keskiviikko 6. syyskuuta 2017

Pettymys nimeltä Kiinteistömaailman tarjouskauppa

En kerta kaikkiaan ymmärrä Kiinteistömaailman harjoittaman tarjouskaupan ideaa.

Lyhykäisyydessään homma menee näin: Asunnolle annetaan lähtöhinta, joka on huomattavasti alueen keskihintatasoa alhaisempi, joskus jopa absurdin halpa. Tarkoitus on herättää ostajien kiinnostus. Hinnasta kysyjille ilmoitetaan heti, ettei asunto tule missään nimessä lähtemään tuolla naurettavan halvalla lähtöhinnalla vaan ostajan on tehtävä isompi tarjous.
Ostajan tekemä tarjous on voimassa min. 48 tuntia eikä myyjä voi hyväksyä tai hylätä tarjousta tuona aikana. Tarkoitus on houkutella muita ostajia tekemään suurempi tarjous. Vaikka muita tarjouksia ei olisi tullut, voi myyjä hyljätä tarjouksen, voimatta kuitenkaan tehdä vastatarjousta. Riippuu välittäjästä, vihjaako hän ostajaehdokkaalle, millä hinnalla myyjä ehkä olisi valmis kaupat tekemään.

Meni tarjouskilpailu aivan miten tahansa, on lopputuloksena yksi kettuuntunut tarjouksentekijä, joka tuntee tulleensa vedätetyksi. Tulihan hän alun alkaenkin paikalle halvan hinnan houkuttelemana.

Tällä tavalla kävi minullekin tässä juuri: 

Blogissani käytyjen keskustelujen rohkaisemana päätin viimein laittaa pankkiin lainahakemukset seuraavan sijoitusasunnon ostoa varten. Täytin hakemuksen OP:n sivuilla ja sain parin päivän päästä lainatarjouksen suoraan verkkopankkiini. Erillisiä neuvotteluja ei tällä kertaa edes tarvittu ja lisäksi sain lainaa juuri niin paljon kuin pyysin: 100 000€. Pyysin tarkoituksella enemmän, kuin olen aikeissakaan käyttää, jotta näkisin, mitä pankki luottoluokituksestani arvelee. Marginaalikin oli ihan ok, 0,89% ja 24 vuoden laina-aika.

Kohdekin minulla oli jo valmiina. Erittäin edulliseksi hinnoiteltu kaksio, joka tosin oli juuri näitä tarjouskauppakohteita, joita olin vannonut karttavani. Menin kuitenkin näytölle, koska asunto olisi ollut kaikin puolin minun tarkoituksiini sopiva. Kaikki meni oikein hyvin siihen asti, että tarjous olisi pitänyt jättää. Tarjosin 3000€ yli lähtöhinnan, joka sai varsin ynseän vastaanoton välittäjältä, joka arveli minun lähinnä houkuttelevan muita ostajia paikalle. Otti kuitenkin tarjouksen vastaan.

Kaksi päivää kului ja kuten arvata saattoi, myyjä ei hyväksynyt tarjousta. Päätin laskea pohjia myöten, miten paljon voisin asunnosta maksaa. Käytin kipupisteenä hintaa, jonka jälkeen kassavirta kääntyisi vuokraustoiminnassa negatiiviseksi verojen ja lainalyhennyksen jälkeen. Tein uuden tarjouksen, 13000€ yli lähtöhinnan, johon välittäjälläkään ei ollut mitään sanottavaa.

Kului taas kaksi päivää ja välittäjä soitti. Tarjoukseni oli hylätty, mutta nyt kuulemma oltaisiin jo lähellä. Ilmoitettuani, että tämä oli korkein tarjoukseni, alkoi välittäjä hätääntyä. Muita asunnosta kiinnostuneita ei vissiin ollut ja jos asunto jäisi myymättä (joka ilmeisesti sopisi myyjälle myös) jäisi välittäjä ilman palkkiota. Alkoi ihmeellinen venkoilu puhelimessa. Välittäjä lupaili, että 3000€ jos vielä tarjoisin enemmän, suosittelisi hän myyjälle hyväksymään tarjoukseni. Kävi myös ilmi, että velattomana myydyssä asunnossa olikin yhtiövelkaa, jonka myyjä oli aikonut maksaa pois ennen kaupantekoa, mutta jos ottaisinkin velan itselleni ja uusisin aiemman tarjoukseni niin saattaisin saada asunnon siltikin. Lupasin harkita asiaa.

Mitä tästä siis opimme? Minulle jäi paha mieli, kun hintaa pitää arvailla enkä saa edes rehtiä vastatarjousta. Myyjä haluaa tietenkin asunnostaan hyvän hinnan, mutta kikkailu velan ja välityspalkkion kanssa söisi tosiaan aika ison osan myyntihinnasta. Kiinteistömaailman välityspalkkiot ovat nimittäin kalliit (kiinteä hinta + prosenttiosuus kauppahinnasta) ja tarjoukset eivät ilmeisesti olleet odotetun suuria. Välittäjäkin jäi nyt ilman nopeita kauppoja, kun pelasi arvuutusleikkiä myyntihinnan kanssa. Minulla olisi ollut lainalupaus valmiina ja kaupat olisi voitu tehdä heti.

Kiinteistömaailman tarjouskauppojen lähtöhinta itsessään on kuin kakasta tehty kakku, jota kenenkään ei ole edes tarkoitus saada. Onneksi etuovi.com:issa on mahdollista rajata hakutuloksista pois tarjouskauppakohteet.

Kaiken maailman kummajaisia sitä asuntomarkkinoilla onkin. 

19 kommenttia :

  1. Itseäni noissa tarjouskauppakohteissa ärsyttää nimenomaan se, että myyjä voi hylätä tarjouksen kuin tarjouksen ihan mielivaltaisista syistä ilman perusteluita. Yleensä netin kauppapaikkoja, yms. selatessa tarjouskaupoissa on myyjän ilmoitettava järjestelmään minimihintaraja jolla se tuote on sitten pakko myydä vaikka tulisi toisiin ajatuksiin.

    Eli kuten totesit niin onhan tuo aikamoista vedätystä ja kannattaa tuollaiseen kohteeseen tarjousta tehdessä asennoitua jo valmiiksi niin ettei se hinta lopulta tulisi jäämään yhtään alueen muuta hintatasoa alemmaksi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Näinpä, ihmettelen kauheasti tällaisia järjenvastaisia sääntöjä. Vaikka säännöt näyttääkin myyjää erityisesti suosivan niin kuitenkaan myyjä ei saa tehdä vastatarjousta, joka ennestään estää sujuvaa kaupankäyntiä. Sain tarjouksenteon yhteydessä myyjän yhteystiedot ja tuli kyllä halu ottaa myyjään suoraan yhteyttä. Ilman välittäjän palkkiota hänelle olisi varmasti kelvannut tarjoukseni. Tosin luultavasti Kiinteistömaailman säännöt estävät tämänkin.

      Poista
    2. Ainakin viime talvena oman asunnon myyntiä viritellessä melkein kaikilla välittäjillä oli välitystarjouksissa ehto etten saa myydä asuntoa sellaisille henkilöille seuraavan 6kk aikana joiden yhteystiedot ovat kulkeneet välittäjän kautta. Ilmeisesti myös seuraavat noita tapahtumia koska muuten varmasti monelle tulisi houkutus säästää se 3-5% kauppahinnasta ja ohittaa välittäjä kun on saanut potentiaalisten ostajien kanssa suoran yhteyden hänen avustuksellaan.

      Poista
  2. En myöskään ymmärrä kyseisten tarjouskauppojen logiikkaa. Ihan jo kaupankäynnin peruspsykologia menee niin että ihminen kokee helpommin tehneensä hyvät kaupat jos saa tingittyä hintaa alkuperäisestä alaspäin, mutta jos joutuu maksamaan hintalappua suuremman summan niin kokee maksaneensa ylihintaa huolimatta siitä kuinka huokea alkuperäinen lähtöhinta on ollut.
    Kaupassakin tuote myy hyvin jos sen kohdalla on näkyvä alehintakyltti, vaikka tarkoushinta olisi vain himpun verran alhaisempi kuin normihinta - mutta kun nyt kerran halvalla saa :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ihmettelen myös, että miksi tarjouskaupassa koetetaan saada kaikille osapuolille paha mieli. :(

      Poista
  3. Veljeni teki muutama vuosi sitten tällaiseen tarjouskauppatilanteeseen tarjouksen. Ei ollut mitenkään kilpailtu kasvukeskus, ja sen takia hän teki minimitarjouksen.

    Välissä kiinteistövälittäjä soitti, että jokin epävirallinen tarjous olisi tätä parempi, mutta jos nostaisit tietyn summan tarjousta, niin omistaja olisi siihen hyvin tyytyväinen.

    Veli jäi odottamaan, eikä tehnyt parempaa tarjousta. Hänen alkuperäinen tarjouksensa meni läpi. Jäi vaikutelma, että välittäjä yritti vedota johonkin olemattomaan kilpailutilanteeseen, mihin näköjään tuo tarjouskauppaformaatti houkuttelee näitä välittäjiä, vaikka myyjä olisikin myymässä tarjottuun hintaan.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Luulen, että vähänkään huonommalla paikalla olevassa asunnossa tarjouskauppa kääntyy myyjäänsä vastaan, eikä hän ehkä saa edes lähelle toivomansa tasoisia tarjouksia, koska alhainen lähtöhinta mahdollistaa liian pienten tarjousten teon.

      Poista
  4. Olipa outo kokemus! Just ollaan miettimässä eräästä kohteesta tarjouksen jättämistä, mutta ihan mahdoton tilanne arvioida hintaa kun kyseessä tarjouskauppa + kohde vaatii täydellisen remontin + ei tiedossa vielä vaatiiko erityistoimenpiteitä purkuvaiheessa mahdollisen asbestin takia.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Huomioikaa, että välittäjä varmasti yrittää luoda kiireen ja kilpailun tuntua, vaikka ketään muuta ei asbesti-remonttikohde kiinnostaisikaan. :/

      Poista
    2. Jep. Onneksi meillä ei ole minkäänsortin kiirettä.

      Poista
  5. Olin jo ennenkin ajatellut, että tarjouskauppahomma haisee. Lisäksi olen (ilmeisesti ihan oikein) otaksunut, että tarjouskauppapelillä pyritään lumoamaan nimenomaan asuntoa itselleen etsiviä, jotka ovat pahimmillaan valmiita maksamaan ylihintaekstraa siitä, kun vaikkapa taloyhtiön lippu liehuu niin ihanasti olohuoneen ikkunasta tai pullantuoksua tursuaa naapurin postiluukusta käytävään.

    Lähivuosina on tarkoitus hommata toinen sijoitusyksiö, ja nytkin tilannetta seuratessa olen täysin jäisen viileästi ohittanut tarjouskauppakohteet. Tämä kirjoituksesi vielä vahvisti oletuksiani.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Juuri näin. Välittäjä ei ottanut kuuleviin korviinsa, kun vetosin asunnon remonttitarpeisiin, taloyhtiössä tulevaan remonttiin ja alueen muuhun hintatasoon. Ts. neuvotteluvaraa ei ollut yhtään, eivätkä lupaukseni nopeista kaupoista ilmeisesti olleet edes yltäneet myyjälle asti.
      No, minäkin etsin juuri sitä oikeaa kohdetta ja tiedän kyllä, kun se tulee vastaan. Tällä hinnalla se ei ollut tämä kohde, koska edullisempiakin on ja oikeat omaisuudet omaavia tulee varmasti aikanaan vastaan.

      Poista
  6. Minä olen nähnyt paljon tarjouskauppakohteita joissa lähtöhinta on vain vähän (10%) alle 'normaalien' hintapyyntöjen, eikä niihin tule yhtään tarjousta useamman kuukauden aikana.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ei kai kukaan halua lähteä arvausleikkiin. Jos lähtöhinta on matala niin ihmiset olettavat, ettei sitä saa kuin kalliilla. Jos lähtöhinta on kohtuullinen, saattavat ihmiset olettaa (ainakin ne, jotka tarjouskaupan tuntevat), että kohteesta pyydetään lopulta reilua ylihintaa. Tarjouskaupalla ei oikein voi voittaa kukaan... paitsi ehkä välittäjä, joka saa muhevat provisiot.

      Poista
  7. Halvalla korolla olet saanut lainatarjouksen. Itse jouduin maksamaan 1,2%+12kk euribor sijoituslainaan, tosin asuntorahasto kohteena.

    VastaaPoista
  8. Tarjouskauppakohteet ovat kyllä naurettavia.

    Itse kun ostin sijoitusasunnon, oli hintapyyntö järkevällä tasolla tuottoa ja sijaintia ajatellen. Tarjosin tavan mukaisesti jonkin verran vähemmän, myyjä hylkäsi tarjouksen ja kysyi että haluanko pallotella vai kertooko hän suoraan minimihinnan, jolla kauppa saadaan tehtyä. Säästettiin siinä rutkasti kummankin aikaa.

    VastaaPoista
  9. Kun olimme itse ostamassa ensiasuntoa, kävimme katsomassa tarjouskauppa-kohdetta. Teimme asunnosta suullisen tarjouksen, joka oli tarjoushintaa muutaman tonnin suurempi. Välittäjä ei suostunut edes ottamaan tarjousta vastaan, koska hinnasta alettaisiin neuvotella vasta, kun tarjoushintaan lisättäisiin väh. 30.000 euroa lisää. Sinänsä reilua kertoa heti tämä, mutta jäimme itsekin miettimään mitä kusetusta koko touhu on. Ideana on todellakin saada kiinnostusta asunnolle halvalla hinnalla. Sillä hinnalla ei kyllä sitten ole mitään tekemistä asunnon myynnin kannalta...

    VastaaPoista
  10. Neuvotteluissa ei kannata hätäillä eikä närkästyä mistään. Välittäjän ollessa välissä ei myyjän motivaatiosta saa välttämättä mitään tietoa. Välillä välittäjä ei edes tiedä sitä tai ei ole kuunnellut. Joskus myös myyjällä ei ole kiirettä eikä aitoa halua tehdä kauppaa vaan kokeilla, saisiko tarjouskaupan kautta ylihintaa asunnosta.

    Jos kohde kiinnostaa, pienellä liikkeelle ja sitten hiljaa odottamaan. Jos muita tarjouksia ei tule, kyllä välittäjä sen joutuu myyjälle kertomaan ja jos myyjällä on motivaatio myydä, kyllä sieltä vastatarjous tulee.

    VastaaPoista
  11. Minulle jäi myös huono maku suuhun tarjouskaupasta. Sijoitukseen harkitsemani asunnon myyntihinta oli normaalissa kaupassa x, mutta ilmeisesti tarjouksia ei kuulunut koska kohde siirrettiin viiden kuukauden jälkeen tarjouskauppaan. Tarjouskaupan aloitushinta oli n. 20 % aiempaa pyyntihintaa alhaisempi. Itse olin käynyt tutustumassa kohteeseen jo aiemmin, mutta koin hinnan olevan turhan korkea riittävään tuottoon ottaen huomioon kaupungin tilanteen. Kohteen oltua muutaman viikon tarjouskaupassa ilman tarjouksia päädyin kuitenkin tekemään 500€ aloitushintaa korkeamman tarjouksen. Tällä hinnalla saatava tuotto olisi miellyttävä vaikka kaupungin osalta joutuisikin pienen riskin ottamaan.

    Siitä alkaakin sitten mielenkiintoinen osuus. Ensin tarjoukselle pyydettiin pidempää voimassaoloaikaa kuin 48h. Kun tähän en lähtenyt, toimitettiin tarjous eteenpäin ja muutaman tunnin päästä tarjouksen jättämisestä tuli vastaus. Jos 48 tunnin aikana ei tulisi korkeampia tarjouksia, saisin kohteen nostamalla tarjoustani 7,5 %. Kaikessa lyhykäisyydessään en halunnut tarjousta nostaa ja tämä välitettiin taas myyjälle. Seuraavaksi myyjältä tuli vastaus, jotta 2,5 % kovemmalla tarjouksella asunto olisi minun. Tässä vaiheessa alkoi epätoivo hieman haiskahtaa ja koska pakottavaa tarvetta asunnon ostamiseen ei ollut, päätin katsoa tarjousajan loppuun. Loppujen lopuksi odotettuani 47 h välittäjä ilmoitti kauppojen syntyvän antamallani tarjouksella.

    VastaaPoista