Sinällään koko putkiremonttiasia on mennyt ihan hyvin, sillä ostaessani asuntoa 2015-2016 vuoden vaihteessa välittäjä arveli, että putkiremonttiin olisi vielä hyvinkin aikaa ja niin on ollutkin. Aikataulu menee jotakuinkin seuraavasti: 2018 suunnittelu, 2019 kilpailutus, 2020 itse remontti. Eli vieläkin on ihan kivasti aikaa ennen kuin alkaa rytistä. Nyt olisi siis oiva aika päättää, mitä asunnon kanssa teen.
Asunto itsessään on yltänyt ihan mukiinmeneviin tuottoprosentteihin, vaikken tuota lukua kovin arvossa pidäkään. Minulle tärkein on neutraali tai positiivinen kassavirta ja sijoitussuunnitelmani eteneminen haluamassani tahdissa. Tällä hetkellä yksiön vuokratuloista saatava kassavirta on n. 30€/kk miinuksella, joskin tarkkaa summaa on rasittavaa kaikkine verovähennysoikeuksineen laskea. Ensivuonna rahoitusvastike nousee - luulen tämän johtuvan aiemman remonttilainan nopeammasta takaisinmaksutahdista tai nousseista koroista. Hoitovastike pysyy samana, mutta miinusta tulee silti lisää noin 13€/kk eli ensivuonna miinusta kertyy jo n. 43€/kk.
Vuokraa en kuitenkaan aio korottaa, sillä se on tällä hetkellä mielestäni ihan käyvällä tasolla.
Mutta mitä tehdä putkiremonttiasian kanssa? Mielessäni on seuraavat vaihtoehdot:
- Asunnon myyminen heti: Yleinen ohje lienee, että asunto kannattaa myydä 3 vuotta ennen putkiremonttia, etenkin sijoitusasunnot. Koska ostin asunnon edullisesti, voisin kotiuttaa nyt arvonnousun ja jo maksetut korjausvastikkeet. Ongelma tässä vaihtoehdossa on, että muissakin 70-luvun taloissa on tulossa putkiremontti. Asunnon myynnistä ja ostosta tulee aina veroja (varainsiirtovero, myyntivoittovero) ja kuluja (välittäjän palkkio ja lainan järjestelykulu), jotka syövät voittoa - toisaalta myyntirahalla tuskin saisin jo putkiremontoitua asuntoa. Lisäksi asunto voi olla vaikeampi myydä hyvään hintaan, kun siinä on vuokralainen (sijoittavat haluavat juuri edullisia asuntoja ja oman kodin etsijät vapaan asunnon)
- Asunnon myynti, kun vuokralainen vaihtuu: Juuri ennen remontin alkua voi olla vaikea enää löytää vuokralaista. Asunnon myyntiä voisi miettiä jos ja kun nykyinen vuokralainen päättää lähteä. Tässä on omat riskinsä, koska aikataulu saattaa olla mikä tahansa. Juuri ennen remonttia asunto ei varmaan mene ollenkaan kaupaksi. Edessä on kuitenkin vielä pari onnellista vuotta, jolloin voin nauttia vuokratulosta normaalisti. Tämä vaihtoehto antaisi minulle lisää mietintäaikaa.
- Asunnon pitäminen: Pitäisinkö asunnon putkiremontin yli tai senkin jälkeen? Toivon kovasti, että putkiremontti olisi yksiöni osalta vain noin 14000€ (+3kk vuokratappio), mutta varmaa tietoa ei vielä mistään saa. Olen nyt sijoittanut asuntooni 3000€, joten sijoitettu omaisuus ei olisi ollenkaan tähtitieteellinen, vaikka maksaisin remontin omasta pussista. Alustavan laskelman mukaan vuokraa en saisi millään kattamaan rahoitusvastikkeen kuluja, kun kassavirta on nytkin miinuksella. Remontoidusta asunnosta voisi ehkä pyytää 30-40€/kk enemmän vuokraa, mutta tappiota saattaisi silti tulla 80-120€/kk. Toisaalta asunnon myyntiarvo luultavasti nousisi, kun remontti on tehty ja taloyhtiö on sen jälkeen kauttaaltaan remontoitu. Vuokralaisetkin löytyisivät varmasti helposti.
Ajattelin konsultoida tuttua välittäjää tässä asiassa, mutta kuulisin mielelläni mielipiteitä myös teiltä, rakkaat lukijat. Myisittekö vai pitäisittekö?
Tietysti pidetään. Välittäjä haluaa että vaihdat, jotta saa palkkion.
VastaaPoistaPidetään, sillä tuo putkiasia oli jo tiedossasi kun ostit asuntoa. En usko että sinulla oli silloinkaan ideana myydä asunto noin nopeasti pois vain putkirempan takia.
VastaaPoistaTarkoitus taisi olla säästää sen verran, että putkiremontin saa heti maksettua pois. Säästöt on jäänyt tekemättä, mutta aikaahan tässä on vielä ja kohta alkaa kaksiokin tuottamaan hieman :) Vanhassa suunnitelmassa voisi siis edelleen pitäytyä. Kun en ole vielä omaa rahaa paljoa sijoittanut niin kai sitä voisi hieman laittaa - niin kai monet muutkin tekee, kun maksavat käsirahan omistaan.
PoistaMiksi maksaa remontti heti pois? Valtiohan tukee pääomatuloveroprosenttisi edestä remonttihintaa jos rahoitusvastike tuloutetaan, kuten yleensä on tapana.
PoistaSami, katso vastaukseni tuolla alhaalla Anonyymille. Mietin, että onko väliä maksaako kerralla pois vai vähitellen rahoitusvastikkeessa jos molemmat saa vähentää verotuksessa? Olettaen, että saa.
PoistaEn ymmärrä minkälaisella matematiikalla tuo asunto on hyvä sijoitus. Vai onko tässä taustalla jotain muuta kuin matematiikkaa?
VastaaPoistaMielestäni se oli ainakin hyvä ostos, kun pääkaupunkiseudulta ostin mh. 64k€ ja siinä päällä 13k€ julkisuvuremonttilainaa. Vaikka päälle laittaisi vielä sen keskiarvoisen 14k€ putkiremonttilainaa niin asunto olisi silti maksanut minulle 91000€. Mistä saa pääkaupunkiseudulla yksiön, jossa on kaikki isot ja vähän pienemmätkin remontit tehty (mm. julkisivu, putket ja ikkunat) tuolla hinnalla?
PoistaTulevat rahoitusvastikkeet vetävät kassavirtalaskelman hieman enemmän miinukselle, se on totta. Käytännössä voin maksaa rahoitusvastiketta itse, ottaa lainan ja maksaa remontin osuuden suoraan pois tai myydä asunnon, ostaa jostakin kalliimpi tilalle ja maksaa silti isompaa lainaa pois. En tiedä, mikä näistä olisi järkevintä.
En tiedä tarkemmin taustoja, mutta en aivan ymmärrä miten saat kassavirran negatiiviseksi. Katsotaan tilannetta putkirempan jälkeen yksinkertaistaen siten, että maksat yhtiölainan pois.
PoistaOma pääoma 5000€
Laina 86000€
Oletus laina-aika 25v
Oletus korko 1%
Oletus vuokra 620€
Oletus vastike 120€
Tuotto vuodessa 12*(620-120)=6000€
Korot 0,01*86000=860€
Verot 0,3*(6000-860)=1542€
Lyhennys 86000/25=3440€
Kassavirta 6000-860-1542-3440=+158€
Yhtiölainan pitäisi helpottaa tilannetta, koska vähentää veroja. Jos siis pääomavastike tuloutetaan.
Ehkä mun olos pitänyt lukea pidemmälle ennen kommentointia ;) Mut anyways lainan maksuaika vaikuttaa paljon ja verotus.
PoistaMulla tuli yksiön putkiremontti+ikkunat ja ovet yhdessä maksamaan 4700e!!!!! Olin pikkusen onnekas. Osunnossa 28neliöö ja vuokratuotot nyt remontin jälkeen edelleen 9% :) eläkeläis pariskunta möi sen 2v sit varmaankin ajattelivat että kallis remontti ja sain asunnon TOSI edullisesti :) kämppä siis ihan keskusta ja täysin remontoitu.
VastaaPoistaKävipäs sinulla hyvä tuuri! Olen itsekin ostanut asuntoni reilusti alihintaan (katso viestini yllä). Tulevan putkiremontin kustannuksia ei taida kukaan vielä tietää.
PoistaJa tosiaan itse en pitäs asuntoa missä ollaan miinuksella nuin paljon! Mulla jää kaikkien kulujen ja verojen jälkeen reilu 60e plussalle joka kuukausi
VastaaPoistaTässä asunnossa on 155€ hoitovastike, tällä hetkellä 92€ rahoitusvastike julkisivusta, laina 303€ ja veroa menee 610€:n vuokrasta n.92€ (kun ottaa korkovähennykset huomioon). Asunto pitäisi kyllä saada todella edullisesti, että kassavirta olisi plussalla tai sitten siihen pitäisi sijoittaa omaa rahaa. Ehkä putkiremontin voisikin maksaa pois heti kerralla käteisellä niin silloin asunnon vuokraa voisi hieman korottaa ja kassavirta olisi +-0.
PoistaEhdottomasti pois vaan remppa heti jos rahaa on. Jos ei ole, niin vaikka NON superluottoa 0,99% korolla. Remppa käy kokonaan suoraan vähennyksiin jos sen jäljiltä taso ei nouse (nostava osa menee hankintahintaan lisäksi). Kävin tästä verottajan kanssa taistoa ja voitin. Nykyhallitushan paransi sijoittajan asemaa eli rempan tappion voit vähentää muista pääomatuloista eli osakkeiden myyntivoitoista, osingoista ja vaikka puun myyntitulosta.
PoistaTuolla ylempänä Sami sanoikin siitä, että rahoitusvastikkeen saa vähentää (kun se taloyhtiössä tuloutetaan) suoraan vuokratuloista. Kumpikohan on kannattavempaa vai onko ihan sama maksaako kerralla pois vai vähitellen rahoitusvastikkeensa. Katsoo vain, että kummassa on edullisempi korko lainalle. Tässä taloyhtiössä on kaikki tuloutettu kirjanpidossa. Hmm...
PoistaJos päädyt maksamaan remontin heti pois, varmista, että kertamaksu todellakin tuloutetaan. Kertamaksuissa saattaa olla ihan kirjanpidollisista syistä rahastointi ainoana vaihtoehtona varsinkin jos halukkaita maksajia on useita. Itse otan verovähennykset mieluiten ajan myötä enkä kerralla, koska omat pääomatuloni ovat alle viisinumeroiset kun en juuri harrasta osakkeiden myyntiä muuten kuin tappiollisten osalta.
PoistaRahoitusvastike on muuten jonkinlainen houkutin sijoittajille, jos ajattelit myydä asunnon jossain kun lainanmaksu on vielä menossa.
Ymmärtääkseni kerralla maksettavat suoritukst yleensä rahastoidaan ja hiljalleen maksetut tuloutetaan. Ainakin nykyiset rahoitusvastikkeet on tuloutettu (onneksi). Koska taidan vahvasti kallistua asunnon pitämiseen, pitää nämä asiat selvittää ja laskea kannattavin vaihtoehto - sitten 2-3 vuoden päästä, kun asia tulee ajankohtaiseksi.
PoistaMinullekin tämä asunto oli houkutteleva juuri sen takia, että myyntihinta oli niin alhainen ja julkisivuremontin velkaosuutta sai maksella hiljalleen pois rahoitusvastikkeena. :D
Mä en myynyt. Putkiremppalaina tuloutettu eli vähennän sen kuluista. On tosi vaikeaa löytää hyvää sijoitusasuntoa ja siitä vaihdostakin tulee kuluja. Mun talous ei kaatunut, vaikka olin ilman vuokralaista. Päivitimme samalla keittiötä ym... En möisi. Mut en laske kaikkea rahassa, vaan ajattelen myös vaivaa...
VastaaPoistaTerv. KM
Siis vähennän tuotosta...
PoistaSepä se, kun ei niitä parempia (remontoidumpia, halvempia, paremmalla paikalla) asuntoja näillä seuduilla oikein ole. Kauemmas kun lähtee niin riskin nousee, kun ei tiedä alueiden eroja. Tyhjistäkin kuukausista selviää puskurirahaston turvin. Hyvällä tuurilla viemärit vain sukitetaan tai remontti teetetään pikavauhdilla.
PoistaKommenteistasi päätellen olet ostanut asunnon ns. ”100 %:n velkavivulla” eli varmaan käyttäen omistusasuntoasi lisävakuutena. Se ei käytännössä silloin ole 100 %:n vivulla, olet vain irrottanut käteistä rahaa omistusasuntosi seinistä. Se on sitten kokonaan toinen keskustelu, kannattaako omistusasuntoa pantata sijoituslainan vakuudeksi ja riippuu monesta tekijästä.
VastaaPoistaJos päättelyni osui oikeaan, laske sijoitusasunnolle teoreettinen kalkyyli, jossa velkavipu on 70%. Jos sillä velkavivulla asunto tuottaa positiivista kassavirtaa, en myisi missään tapauksessa. Toinen kassavirtaan vaikuttava tekijä on lainan pituus; mitä lyhyempi laina-aika sitä enemmän kassavirtaa rasittava. Jälleen kerran tee teoreettinen laskelma, jossa sijoituslainan laina-aika olisi 20 ja 25 vuotta (70 %:n vivulla) ja tarkastele kassavirtaa. Muistaakseni sulla on velattomuuteen pyrkimisen ”geenivirhe” eli ehkä sun sijoituslainakin on vähän lyhyempi.
Kolmanneksi kannattaa muistaa, että lainanlyhennys on kassavirran vastakkainen komponentti. Voit laskea yhteen vuoden kassavirrat ja lainanlyhennykset (ilman korkoja). Se luku on varmaan jo selvästi positiivinen eli vaikka kassavirtaa ei tulekaan uudelleen sijoitettavaksi, kasvaa varallisuutesi silti. Kutsutaan tätä vaikka ”asuntosijoitussäästämiseksi”, joka on paljon parempi säästämisen muoto kuin ”omistusasuntosäästäminen”.
Kun linjasaneeraus valmistuu, taloyhtiö kysyy osakkaiden halukkuutta maksaa remontti kerralla. Jokainen suoritus tuloutetaan satavarmasti putkiremontin kuluja vastaan. Tällöin voit olla täysin varma, että saat kulut vähennettyä vuokratuloista. Jos et heti maksa koko remonttia pois, jatkossa kertasuoritukset rahastoidaan ja kuukausisuoritukset pyritään tulouttamaan (päätös vuosittain). Mikäli voit vähennykset tehdä, verottaja maksaa remontista 30% ja sinä 70%. Arvonnousun saat 100%. Jos otat uutta lainaa arvonnousua vastaan maksaaksesi remontin kerralla, saat vielä vähentää senkin lainan korot vuokratuloista jatkossa.
Kiitos Harri vastauksestasi! Viestisi oli tarttunut roskapostisuodattimeen, mutta kävin pelastamassa sen sieltä :)
PoistaOlet seurannut asuntoasioitani ihailtavan tarkasti. Velkavipu on tosiaan 100% ja vakuutena oma asunto. Kalkyyli on minulle outo termi, mutta kuulostaa laskelmalta, jolla voisin oikeuttaa asuntoni pitämisen. Täytyy siis perehtyä termiin ja tehdä laskelma. Laina-aikani on 20 vuotta, mutta putkiremonttiin mennessä siitä lienee maksettu pois ainakin 5 vuoden edestä. Jos saisin neuvoteltua lainan uudelleen, pidemmälle laina-ajalle, saisin kassavirran joka laskutavalla positiivisesti - en vain sitten tiedä, haluanko pidentää laina-aikaa. Tarkoitushan on jäädä joskus eläkkeellekin sijoitusten turvin.
Kaikin puolin asuntosijoitukseni kasvattavat varallisuuttani mielestäni aivan kohtuullisesti, kun maksavat kuitenkin koko ajan lainaa takaisin. Suhteutettuna sijoitettuun pääomaan voitto on huomattava. Aion silti piakkoin lyhentää myös oman asuntoni lainaa, koska miksi säästäisi sekä sijoitusasuntoihin että omistusasuntoon. ;)
Tarkoitatko, että ensimmäinen "maksa kerralla pois"-suoritus tuloutetaan ja myöhemmin ne yleensä rahastoidaan? Tämä on hyvä tietää, kiitos. Pidän teidät informoituna, kun remontista selviää lisää ja alan mietiskellä kolmen eri maksutavan kannattavuutta:
- Maksa kerralla pois omista rahoista
- Maksa rahoitusvastikkeena pois
- Ota lainaa ja maksa kerralla pois
Hyviä joulunodotuksia Harrille ja kaikille muille kommentoijille! :)
Hei,
PoistaOlet pitkän tähtäimen potilas, jonka vielä joskus onnistun parantamaan velattomuuden unelmoinnista.
Oletko ajatellut, mitä ”eläkkeelle jäänti sijoitusten turvin” tarkoittaa käytännössä? Itseni olen vierottanut täysin ajatuksesta, että 65-vuotiaana jäisin keinutuoliin telkkarin ääreen odottamaan vuokrien kilahdusta tilille, jotta pääsisin maksamaan joka eurosta 30% verottajalle.
”Maksa kerralla pois” heti tarkoittaa juuri sitä. Remontista tulee iso lasku taloyhtiölle. Jokainen kertasuoritus silloin heti, voidaan käyttää laskun maksuun. Kulu ja tulo kohtaavat tältä osin automaattisesti eli tuloutus ei vaadi mitään kirjanpidollisia temppuja, kuten poistoja tai asuintalovarauksia. Loppulasku maksetaan taloyhtiön lainalla ja kulu aktivoidaan taloyhtiön kirjanpitoon. Sen jälkeen kertasuoritukset yleensä rahastoidaan, jotta osakkaiden tasapuolinen kohtelu eri vuosina varmistuu. Kuukausisuoritukset voidaan tulouttaa esim. poistoja tai varauksia hyödyntäen.
Hyvää joulua!
Harri taitaa olla Nordean omistajia? Mitä pitempi laina, sen enemmän maksat pankille. (Ellei nyt satu olemaan 100v koroton laina, mutta harvemmalla lienee).
PoistaJos on osake/osinko/puunmyynti/yrityksen pääomatuloja tms niin koko rempan (tai oikeastaan sen aiheuttaman tappion) saa vähentää muista tuloista. Näin nollakorkojen aikaan enempi säästöä tulee siitä jos saa nollattua ison osan muista pääomatuloista, kuin säästää joka vuosi muutama euro korkomenoista kymmeniä vuosia.
Yksiö PKS, 610€ vuokra sis. veden? etkä aio nostaa sitä? Huhuh sanon minä. Laitetaanpa tähän jotakin esimerkkejä: Norra 720e:29m2/huono kunto, ylipäänsä n. 750e pienet (32 tai alle) yksiöt +vesi 25. Ainakin maltillinen 3 pinnan korotus on paikallaan.
VastaaPoistaKuulostaa siltä että olet saanut asunnon todellakin edullisesti - kuitenkin vuokrannut sitä alle markkitason. "Yleinen ohje" myymisestä ennen putkiremonttia on joku tornari. Luvut pitäisi olla jo tiedossa ja kassanvirran positiivinen. Remontti voi yllättää negatiivisesti.
luin nyt vasta viimeisen kysymyksesi. Asunnon pitämiseen liittyy tietysti se haluatko sitoa a) pääomaa siihen b) mitkä on tulevaisuuden arvonäkymät
PoistaJos haluat sijoittaa jatkossakin asuntoihin ja asunto on hyvällä ja halutulla paikalla ja taloyhtiö on hyvä, miksi et pitäisi sitä? Miettiessä uuden vuokran hintaa tulee olla todella tarkkana, ettei pyydä liikaa. Riippuen mm. vuokrausajankohdasta ja asunnon pohjasta yms haluttavuudesta markkinoilla et haluat että kauppaat tyhjää asuntoa pitkään. Kuitenkin sanoisin että vuokra voi melko turvallisesti olla siellä reilun 700 puolella.
Ja sekin vaikuttaa tehdäänkö LVIS vai pelkästään vedet+s vai pelkästään putket ja tuleeko esim kylppäri uusiksi.