Edellisiin postauksiini viitaten, on vuokrayksiöni sensijaan työllistänyt minua paljon. Tapaamisten järjestelyyn sekä asiakirjojen laatimiseen ja kopioimiseen menee iloisen paljon aikaa. Onneksi työ itsessään on minulle mieluista. Toki samalla olen myös stressannut vuokralaisvaihdon ja valikoinnin onnistumista aivan riittämiin. Tätä ennen en ole myöskään vielä kokenut helppoa kuukautta, jolloin minun ei olisi tarvinnut huolehtia vuokran saapumisesta ajallaan. Toivon, että tähän tulee nyt muutos. Uuden vuokralaisen vuokra tulee tililleni suoraan sosiaalitoimistolta ja ensimmäinen vuokra saapuikin aivan ajallaan.
Vakuusasiakirjakin tuli postin mukana, allekirjoitettuna ja leimattuna. Otsani meinasi kyllä kalahtaa pöytälevyn pintaan, kun huomasin sosiaalitädin kirjanneen asiakirjaan "vuokravakuus". Vuokravakuushan ei kata (oikeuteen vietynä) asunnolle koituneita vahinkoja ja tuhotöitä. Vuokravakuus korvaa vain menetetyt vuokrat ylärajaansa asti. Soitin sosiaalitoimistoon ja kerroin tämän heille. Täti kuuli termien erosta nyt ensimmäistä kertaa, mutta vakuutteli, että heidän tarkemmissa papereissaan vuokravakuuden kerrotaan korvaavan niin vuokria kuin remonttikulujakin. Sinällään olisikin hassua, jos "vuokravakuus" kattaisi vain maksamattomat vuokrat, kun vuokra itsessään tulee suoraan sosiaalitoimistolta. Minun kappaleessani ei korjausten kattavuutta mainita, mutta asiakirjan kylkeen kehotetaan liittämään lasku, joten uskon kyllä, että asia on kunnossa. Sovimme, että tämä vakuuskirja on pätevä ja saa nyt kelvata.
Vuokralaisen vaihdon yhteydessä päätin hieman korottaa vuokrapyyntiäni. Ensi vuodesta lähtien tiedän rahoitusvastikkeen nousevan hieman, joten korotin vuokrapyyntiä muutamalla eurolla. Uusi vuokra on 595€ ja 18€ vesimaksu/henkilö. Yhtiövastiketta asunnosta pitää maksaa nyt 183,15€ (+vesi) ja ensi vuonna vastike tulee olemaan n. 210€. Teenkö vuoden vaihteessa toisen korotuksen vuokraan, se jääköön nähtäväksi. Mielestäni vuokra on nyt tämän alueen markkinoiden mukainen.
Vuokratuottolaskelma kesäkuu 2016:
Vuokratuottolaskelmaa en taida edes yrittää laskea enää itse. Saan joka tapauksessa erilaisen tuloksen, kuin netin valmiilla laskureilla. Alla kuvakaappaus, miltä kassavirtalaskelmani näyttää Vuokratuotto.fi palvelun mukaan:
Laskelma muuttuu hieman joka kuukausi koron määrän mukaan, sillä olettaisin, että tämä laskuri ottaa huomioon sijoituslainan koron verovähennysoikeuden. Oman laskelmani mukaan itselle maksettavaksi jää 33€/kk ennen verovähennystä. Vaikka jään joka tapauksessa hieman tappiolle, ajattelen summaa säästämisenä. Säästäessäni puuttuvan osan kuukaudessa, omaisuutta minulle kertyy lainalyhennyksen verran (esim. toukokuussa 245€).
Lisäksi asunnon arvo on noussut varsin mukavasti asuntosijoitusbuumin alettua. Paikkakunnallani yksiöt viedään käsistä ja hintapyynnöt ovat olleet järkiään yli 100 000€. Oma 77 000€:n ostokseni tuntuu tämän rinnalla sangen edulliselta. Tarkoitukseni oli arvioituttaa asunto välittäjällä ennen uuden vuokralaisen saapumista, mutta emme saaneet työkiireiden takia sovitettua aikataulujamme yhteen. Vakuusarvon nousun aion joka tapauksessa hyödyntää myöhemmin laina-asioissa.
Lähetä vähintään sähköpostia, jossa pyydät vahvistamaan puhelimessa käydyn keskustelun sisällön.
VastaaPoistaMinusta tuntuu, että olet ymmärtänyt väärin tuon vuokravakuusjutun.
VastaaPoistaVuokravakuus tarkoittaa laki asuinhuoneen vuokrasta mukaista vakuutta. Itse laki ilmaisee asian nasevasti näin:
"Kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön."
Kun saat kunnalta vuokravakuuden, niin se lähtökohtaisesti kattaa kaikki vuokrasopimuksen velvollisuudet. Jos kunta haluaa rajoittaa vastuutaan, niin sen on kerrottava siitä sinulle. Esimerkiksi Espoon kaupunki rajaa vastuuta seuraavasti:
http://www.espoo.fi/fi-FI/Sosiaali_ja_terveyspalvelut/Sosiaalityo_ja_toimeentulo/Taloudellinen_tuki/Vuokravakuudet
Tuosta rajoittamisesta pitäisi antaa tieto etukäteen, jälkikäteinen rajoittaminen ei ole mahdollista. Toki viisas vuokranantaja kysyy sitä ja saatuaan vastauksen puhelimitse kirjaa vastauksen, päivämäärän, kellonajan ja vastapuolen nimen ylös.
Itse suosin vuokralaisvalinnassa sosiaalitoimiston asiakkaiden sijasta tuoreita yliopisto-opiskelijoita. Olen vaatinut 2 kuukauden vuokratakuun tililleni ja jommalta kummalta vanhemmalta omavelkaisen takauksen yhden kuukauden osalta. Vuokrat ovat tulleet aina tililleni ajoissa, yhden kerran saattoi olla yhden (1) päivän myöhässä. Olen ajoittanut maksut siten, että vuokra maksetaan minulle 2. päivä, yhtiön vastike menee maksuun 5. päivä ja laina vasta 20. päivä.
T. Matka_
Kiitos tarkennuksesta sosiaalitoimiston näkökulmaan Matka_!
PoistaVuokranantajat RY:n koulutuksissa ja tiedoksiannoissa painotetaan kuitenkin jatkuvasti sitä, miten tärkeää on käyttää sanaa "vakuus" eikä "vuokravakuus". Käräjille vietynä "vuokravakuus" kun ei kata muita, kuin maksamattomia vuokria. Olen ymmärtänyt, että tästä on olemassa ennakkotapaus ja siksi yhdistyksen lakimiehet ovat niin panokkaasti asiaa tiedottaneet. Tietenkin vuokrasopimuksissani lukee, että vuokralaisen on toimitettava vakuus, mutta nyt tuo vuokravakuus kummittelee sosiaalitoimiston asiakirjassa. Puhelinsoitolla varmistin, että sosiaalitoimisto omissa ohjeissaan toimii juuri niin kuin tuossa yllä sanoit, eli vahinkojen korvaus kuuluu heidän "vuokravakuuteensa".
Vuokralais- ja vuokranmaksupolitiikkasi kuulostaa hyvältä. :) Itse haluaisin maksaa kaikki laskut kuun vaihteessa, kun palkka tulee, enkä hillota korvamerkittyä rahaa tilillä.
Ei tuo 20. päivä ole sattumalta valikoitunut, silloin on oma palkkapäiväni.
PoistaSuhtaudun edelleen hieman epäilevästi tuohon vakuus vs vuokravakuus eroon. Voisi nimittäin kuvitella, että ammattimaiset vuokraajat kuten VVO ja SATO ottaisivat tuon huomioon tarkasti. Molemmat puhuvat nettisivuillaan vuokravakuudesta, esimerkiksi VVO:(https://asukas.vvo.fi/asuminen/kunkotivaihtuu/vuokrasopimus/).
Tuossa vuokranantajien mainostamassa tapauksessa on ehkä käynyt niin, että vuokralainen on käräjäoikeudessa esittänyt, että vuokravakuus koskee vain vuokraa ja onneton vuokranantaja ei ole ymmärtänyt kiistänyt tätä. Käräjäoikeus on sitten katsonut tämän myönnetyksi asiaksi. Ei oikeudessa turhaan käytetä lakimiehiä avustamassa.
Oikeita ennakkopäätöksiä Suomessa ovat Korkeimman oikeuden ratkaisut. Vuokravakuutta on käsitelty KKO:ssa tapauksessa 2003:71 (http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2003/20030071)
Tapauksessa todetaan sanatarkasti seuraavasti:"
Vuokravakuuden merkitys
Hovioikeuden tuomion mukaan vuokraa olisi 8.6.2001 ollut maksamatta enää 194 markkaa. Hovioikeus on ilmeisesti päätynyt tähän määrään vähentämällä mainittuna ajankohtana edelleen maksamatta olleesta kesäkuun vuokrasta 1 794 markasta A:n asettaman vuokravakuuden määrän 1 600 markkaa. Yhtiö on täällä esittänyt, ettei vuokravakuutta tule ottaa asiassa huomioon siten kuin hovioikeus on tehnyt.
Vuokralaisen asettama vuokravakuus on yhtäältä tarkoitettu turvaamaan vuokranantajaa vuokran saamatta jäämiseltä sinä aikana, joka yyypillisesti voi kulua vuokranantajan joutuessa purkamaan vuokrasopimuksen ennen vuokralaisen poismuuttamista tai häätämistä. Vuokravakuuden tarkoituksena on toisaalta turvata vuokranantajan muitakin saamisia kuin maksamatta jätettyjä vuokria, esimerkiksi vahingonkorvaussaamisia, jotka perustuvat vuokralaisen huolimattomuudellaan huoneistolle aiheuttamaan vahinkoon. Vakuuden tarkoitus huomioon ottaen ei ole perusteltua ottaa vakuuden määrää huomioon vähennyksenä arvioitaessa sitä, onko lain mukainen purkuperuste käsillä vai ei. Vastoin A:n täällä esittämää ei tässä suhteessa voida antaa merkitystä sille, onko yhtiö väittänyt hänen aiheuttaneen huoneistolle vahinkoa."
Kyllä tuossa aika selkeästi todetaan, että vuokravakuuden tarkoituksena on kattaa muutakin kuin maksamatta jätetty vuokra.
Asiasta kiinnostuneena tutkailin hieman, ketkä tuolla Vuokranantajat RY:ssä oikein antavat lakineuvontaa.
http://vuokranantajat.fi/yhdistys/yhdistysinfo/henkilokunta/
Kovin uteliaana ihmisen tsekkasin, että sivulla mainituista henkilöistä vain toiminnanjohtaja Miia Koro-Kanerva on oikeasti suorittanut oikeustieteellisen tutkinnon (oikeustieteen maisteri), lakipalvelua antavat taitavat olla oikeasti oikeustieteen ylioppilaita kun eivät ole lakimiesmatrikkelin mukaan suorittaneet Suomessa oikeustieteellistä tutkintoa. Ko. matrikkeliin menee tiedot (nimi, syntymäaika ja tutkinnon suorittamispaikka) automaattisesti kaikista valmistuneista, mutta toki halutessaan henkilö voi kieltää tietojensa pitämisen ko. matrikkelissa. En ole tosin kuullut kenestäkään, joka olisi niin tehnyt, sillä siitä seuraa juuri tämänkaltaisia valejuristisyytöksiä.
Lakimieshän ei ole ns. suojattu ammattinimike, kuka tahansa joka toimii ns. lakimiestehtävissä voi kutsua itseään lakimieheksi. Veikkaisin, että vuokranantajat RY käyttää oikeustieteen ylioppilaita, kun heille ei tarvitse maksaa oikean lakimiehen palkkaa. Ihan fiksua toimintaa mielestäni.
Toki kun termeistä vakuus-vuokravakuus on (ainakin Vuokranantajien mielestä) hieman epäselvyyttä, niin varovainen vuokranantaja toki käyttää visusti pelkkää vakuusssanaa aina ja kaikkialla.
T. Matka_
Tämä on hyvin helpottavaa kuulla, vaikken haluakaan testata asiaa missään oikeusasteessa :) Aion joka tapauksessa käyttää sanaa vakuus, enkä usko, että asiasta syntyy hämminkiä sosiaalitoimiston kanssa (paitsi jos jostain syystä kieltäytyvätkin korvaamasta jotakin tiettyä juttua, joka saattaisi eteen tulla - mene ja tiedä). Ennenkaikkea luotan vuokralaiseeni, joka ei ole antanut suurempia epäilyksenaiheita asunnon kunnossapidosta.
PoistaKiitos Matka_!
Itse muistelisin että vuokratakuu kattaa vain vuokrasaatavat mutta vakuus (vuokravakuus) myös muut. Eli takuu vs vakuus.
PoistaSijoittaisit vain osakkeisiin niin ei tarvitsisi miettiä noita vuokralais kuvioita ;)
VastaaPoistaHehe, perinteinen :)
PoistaItse ostin samasta talosta suuremman asunnon muutama vuosi sitten. Muutin pitkään ja kiireettömästi ja aikanaan myin vanhan pois, vaikka se olisi sopinut erinomaisesti sijoitusasunnoksikin. Muutenkin markkinat ovat suotuisat, kun pikkukaupungissa on matalat hinnat ja niihin nähden kovat vuokrat. Kysyntää silti riittää. Moni olisi siis jättänyt vanhan asunnon vuokralle.
PoistaMutta nuo vuokralaisten kanssa säätämiset, neuvottelut ja henkilökohtaiset kohtaamiset ovat minulle erittäin vastenmielisiä. Siksi olen toiminut samalla tavalla kuin osinkokuningaskin: vain persoonattomia sijoituksia eli lähinnä pörssiosakkeita. Ostan, myyn ja omistan tuntemattomana kylmillä markkinoilla. Kyllä me ihmiset olemme sitten erilaisia ja juuri siksi voimme menestyä täysin erilaisilla tavoilla.
Osinkokuningas, hehe, niiden kanssa se hermo vasta meneekin ;)
PoistaAnonyymi, tietynlaista mielenlaatua tämä homma kyllä vaatiikin. Minuakin jännittää aina uusien ihmisten tapaaminen ja ennenkaikkea heidän tietojensa tarkistelu. Unelmissa vuokralainen, josta ei koskaan kuulu mitään.
En malttanut olla kommentoimatta vielä tätäkin näkökulmaa.
PoistaAsuntosijoittamisella on merkittäviä etuja verrattuna osakesijoittamiseen. Itse pyrin operoimaan molemmilla rintamilla jo hajautuksen vuoksi.
Ensinnäkin asuntosijoittamisessa syklit ovat hieman erilaisia kuin osakkeissa. Esimerkiksi 2008-2009 osakekurssit syväkyykkäsivät ja usea yhtiö leikkasi osinkoja. Olemassaolevissa vuokrasopimuksissa vuokrat pysyivät samoina tai jopa nousivat (itse suosin vuokrankorotusehtona indeksin muutosta, kuitenkin vähintään 2 % vuodessa). Asuntosijoittaminen tuo kivasti hajautusta osakesalkun rinnalle.
Lisäksi asunnoissa on mahdollista käyttää messevää velkavipua. Esimerkiksi Arvoisa blogittaremme on ostanut 77 000 asunnon ja ylläolevan laskelman (lyhennys 241,76 * 12 kk *18 vuotta) mukaan lainaa on jäljellä n. 52 000 euroa. Velkavipua on siis noin 68 prosenttia ja oman pääoman osuus on n. 25 000 euroa.
Jos Nordnetissa laittaisit osakkeisiin 25 000 euroa, niin parhaimmassa tilanteessa saisit lainaa noin 8500 euroa (25 000 euroa * 0,85 paras vakuusarvo *0,4 superluoton raja). Salkussa olisi siis lainoituksen jälkeen 33 500 euroa.
Kun tavoitteena on taloudellinen riippumattomuus, niin siinä on kovasti eroa, että tekeekö työtä puolestasi 77 000 eroa vai 33 500 euroa.
Asiaa voi haarukoida myös siten, että ko. asunto tuottaa vuokratuloja (kulujen jälkeen) 4157,52 euroa vuodessa. Kuinka iso salkun pitää olla, että saa saman verran osinkotuloja? Nyt tähän riitti 25 000 euroa omaa rahaa.
Toki asuntosijoittamisessa on isot riskitkin kun iso osa varallisuudesta on keskittynyt yhteen rakennukseen. Mutta riskinottamisestahan se tuotto tulee.
Markkinatalous on muuten keksinyt ratkaisun myös ujojen ja/tai laiskojen vuokraisäntien/emäntien ongelmiin. Alalla on kaupallisia toimijoita, kuten Vuokraturva, jotka voivat hoitaa kaiken valmiiksi sopuhintaan. Muistaakseni Vuokraturva taitaa laskuttaa 1,24 * kuukauden vuokran ja samalla takaavat ensimmäisen vuoden vuokran.
T. Matka_
Tämäpä oli hauska viesti :D Kun käyttää velkavipua, saa sijoitusasunnosta ylivertaisen tuoton verrattuna mihinkään muuhun sijoitusmuotoon. Itsehän en maksa koko lystistä kuukaudessa montaakaan euroa.
PoistaLaitan myöhemmin blogiini tarkemmat tiedot lainojeni nykytilanteesta :) Ihan ei tuo Matka_:n laskelma pidä paikkaansa, koska asunnon kauppahinta oli huomattavasti alhaisempi, kuin velaton hinta. Myöskään tuo vuokratuotto.fi:n laskuri ei ole aivan paikkansapitävä, sillä se käyttää annuitettia, kun oma lainani on tasaeräinen.
Nyt alkoi kiinnostaa laskea itsekin montako euroa varsinaisesti upotan vuokra-asuntoon ja mitä se minulle tuottaa.
Hyvä kirjoitus ja hyvät kommentit,
VastaaPoistaMatka_n kommentti velkavivun käytöstä on hyvä; 25 000 euron (tarkentuu siis jatkossa) omalla rahalla on päässyt kiinni koko asunnon arvonnousuun, joka nyt tekstin pohjalta on 23 000 euroa. Tätä 23 000 euron arvonnousua vastaan saa ihan riihikuivaa verovapaata rahaa pankista 16 100 euroa (jätän nyt tässä palkkiot ja inflaatiot sivuun). Tämä on sellaista lottovoittorahaa, kun markkinahintojen nousua ei pysty etukäteen varmistamaan eikä vakuuttamaan.
Jos asunto on omistettu vaikka 4 vuotta ja lainaa on tasalyhennetty 241,76 euroa kuussa, on se yhteensä 11 605 euroa. Tätä lyhennystä vastaan saa sieltä samasta pankista sitä samaa verovapaata riihikuivaa rahaa samat 11 605 euroa. Nyt sitä on siis yhteensä 27 704 euroa.
Tästä summasta voit sitten vähentää negatiivisen kassavirran ja verot. Vieläkin näyttää alkuperäiseen sijoitettuun omaan rahaan nähden aika hyvältä. Ennemmin tai myöhemmin alkaa tulla tilaisuuksia vastaan, jolloin pääsee ostamaan asuntoja syystä tai toisesta alle markkinahinnan, jolloin kassavirtakin kääntyy positiiviseksi jopa tällaisessa "kaikki asuntosijoittaa"-markkinassa. Verosuunnittelun hyödyntäminen oikein remontoimalla ja vielä tuloutettavaa taloyhtiölainaa sisältäviä kohteita hakemalla, saa tuottoa kasvatettua vielä lisää.
Syksyn tullen pitäisi ottaa uuden asunnon hankinta tosissaan työn alle :) Pääsisi eteenpäin tässä suunnitelmassa.
PoistaPakko heittää kommentti. Sain perinnön, enkä tiennyt yhtään mihin sen laittaisin. Sen vain että pankkitilille sitä ei kannata jättää. Ostin siis asunnon ja olen käyttänyt vuokrafirmaa vuokralaisen hakemiseen. Hyvin on mennyt ja voin sitten myydä asunnon, jos keksin mihin rahan laittaisin. Nyt saan kuitenkin pari sataa ylimääräistä joka kuukausi.
VastaaPoistaVuokrauksen ulkoistaminen välittäjälle tekee hommasta varmasti helpompaa :) Velaton sijoitusasunto tuottaa jo ihan kivasti ja voitot saa kerätä joka kuukausi.
PoistaOletko mitenkään varautunut korkojen nousuun? Entä jos muutaman vuoden päästä lainasi korko onkin vaikka 3 % + marginaali?
VastaaPoistaPaljon parjattu asuntosijoitussuunnitelmani lähtee siitä, että oma kotini olisi maksettu ylimääräisillä lyhennyksillä velattomaksi mahdollisimman pian. Velaton koti vapauttaa käteisvarojani kuukaudessa 625€. Summa antaa ihmeesti turvaa sijoitusasunnon/asuntojen koronnousuja vastaan. Nyt minulla on kerättynä myös alustava puskurirahasto hätätilanteita varten. Jos korot ampaisevat nousuun himmaan uusien velkojen ottoa ja keskityn vanhojen lainojen nopeaan takaisinmaksuun.
Poista