätöön pitää ryhtyä. Vakuus on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa ja häätöprosessin voi aloittaa vasta, kun vuokria on tuon verran jo rästissä. Sen jälkeen kuluvat kuukaudet jäisivät tappioksi tai myöhemmin karhuttavaksi.
PoistaJohan on huono tuuri kun kaksi eri vuokralaista myöhästelee noin. Minulle on sattunut yksi huono vuokralainen, jonka kanssa vuokrasopimus purettiin hyvin nopeasti hänen vanhempien avustuksella. Toivottavasti ensi vuosi sujuu paremmin :)
VastaaPoistaToivoa sopii, että ensivuosi menee paremmin ja vuokralaisen vaihtuessa löytyy täsmällisempi maksaja :)
PoistaKivaa on hyvä tulo, huonoa on että joutuu miettimään koko ajan millonkohan se vuokra tulee =)
VastaaPoistaOnneksi vuokrat ovat kuitenkin tulleet aina saman kuukauden sisällä. Jos vuokralainen ei pysty maksamaan yhtä vuokraa niin miten ihmeessä hän voisi koskaan selviytyä kahdesta tai useammasta vuokrasta...
PoistaAika ikävä tapaus maksaa noin säännöllisesti myöhässä! Kiinnostaisi kuulla mitä viivästyskorkoa olet käyttänyt ja miten muistuttanut myöhästymisistä?
VastaaPoistaTähän asti olen muistuttanut myöhästymisestä vain tekstarilla. Nyt joulukuussa lähetin ensimmäisen karhukirjeen, mutta kerron siitä omassa postauksessa myöhemmin.
PoistaEihän tuo ole pahakaan myöhästyminen. Isot pörssifirmat maksavat 3-4 viikkoa myöhässä laskujaan. Eurooppalainen tapa paremminkin.
VastaaPoistaOnneksi aina vuokrat tulleet saman kuukauden sisällä, vaikka tulevatkin myöhässä.
PoistaMä en kans ymmärrä omalla 10v kokemuksella vouhotusta , jokainen meistä, ainakin minä ? maksaa laskunsa tiettynä ajankohtana yleensä silloin kun on tulojakin. Täytäähän vuokratilillä olla puskuria maksaa laina ja vastike jos vuokra ei tulekaan (eikä tule !) kellonlyömällä. Mutta mistä ihmeestä löytää kerrostaloasunnon jossa hinta ja vastike on niin balanssissa kysyntään että saa 7% hujakoilla tuoton ? Tampereella kun katsoo niin 4% on jo valtavan hyvä tuotto ja aiheuttaa kovaa tinkimistä jo.
VastaaPoistaItseänikin kiinnostaisi tietää mistä päin Suomea tuollainen kohde löytyy. Jos oikein luen rivien välistä, asunto sijaitsee hieman kauempana kaupungin keskustoista ... lähiön reunoilla? Tai jonkun taajaman keskustassa? Jos arvata saa :D
PoistaSaat kyllä loitavaa vuokraa, mutta karkoittaako korkea vuokra ne kunnolliset vuokranmaksajat pois? Itse pidän rivitalokaksioni vuokran kohtuullisena ja olen saanut aina hyvän vuokralaisen. Monelta muulta olen kuullut saman, ettei vuokraa kannata hinata tappiin, koska vuokralaisten laatu laskee huomattavasti ja ongelmat lisääntyvät.
Tottakai puskuri on ja se tekee asiansa, mutta mieluummin sitä eläisi palkkarahalla ja puskuriin tarvitsisi kajota vain oikean hätätilan tullen. En ole saanut vieläkään siirrettyä lainalyhennysten eräpäivää vuokranmaksupäivästä paria viikkoa eteenpäin, koska myös minulle olisi edullista ja mieluista, että kaikki rahat tulisivat ja laskut lähtisivät samaan aikaan kuun vaihteessa. Pankki ottaa rahat aina palkkatililtä, eikä asuntosijoitusmaksuja voi laittaa itsekseen pyörimään säästötililtä, jonne vain siirtäisin palkkapäivänä tarvittavan summan.
PoistaItse tätä vuokranmaksun lykkäystä ihmettelen, sillä maksan kaikki laskuni viimeistään eräpäivänä, mutta yleensä palkkapäivänä joka saattaa olla jo ennen eräpäivää. Ruokaa ostetaan sillä, mikä jää yli, kun säästöön meneväkin osa on vähennetty. Esim. jos laskun eräpäivä olisi 5.pv niin kyllä se minusta maksetaan edellisen kuukauden palkasta, eikä vasta seuraavasta, jolloin se on pitkälti myöhässä.
Lisäksi ihmettelen, mikä agenda sosiaalitoimella on venyttää vuokranmaksua yli eräpäivän.
Valitettavasti koetan välttää henkilöllisyyden tunnistamista helpottavien tietojen antamisen tässä blogissa. Sen verran voin sanoa, että sijoitusasuntoni on pääkaupunkiseudulla.
jlindenwood, vuokrapyyntöni on alle alueen yleisten hintapyyntöjen. Toki välillä joku laittaa halvemmallakin tarjolle, mutta menevät pian. Varmasti halvemmalla vuokraavat saavat parempia hakijoita, joista valita, mutta koetan pitää taseen sellaisena, ettei paljoa tarvitse omaa rahaa sijoittamiseen laittaa.
hmm, pankki vetää multa kuun viimeinen päivä ja vuokralaisella on koko kuukausi aikaa maksella. Taloyhtiöt odottaa yleensä puoleen kuuhun ehkä jopa 20. ennenkuin alkavat muistutella maksuista. Miksi laittaa lainanveloitus muualle kuin kuun loppuun ?
PoistaTarkoitan, että jos saan itse palkan kuun viimeinen päivä ja vuokralaisen tulisi maksaa ensimmäisenä päivänä. Kun laina ja vastikkeet pamahtavat siihen samaan syssyyn, mutta vuokraa ei kuulukaan niin tili menee yleensä lähelle nollaa. Eli sitä omaan ruokaan jäävää osuutta ei jää kuin muutama kymppi. On turvauduttava puskuriin siihen asti, kunnes vuokra tulee.
PoistaJos lainalyhennykset menisi vaikka 15pv. niin rahaa jäisi ruokaan palkasta ja vuokralainen olisi ehkä tuohon mennessä jo maksanut vuokransakin. Tässä miinuspuolena on se, että ruokarahan ja säästöosuuden mittaaminen menee hankalemmaksi. Oman henkilökohtaisen budjetin pito on huomattavasti helpompaa, kun kaikki rahat tulee ja laskut lähtevät parin päivän sisällä kuun vaihteessa.
Ja ihan periaatteesta en maksa mitään laskua myöhässä, vaikka siihen saisikin "ilmaista" maksuaikaa muutamaksi viikoksi.
Olen huomannut että jos asunto on sellainen (ja tietenkin sijainti) että siinä voisi itse kuvitella asuvansa kohderyhmän elämäntilanteessa ja vuokra on kympin pari halvempi kuin keskimäärin niin vuokralaisista saa valita joka on mieluinen tilanne.
VastaaPoistaHyvä tuuri voi tietysti korjata säännön joskus.
Toinen juttu on se että vaikka itse en tavoittelekaan vuokratuottoa vaan vivutan täyspitkällä lainaseipäällä ottaen korkotilanteesta kaiken irti, niin todennäköinen ostaja joskus tulevaisuudessa ei varmaankaan näe asiaa samalla lailla vaan laskee vuokratuottoa. Juuri olis hyvä kohdeyksiö tiedossa mutta vastike 5eur/m2 ja kämppä alkuperäiskuntoinen 28v sitten tehty. Sinänsä kuin uusi ja ollut vuokrakäytössä, en käsitä yhtälöä. Vastike noussut tänä vuonna 10% ja silti hoitokate miinuksella. Ei oikein lupaa hyvää. Kuitenkin vuokralla kämppä maksaisi itseään - tällä vastiketasolla ainaki.
Olen toiminut vuokranantajana vasta niin lyhyen aikaa ja vuokralaisiakin vasta toinen menossa, että ehkä huono tuurini selittyy juurikin tuurilla. Toisaalta, onhan asuntoni pysynyt hyvässä kunnossa (loppujen lopuksi) ja vuokra tullut aina saman kuukauden sisässä niin hyvinhän tässä sinällään menee. :)
PoistaAsuntoni täyttää mielestäni nuo alussa luettelemasi kriteerit, mutta varakkaita, työssäkäyviä ihmisiä, joilla olisi luottotiedot kunnossa ei kyllä hakijoiden joukosta löydy...
Moi. Olen ottanut opiskelijoita. Mulla on yksiöitä ja ei niihin oikein vakavaraista porukkaa tule... Kokemuksia on, että eräs oli tosi fiksu ja siisti, mutta aina vuokra myöhässä. Sitten toinen kauhea sottapytty, mutta vuokra aina ajoissa. Oon silti pääasiassa ollut tyytyväinen...
VastaaPoista